Utilisation de votre épargne sur un versement hypothécaire
Lorsque le marché immobilier a commencé à plonger en 2007, il semblait que l'époque des prêts hypothécaires à versement réduit était terminée. Mais étonnamment, à peine quelques années plus tard, même les consommateurs bénéficiant d’un crédit inférieur à la moyenne peuvent souvent acheter une maison dont la valeur initiale est bien inférieure à 20%.
Même immédiatement après la baisse des prix du logement, les consommateurs avaient quelques options si leur compte d’épargne leur manquait un peu. Les prêts hypothécaires FHA, qui ne nécessitent que 3, 5% de réduction, ont gagné en popularité. Et, pour ceux qui se qualifiaient, les prêts immobiliers VA permettaient aux acheteurs de financer la totalité du prix de leur maison.
De nos jours, il devient également plus facile d'obtenir un prêt conventionnel avec une mise de fonds faible. Fannie Mae et Freddie Mac, qui achètent la majorité des hypothèques auprès de prêteurs américains, ont récemment annoncé une réduction de leur mise de fonds minimale de 5% à 3%. Ce faisant, ils ont ouvert la porte aux banques pour qu'elles se disputent les acheteurs de logements à court d'argent.
Bien qu'il soit encore possible d'acheter une maison avec très peu de duvet, la question de savoir si c'est une bonne idée pour les consommateurs est une autre question. Est-il judicieux d’accumuler des économies et d’attendre de rentrer chez soi jusqu’à ce que vous disposiez de plus d’argent à la clôture? Et combien de votre épargne devriez-vous investir dans le logement? Voici quelques facteurs à considérer.
Moins de mise de fonds: coûts à long terme plus élevés
Peut-être que la première chose à laquelle il faut penser avec les prêts à faible versement initial est que, à quelques exceptions près, ils vous coûteront plus cher à long terme. Parce que vous financez davantage le prix de votre maison, vos paiements d'intérêts sur la durée du prêt vont être considérablement plus élevés
Par exemple, si vous achetez une maison de 200 000 $ avec une mise de fonds de 5% au lieu de 20%, vous paierez environ 35 000 $ de plus en intérêts sur un prêt de 30 ans. De toute évidence, vous paierez également davantage pour couvrir le capital du prêt.
Compte tenu de la faiblesse incroyable des taux d’intérêt actuels, cela ne vous dissuadera peut-être pas d’acheter une maison plus tôt que jamais. La principale préoccupation est d’ajouter à vos dépenses les primes d’assurance prêt hypothécaire que vous devrez généralement débourser si vous achetez une maison ou un condo avec moins de 20% de réduction. Le but de ces paiements est de couvrir la perte du prêteur en cas de défaillance de votre prêt.
Il existe deux types de base d’assurance prêt hypothécaire. Si vous contractez un prêt FHA, les prêteurs privés fournissent les fonds nécessaires à l’achat de votre maison et le gouvernement agit en tant qu’assureur. Si la valeur de la maison est inférieure à 625 000 $, la prime annuelle d'assurance prêt hypothécaire s'élève actuellement à 0, 80% ou à 0, 85%, selon le montant financé. Vous devrez également payer une prime initiale, ce qui représente un peu plus de 3 000 USD pour un prêt de 180 000 USD.
Si vous obtenez un prêt hypothécaire conventionnel, vous payez plutôt une assurance appelée assurance hypothécaire privée ou PMI. En règle générale, cela coûte entre 0, 3% et 1, 15% par an, bien que dans ce cas, il n’existe aucun frais initial. (Pour plus d'informations, voir: Quelle est la différence entre une assurance hypothécaire privée (PMI) et une prime d'assurance hypothécaire (MIP)? )
Un compromis d'acompte
Est-ce que la perspective d'une assurance hypothécaire signifie que vous devriez attendre jusqu'à ce que vous puissiez payer 20% du coût de la maison? Pas nécessairement.
Pour commencer, dans certaines villes plus chères, attendre n’est pas toujours réaliste. Si vous vivez dans une région du pays où même des maisons modestes coûtent 400 000 $, vous devrez graver 80 000 $ avant de pénétrer le marché. Et si vous résidez dans une région où acheter est moins cher que la location, il peut être très décourageant de rester sur la touche jusqu'à ce que vous ayez suffisamment épargné pour éviter l'assurance-prêt hypothécaire.
