Options de refinancement de votre HELOC
Lorsque vous contractez une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC), vous bénéficiez d’une première période de tirage, qui dure généralement 10 ans. Pendant ce temps, vous pouvez emprunter de l’argent en fonction de vos besoins et effectuer des versements peu élevés, avec intérêt uniquement, sur ce que vous avez emprunté. C'est ce que font beaucoup de propriétaires.
Cependant, à la fin de la période de tirage, vous ne pouvez plus emprunter sur votre ligne et vous devez commencer à effectuer des paiements d’intérêt et de principal entièrement amortis. Cette deuxième étape est appelée la période de remboursement, qui est généralement de 20 ans. Cela signifie que vos paiements mensuels peuvent être considérablement plus élevés qu'ils ne l'étaient pendant la période de tirage au sort et que de nombreux propriétaires finissent par subir un choc de paiement.
Un moyen de résoudre le problème de choc de paiement consiste à refinancer votre HELOC. Il existe plusieurs façons de le faire. Cet article explique comment vous qualifier, quelles sont vos options, ainsi que les avantages et les inconvénients de chacun.
Qualification pour refinancer votre HELOC
Refinancer un HELOC revient à souscrire ou à refinancer une première hypothèque. Vous devrez vous qualifier en fonction de vos revenus, dépenses, dettes et actifs, ce qui implique de fournir des documents tels que des talons de chèque de paie, des formulaires W-2, des déclarations d'impôts, des relevés hypothécaires, une pièce d'identité, une preuve d'assurance et tout autre document que le souscripteur considère comme nécessaire.
Pour obtenir les taux d’intérêt les plus bas, vous devez obtenir un score FICO allant de «très bon» à «exceptionnel»: quelque part entre 740 et 850. Vous pouvez vous qualifier avec un score aussi bas que 620, mais vous paierez plus du double du taux d'intérêt d'une personne ayant un excellent score et vous aurez peut-être plus de difficulté à trouver un prêteur qui travaillera avec vous.
Après avoir contracté le nouveau prêt, vous devrez également disposer de suffisamment de valeur nette dans votre maison pour respecter les directives du prêteur en matière de ratio prêt / valeur combiné - pourcentage calculé en divisant le montant total emprunté par la valeur de la propriété. Certains prêteurs laisseront aux propriétaires disposant d’un excellent crédit emprunter jusqu’à 100% de la valeur de leur maison, mais il n’est pas rare de pouvoir emprunter entre 80% et 90%. Voici un exemple de la façon dont cela est déterminé:
- Valeur de la propriété: 300 000 $
- Solde de la première hypothèque: 190 000 $
- Solde HELOC: 50 000 $
- Total emprunté: 240 000 $
- Prêt combiné à valeur: 80%
- Capitaux propres du propriétaire: 20%
Dans ce cas, en supposant que vous souhaitiez seulement refinancer votre solde HELOC existant et que vous ne souhaitiez pas emprunter davantage, vous devriez pouvoir trouver un prêteur qui travaillerait avec vous, surtout si vous avez un bon crédit. En outre, plus vous avez d’équité, plus votre taux d’intérêt sera bas.
Options de refinancement de votre HELOC
Il existe quatre façons de refinancer votre marge de crédit hypothécaire. Voici vos options, ainsi que les avantages et les inconvénients de chacun:
1. Demander une modification de prêt
Comment ça marche: Contactez votre prêteur et expliquez-lui que vous allez avoir du mal à faire vos paiements à la fin de la période de tirage. Demandez si le prêteur peut travailler avec vous pour modifier les conditions du prêt de manière à rendre vos paiements mensuels abordables, afin que vous ne manquiez pas de paiement. Bank of America, par exemple, dispose d’un programme d’assistance sur l’équité immobilière qui accorde aux propriétaires qualifiés un taux d’intérêt inférieur ou inférieur, voire les deux, s’ils ont connu des difficultés financières telles que la perte de revenu ou le divorce.
Avantages: la modification de prêt peut être votre seule option si vous êtes sous l'eau.
Inconvénients: les prêteurs ne sont nullement tenus de modifier votre prêt. Cette option peut donc ne pas vous être proposée. Si tel est le cas, vous devrez montrer que vous pouvez rembourser le prêt modifié. Deux programmes d'assistance pour les propriétaires en difficulté, le programme Home Affordable Second Lien Modification et le FHA Short Refinance, ont tous deux cessé d'accepter de nouveaux demandeurs à la fin de 2016.
2. Ouvrir un nouveau HELOC
Comment ça marche: Vous pouvez commencer par une nouvelle période de tirage au sort et une nouvelle période de remboursement des intérêts uniquement.
Avantages: Cela vous donne un peu de temps pour améliorer votre situation financière si vous avez du mal à joindre les deux bouts et si vous ne voulez pas faire défaut à votre prêt actuel.
