Gagner de l'argent dans l'immobilier résidentiel

De nombreux investisseurs immobiliers enthousiastes pensent pouvoir s'enrichir en ayant recours à un emprunt bancaire pour acheter et mettre à niveau des correcteurs locaux. Bien qu’investir dans l’immobilier soit peut-être mieux que d’investir dans le marché boursier - car l’existence de petits marchés immobiliers locaux est une source d’inefficacité pour les investisseurs - il vous faudra un niveau de compréhension plus avancé pour gagner de l’argent dans l’immobilier résidentiel. Pour passer d’un homme à tout faire à un magnat de l’immobilier, vous devez comprendre le marché ainsi que les trois ingrédients clés de solides gains immobiliers.

Rechercher un marché national sain

Bien que les investisseurs immobiliers expérimentés et astucieux soient capables de gagner de l'argent dans un environnement immobilier faible dans tout le pays, les chances sont contre eux; les chances de succès des nouveaux investisseurs sur un tel marché sont encore pires. La hausse des taux d’intérêt peut jeter beaucoup d’eau froide sur un marché immobilier par ailleurs très animé, car ceux qui ont acheté des biens immobiliers avec des hypothèques à taux variable doivent payer plus pour les conserver, et tout le monde ne peut se le permettre. Cela conduit à une réduction de la demande immobilière et les prix baissent en conséquence.

Ainsi, lorsque vous commencez à construire votre portefeuille immobilier, le moment idéal est celui d’une baisse des taux d’intérêt. En règle générale, non seulement votre prêt sera moins cher, mais, sauf resserrement momentané du crédit, la demande sera probablement plus élevée, ce qui peut être supporté avec une bonne gestion du capital.

Un autre produit souhaitable est un produit intérieur brut (PIB) sain, car ce chiffre illustre réellement la santé globale du système économique qui soutient le marché immobilier. En période de croissance du PIB, telle que la croissance annuelle de plus de 3%, il est rare de voir des faiblesses immobilières importantes.

Enfin, les données sur le taux de chômage constituent souvent le principal indicateur de la faiblesse du marché. Si les gens ont peu de perspectives de revenus là où ils vivent, ils déménagent. En retour, cela réduit considérablement l’appréciation du prix du logement (HPA).

Choisissez un lieu spécifique

Si vous constatez que les taux d’intérêt ne sont pas uniformes, que le taux de chômage est respectable sur le marché national, que le taux de chômage est respectable et que le taux de chômage est respectable, vous pouvez commencer à chercher un marché local intéressant. Recherchez un secteur avec un potentiel d'appréciation relativement fort, par rapport aux autres marchés. Les données sur le chômage bien connues de l'Indice des prix du logement Case-Shiller, du Bureau of Labor Statistics ou d'autres sources sont d'excellents indicateurs de la santé future des principaux marchés immobiliers.

Les données sur le chômage local sont souvent très révélatrices des données sur le logement. L’investisseur intelligent cherche à investir dans une ville affichant une évolution favorable du chômage et des données HPA relativement solides. Espérons que c’est une ville dans laquelle vous vivez, et avez donc une bonne compréhension des aléas du marché local - et peut donc gérer facilement la propriété. Cependant, avec de bons contrôles de gestion, il est possible d'investir avec succès dans d'autres sites où des partenaires de gestion de la qualité sont disponibles.

Trouver le point d'inflexion de l'étalement urbain

Une fois que vous avez trouvé la ville idéale pour votre investissement souhaité, recherchez le hotspot d’étalement urbain. Si vous voyez la ville en expansion et pouvez tolérer certains risques, investissez dans l'immobilier sur le périmètre. Cependant, si le marché semble menaçant ou vague, tenez-vous-en aux anneaux intérieurs, de manière à avoir un tampon contre l’étalement urbain inverse.

Les signes avant-coureurs vous incitant à rester en dehors de ce périmètre incluent des changements importants du chômage et / ou un ralentissement de la croissance économique dans la région. Vous pouvez également examiner la santé sous-jacente des principaux employeurs de la région. Si elle est faible, des mises à pied sont susceptibles d'arriver, ce qui pourrait commencer à supprimer les valeurs immobilières en raison de l'attrition marginale de l'offre de travail. Si la santé des entreprises des principaux employeurs de la région est solide, l’inverse est vrai.

Les valeurs immobilières peuvent varier considérablement dans une région métropolitaine. Par exemple, si le HPA moyen dans une ville est de 5%, il peut atteindre 2% en centre-ville, 6% dans le premier anneau de banlieue et 10% dans le deuxième anneau de banlieue. Le troisième anneau serait probablement une terre agricole avec un potentiel HPA modeste. Notez le phénomène ici: votre appréciation immobilière la plus instable se produira dans le cercle extérieur adjacent aux terres agricoles, car il s’agit de la limite extérieure de la ville. Cet effet de levier sur l'emplacement est exploitable car il possède l'avantage sur les marchés en croissance. Logiquement, dans un marché en baisse, vous voudriez être au centre. C’est là que la dépréciation est la moins probable, car la totalité des marchés du logement en fait le lieu le moins susceptible de perturber l’équilibre entre l’offre et la demande.

Comprendre les risques d’investissement dans différents quartiers de la ville est très similaire à comprendre le comportement général des instruments financiers. Pensez à la zone urbaine d’une ville en tant qu’obligations de premier ordre, au premier anneau de banlieue en actions et à l’anneau extérieur en tant que produits dérivés. Comprendre où l'inflexion de l'étalement urbain se produit dans une ville peut améliorer les rendements à la hausse ou protéger les investissements à la baisse.

Pour le plaisir, pelons l'oignon une couche plus loin, pour trouver les zones les plus chaudes. Supposons que vous décidiez d'investir dans le périmètre, car vous voyez une croissance économique et une demande de main-d'œuvre croissante dans la région. Vous pouvez essayer d’anticiper l’emplacement des feux rouges. C’est là que seront construits les futurs immeubles commerciaux, tels que les centres commerciaux de banlieue suburbains; Au fur et à mesure que les projets immobiliers résidentiels s'épanouiront autour de ces futurs centres commerciaux, la valeur des propriétés augmentera considérablement par rapport au rendement immobilier moyen.

Le résultat final

La possibilité d'obtenir des taux de rendement supérieurs à la moyenne semble plus grande dans le domaine immobilier que dans le domaine des instruments financiers, car il y a moins de regards sur les unités non homogènes. Connaître le marché local procure également un avantage en termes d'investissement. Une stratégie à long terme ou d'achat-conservation est préférable si vous disposez de capitaux suffisants et d'opportunités limitées, tandis qu'une stratégie à court terme ou de retournement aurait plus de sens si vous disposiez de capitaux limités et d'une perspicacité extraordinaire. Indépendamment de votre calendrier, vous devez d’abord rechercher un marché national fort, puis une région dans laquelle les données publiées révèlent des opportunités HPA décentes. Enfin, jouez sur le périmètre d’étalement urbain si vous pensez que la région s'agrandit ou restez à l’écart si vous le voyez en rétrécissement. Comprendre ces points clés peut aider à maximiser la valeur de tout portefeuille immobilier.