Pour certaines personnes, la meilleure option pourrait être de trouver un juste milieu entre un versement initial minimal et les 20% traditionnels. Par exemple, si vous contractez un emprunt auprès de la FHA et que vous souscrivez 10%, votre assurance hypothécaire sera annulée après 11 ans; sinon, vous continuerez à le payer pour la totalité du prêt. Pouvez-vous refinancer à une date ultérieure pour vous débarrasser de l'assurance? Sûr. Mais rien ne garantit que les taux d’intérêt seront proches de leurs plus bas niveaux historiques lorsque vous les atteindrez.
De plus, votre prime d'assurance prêt hypothécaire (MIP) diminue lorsque vous effectuez un acompte plus important. Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire de 15 ans, par exemple, si vous pouvez payer 10% à l’avance, le versement annuel passe de 0, 70% à 0, 45%.
Bien que les détails soient un peu différents avec PMI, la même logique s'applique. Plus votre mise de fonds est importante, moins vous devez payer de primes. Un avantage de PMI, cependant, est que vous pouvez l’annuler une fois que vous atteignez 20% du capital de votre maison (voir Comment surpasser l’assurance prêt hypothécaire privé ).
Si la banque conserve votre prêt hypothécaire dans ses livres, c'est-à-dire qu'elle ne le vend pas à une entité comme Fannie Mae ou Freddie Mac, elle n'aura peut-être pas besoin d'assurance. Toutefois, les banques facturent souvent des frais initiaux ou un taux d’intérêt plus élevé si vous optez pour un prêt à versement minimal afin d’atténuer les risques qu’elles assument. Même un demi-point supplémentaire peut vous coûter plusieurs milliers de dollars de plus sur une période de 30 ans. L’effet global est le même: lorsque vous mettez plus, vous pouvez emprunter moins cher.
Risque d'aller «sous l'eau»
Si vous achetez une maison, vous aurez un autre piège: vous aurez moins de protection en cas de baisse du marché du logement. Avec seulement 3% ou 4% de moins, vous pourriez vous retrouver à devoir plus à la banque que ne vaut votre maison. C'est exactement ce qui est arrivé à de nombreux propriétaires lors du dernier effondrement de logements.
Si vous allez «sous l'eau» chez vous et que vous perdez votre emploi de manière inattendue, par exemple, vous n'avez plus la possibilité d'emprunter sur votre propriété pour payer des dépenses ou la possibilité de vendre la maison sans avoir à payer une grosse somme d'argent au prêteur.
Bien que vous ne soyez pas complètement protégé, même si vous mettez 10% ou 15%, vous vous donnez une marge de sécurité beaucoup plus grande si le prix des maisons se détériorait.
Garder un coussin d'épargne
Épargner pour une maison est un objectif de vie majeur. Mais lorsque vous réunissez votre mise de fonds, assurez-vous de ne pas vous retrouver à court d'argent. Il est non seulement bon d'avoir un fonds d'urgence (idéalement six mois de frais de subsistance), mais vous aurez également besoin de fonds supplémentaires pour les dépenses imprévues que l'achat d'une maison entraîne fréquemment. Pour plus d'informations, voir Combien d'espèces dois-je conserver à la banque?
Établissez un budget strict avant de commencer à chercher une maison, afin que vous sachiez ce que vous pouvez vous permettre de dépenser. Et faites ce que vous pouvez pour constituer vos réserves d’argent dès que vous vous êtes installé et que vous avez terminé de peindre et de remplacer les tapis et les placards. De plus, rappelez-vous que les gens disent qu'il est bon de vivre dans une maison un peu avant de faire des rénovations qui ne sont pas obligatoires avant d'emménager.
Le résultat final
Les prêts à faible versement initial peuvent-ils être un bon choix pour certains propriétaires? Absolument. Mais calculez les coûts à long terme de l'assurance prêt hypothécaire ou le taux d'intérêt plus élevé que vous paierez pour vous assurer que cela en vaut la peine. pour plus d'informations, voir Hypothèques: combien pouvez-vous vous permettre? et 10 escroqueries hypothécaires communes à éviter .