Inconvénients: Vous devrez rembourser votre emprunt un jour. Plus vous retardez le remboursement, plus vous aurez à payer d'intérêts et plus vos paiements de capital et d'intérêts entièrement amortis seront élevés chaque mois. De plus, entrer dans une nouvelle période de tirage facilite le maintien de l'emprunt. Si vous refinancez parce que vous souhaitez rembourser votre HELOC existant, la dernière chose que vous souhaitez faire est d'augmenter votre dette.
Comme vous l'avez déjà vu, il est difficile de savoir quels seront vos coûts d'emprunt totaux ou vos mensualités avec un HELOC car vous empruntez un peu ici et là et que le taux d'intérêt peut fluctuer. En outre, lorsque la période de remboursement de votre nouvelle société HELOC commencera, les taux d’intérêt pourraient être plus élevés qu’aujourd’hui, ce qui augmenterait encore les mensualités.
(Pour plus d'informations, voir Que faire si vous ne pouvez pas rembourser un prêt sur valeur nette)
3. Obtenir un nouveau prêt sur valeur domiciliaire
Comment ça marche: Vous transformez votre solde HELOC à taux variable en un prêt à valeur fixe sur valeur nette. Vous pouvez prendre jusqu'à 20 ou 30 ans pour rembourser votre solde.
Avantages: Vous terminez le cycle d’emprunt continu en prenant un montant forfaitaire pour rembourser votre HELOC et vous obtenez un taux d’intérêt fixe avec des paiements mensuels stables. Assurez-vous de connaître vos coûts d'emprunt à long terme et intégrez-les dans le plan financier à long terme de votre ménage.
Inconvénients: Certains prêteurs ont cessé d'offrir des prêts sur valeur nette, de sorte qu'il leur faudra plus d'efforts pour trouver le HELOC. Néanmoins, ils sont disponibles, en particulier si vous êtes prêt à aller au-delà des plus grandes banques - ce que vous devriez faire de toute façon, car les grandes institutions financières n’ont pas nécessairement les meilleurs taux ni le service client le plus compétent. N'oubliez pas non plus que plus la durée de votre prêt est longue, plus vos versements mensuels seront bas, mais plus vous paierez d'intérêts.
4. Refinancement dans une nouvelle première hypothèque
Comment ça marche: Au lieu de simplement refinancer votre HELOC, vous refinancez votre HELOC et votre première hypothèque en un seul prêt: une nouvelle hypothèque de premier rang.
Avantages: Vous pouvez obtenir les taux d'intérêt les plus bas disponibles. Les taux de première hypothèque tendent à être inférieurs aux taux des prêts sur valeur nette, car si vous faites défaut sur vos paiements de maison, votre prêteur de première hypothèque dépend du produit de la vente de votre maison saisie. Dans un marché où les taux pour les prêts hypothécaires par anticipation et les prêts sur valeur nette sont respectivement de 5, 90% et 5, 57%, les taux des prêts hypothécaires de premier rang à taux fixe de 30 et 15 ans peuvent être 4, 73% et 4, 16%, respectivement. En supposant que vous refinanciez avec une première hypothèque à taux fixe, vous gagnerez également la stabilité de paiements mensuels égaux et connaîtrez vos coûts d'emprunt totaux dès le départ, comme vous le feriez avec l'option de prêt sur valeur nette décrite précédemment.
Inconvénients: souscrire la première hypothèque peut signifier payer des frais de clôture beaucoup plus élevés que ceux que vous auriez obtenus par refinancement en un nouvel emprunt HELOC ou un prêt sur valeur nette.
Le résultat final
Vous pourrez peut-être obtenir des versements mensuels plus abordables sur votre HELOC grâce à une modification de prêt, à un refinancement en un nouvel HELOC, à un refinancement en un prêt sur valeur nette ou à un refinancement avec une nouvelle hypothèque de premier rang. Explorez vos options avec plusieurs prêteurs pour voir quelle option offre la meilleure combinaison d'abordabilité à court terme et de dépenses à long terme et de coûts de clôture les plus faibles possibles.
(Pour une lecture connexe, voir Fonctionnement d'une option à taux fixe HELOC, Prêts sur valeur nette et HELOC, Le moyen le plus intelligent pour exploiter votre valeur nette, Refinancer votre prêt sur valeur nette: Un guide pratique, 5 raisons de ne pas utiliser votre propriété Ligne de crédit, refinancement par opposition à un prêt immobilier, choix d'un prêt immobilier ou d'une ligne de crédit, votre ligne de crédit hypothécaire est-elle déductible fiscalement? Vous pouvez toujours obtenir un prêt hypothécaire vs prêt sur valeur nette: comment ils diffèrent, que faire si vous ne pouvez pas rembourser un prêt sur valeur nette)