Fraude hypothécaire: comprendre et éviter
Les violations de l’éthique et les activités criminelles dans divers secteurs ont affecté notre économie au cours des dernières décennies, en particulier dans les secteurs bancaire, financier et du logement. Examinons les problèmes éthiques et criminels complexes liés à la fraude hypothécaire.
Qu'est-ce qu'une fraude hypothécaire?
La fraude, dans sa forme la plus simple, est une fausse déclaration et une supercherie délibérées: une partie en trompe une autre en présentant de manière inexacte des informations, des faits et des chiffres. Ainsi, la fraude hypothécaire n'est pas simplement une pratique de prêt prédateur visant certains emprunteurs.
La fraude en matière de logement ou d’hypothèque peut être commise par des personnes qui ont l’intention d’occuper une propriété comme résidence principale ou par des groupes d’investisseurs qui fraudent des immeubles locatifs ou commettent une fraude lors de l’évaluation des maisons.
Selon le Federal Bureau of Investigation (FBI), il s’agit d’une "inexactitude importante, fausse déclaration ou omission portant sur la propriété ou sur l’hypothèque potentielle sur laquelle un preneur ferme ou un prêteur s’appuie pour financer, acheter ou assurer un prêt". Avec cette définition pratique, nous voyons que la fraude hypothécaire peut être commise à la fois par des emprunteurs individuels et par des professionnels du secteur. Et les sommes en jeu sont élevées. Par exemple, à Sacramento, en Californie, sept personnes ont été condamnées pour escroquerie hypothécaire de 10 millions de dollars au début de 2019.
Pour comprendre les implications pour les industries du logement et de l'immobilier et pour les institutions financières, il vous suffit de vous reporter aux titres et à la littérature sur la crise des prêts hypothécaires à risque de 2008. Une grande partie de ces prêts spéculatifs reposant sur une fraude hypothécaire.
Pourquoi commettre une fraude hypothécaire?
Emprunteurs et professionnels sont motivés à commettre une fraude hypothécaire pour plusieurs raisons. Nous pouvons décrire la plupart de ces raisons en définissant deux types principaux: la fraude pour le logement et la fraude pour le profit. La fraude au logement est commise par des emprunteurs qui, souvent avec l'aide d'agents de crédit ou d'autres membres du personnel, présentent ou omettent de donner des détails pertinents sur l'emploi et le revenu, la dette et le crédit, ou la valeur et la situation d'un bien dans le but d'obtenir ou de conserver un droit de propriété. La fraude à but lucratif est commise par des professionnels de l’industrie qui déforment, déforment ou omettent des détails pertinents sur l’emploi, le revenu, la dette, le crédit, la valeur de la propriété ou de leurs clients de leurs clients ou de leurs clients, dans le but de maximiser les profits d’une transaction de prêt.
Il est important de noter ici que n'importe quel professionnel de la chaîne de crédit, y compris le constructeur, l'agent immobilier, l'agent de crédit, le courtier en hypothèques, le conseiller en crédit / dette, l'évaluateur immobilier, l'inspecteur immobilier, l'agent d'assurance, société de titre, avocat et dépositaire légal. Les professionnels du secteur peuvent également travailler de concert, en réseau, pour escroquer les souscripteurs, les prêteurs et les emprunteurs, ainsi que pour maximiser les commissions et partager les bénéfices sur tous les services liés aux prêts hypothécaires. Ces actions sont motivées soit par le désir d’obtenir des commissions de vente supplémentaires, soit simplement d’accroître une position d’investissement.
Arnaques et escroqueries communes en matière d'hypothèque
Les systèmes de fraude hypothécaire les plus courants utilisés par les investisseurs sont différents types de cambriolage de propriété, de fraude à l'occupation et d'arnaque de la paille. Le transfert de propriété n’est généralement pas illégal lorsqu’il s’agit d’acquérir une maison, de la conserver ou de la réparer, puis de la revendre pour un profit. En revanche, lorsqu'un bien acheté en dessous du marché et immédiatement vendu à profit avec l'aide d'un évaluateur corrompu qui "vérifie" que la valeur de la propriété est en réalité le double du montant de l'achat initial, une fraude hypothécaire est indiquée.
Points clés à retenir
- Les escroqueries courantes en matière de fraude hypothécaire sont le vol d’identité et la falsification de revenus / avoirs, tandis que les professionnels du secteur peuvent avoir recours à des fraudes d’appréciation et à des prêts aériens pour duper le système.
- Les activités de prêt prédateur, le sauvetage par saisie immobilière et les escroqueries par réduction hypothécaire ont tous contribué à la Grande Récession en 2007.
- La fraude hypothécaire continue d'être un problème en Amérique. Selon les données de CoreLogic, telles que rapportées par CNBC en octobre 2018, «une demande de prêt hypothécaire sur 109 aurait des signes de fraude».
- Il existe des organisations professionnelles qui surveillent et enquêtent sur la fraude hypothécaire, avec le FBI.
Dans le cas du schéma de retournement de propriété le jour même, la chaîne de titre et l'évaluation sont souvent frauduleuses et incluent trois parties: le vendeur, le flipper et l'acheteur final peu méfiant. Le vendeur conclut un contrat avec le batteur pour l’acquérir à un prix inférieur à sa valeur marchande. Flipper fournit à l'acheteur final un engagement d'assurance de titre frauduleux, montrant le flipper en tant que propriétaire (bien que ce ne soit pas le cas) et une évaluation est faite au prix gonflé convenu entre le flipper et l'acheteur final.
La fraude à l'occupation est un stratagème utilisé par les investisseurs pour prétendre à des ratios de prêt / valeur plus élevés et à une réduction des coûts à la charge des achats, ainsi qu'à des taux hypothécaires moins élevés. La fraude à l'occupation survient lorsqu'un emprunteur affirme que la maison sera occupée par son propriétaire pour obtenir un statut bancaire favorable lorsque la propriété restera réellement vacante. L'acheteur de paille utilise ou autorise une personne à utiliser son identité, son pointage de crédit et son revenu pour obtenir un bien immobilier pour un autre acheteur susceptible de ne pas bénéficier d'un prêt hypothécaire (ou de bénéficier des meilleurs tarifs). Les investisseurs utilisent souvent, volontairement ou inconsciemment, les acheteurs de paille pour dissimuler d’autres formes et de multiples couches de fraude.
Les escroqueries les plus courantes en matière de fraude hypothécaire sont le vol d’identité et la falsification des revenus et des avoirs. Le vol d'identité se produit lorsque l'acheteur réel obtient de manière frauduleuse un financement en utilisant les informations d'une victime non désireuse et non consciente, notamment les numéros de sécurité sociale, les dates de naissance et les adresses. Le vol d'identité à des fins hypothécaires peut également inclure des talons de chèque de paie volés, des relevés bancaires, des déclarations d'impôt, des W2 et des lettres de vérification d'emploi falsifiées. Même les dossiers de propriété peuvent être falsifiés et les emprunteurs peuvent obtenir une hypothèque frauduleuse sur une propriété qu'ils ne possèdent ni n'occupent.
Fraude par rapport à une fraude d'évaluation
Les escroqueries les plus courantes en matière de fraude hypothécaire professionnelle sont les fraudes liées aux prêts aériens et à l'évaluation. Le prêt aérien est un prêt obtenu sur une propriété inexistante ou pour un emprunteur inexistant. Un groupe de professionnels travaillera souvent ensemble pour créer un faux emprunteur, une fausse chaîne de titres et obtenir un titre et un cartable d'assurance de biens. En outre, la chaîne de fraude peut inclure des banques de téléphone et des boîtes aux lettres pour créer de fausses vérifications de l'emploi, des adresses de domicile et des numéros de téléphone d'emprunteur. L'escroquerie par emprunt aérien met simplement l'argent entre les mains des auteurs, et aucune propriété n'est jamais achetée ou vendue.
La fraude à l'évaluation implique souvent la collaboration d'un agent immobilier, d'un constructeur, d'un évaluateur et d'un agent de crédit afin de maximiser le prix d'achat et le montant du prêt afin d'augmenter leurs commissions. D'un autre côté, les évaluateurs corrompus sous-évaluent souvent une propriété afin de garantir qu'un investisseur partenaire puisse acheter l'actif.
Certaines formes d’activités de prêt prédateur, d’escroquerie de sauvetage et de réduction de prêt hypothécaire dépendent fortement des pratiques de fraude hypothécaire susmentionnées. Les prêts prédateurs impliquent généralement de falsifier les revenus des prêteurs afin de refléter de manière erronée leur capacité à assumer des dettes supplémentaires. De telles activités ont fortement contribué à la grande récession.
Lutte contre la fraude hypothécaire
Les lois visant à réduire la fraude hypothécaire ne manquent pas aux niveaux local, régional et fédéral. Les États ont récemment franchi un grand pas en exigeant des licences d'agent de crédit et une formation continue. De plus, les agences immobilières, de propriété et d'assurance sont agréées et contrôlées par des agences gouvernementales. De nombreux États exigent également un audit périodique des activités et des transactions des sociétés de prêt hypothécaire afin de contrôler leur conformité.
Les organisations professionnelles telles que les associations de banquiers hypothécaires et l'Association nationale des courtiers en hypothèques ont un code de conduite et des meilleures pratiques surveillés par les pairs. L'Unité des crimes économiques II du FBI surveille également les plaintes et les activités suspectes dans le secteur des prêts hypothécaires.
Le résultat final
La bonne nouvelle est que nous pouvons améliorer les marchés en réduisant le nombre de fraudes hypothécaires. Les individus doivent définir des attentes réalistes en matière d’emprunt et d’accession à la propriété. Les investisseurs doivent se fixer des objectifs réalistes pour générer des bénéfices. Les professionnels de l'industrie doivent appliquer des normes personnelles plus strictes et se soumettre à la responsabilité des organisations homologues. Les gouvernements doivent uniformiser la législation et concilier application de la loi et enquêtes actives.