Immobilier et financement participatif: une nouvelle voie pour les investisseurs

Deux marchés d'investissement disparates - un ancien et un nouveau - peuvent-ils s'entendre sans se rendre fous?

C’est la question clé pour le financement participatif et le marché immobilier, et il faut y répondre de manière positive, car il semble que l’étrange couple s’unisse parfaitement et offre aux investisseurs un nouveau moyen de tirer parti des bénéfices du marché immobilier américain en plein essor.

Le site de crowdfunding immobilier iFunding estime la taille du marché combiné à 11 billions de dollars.

Lors d'une récente conférence Innovations in Real Estate: Crowdfund Investing à New York, Markley Roderick, avocat chez Flaster / Greenberg PC et modérateur de la conférence, a abordé les règles liées à la loi JOBS (Jumpstart Our Business Startups Act) de 2012. Les règles permettent la plupart des investisseurs fortunés (d’une valeur nette d’au moins un million de dollars) ont directement accès au marché immobilier par le biais du financement participatif (crowdfunding) ou de prêts entre pairs (entre autres marchés d’investissement).

Alors que la US Securities and Exchange Commission explore les moyens de permettre aux investisseurs de tous les niveaux de revenus d'accéder au marché immobilier en ligne, M. Roderick indique que les investisseurs les plus riches investissent déjà sur des sites de financement participatif tels que iFunding, Realty Mogul, CrowdStreet et Fundrise.

«Si seulement un faible pourcentage d’entre eux n’investissent que très peu d’actifs dans l’immobilier, le marché représentera des trillions de dollars», explique Roderick.

Financement participatif

Le financement participatif et le marché immobilier sont une solution naturelle. En un mot, le financement participatif utilise l’accès facile à de vastes réseaux d’amis, de familles et de collègues par le biais de sites de médias sociaux tels que Facebook, Twitter et LinkedIn pour faire connaître une nouvelle entreprise et attirer des investisseurs. Le financement participatif a le potentiel d'accroître l'esprit d'entreprise en élargissant le bassin d'investisseurs auprès desquels des fonds peuvent être collectés au-delà du cercle traditionnel des propriétaires, des membres de la famille et des investisseurs en capital de risque.

Les groupes du secteur immobilier montent déjà dans le train du crowdfunding, vantant l'accès relativement peu risqué au marché immobilier américain, pour le moment, les Américains les plus riches.

«Le financement participatif dans l'immobilier n'est pas un phénomène entièrement nouveau», a déclaré la Commercial Real Estate Development Association dans un communiqué récent. «De nombreux joueurs sont entrés sur le terrain. Bien que chacune de ces plateformes ait son propre créneau et sa stratégie, avec différents niveaux d’investissement minimum, elles sont toutes orientées vers les investisseurs qualifiés qui répondent à des exigences spécifiques en matière de valeur nette et / ou de revenu annuel. En revanche, le financement participatif en vertu de la loi sur les emplois ouvrira le champ à beaucoup plus petits investisseurs. "

Quels sont les avantages et les inconvénients du crowdfunding pour les investisseurs? En un mot, cela revient à prendre des risques pour les deux côtés; spécifiquement, combien les investisseurs veulent absorber en ligne.

Selon le rapport, les promoteurs immobiliers et les investisseurs peuvent dégager des rendements financiers importants grâce au financement participatif, qui sont en mesure de répartir leurs risques.

Avantages

• Les investisseurs ont accès au marché immobilier avec de petites sommes d'argent.
• Les investisseurs travaillent directement avec les promoteurs immobiliers et ont ainsi voix au chapitre.
• Les investisseurs peuvent choisir les projets immobiliers dans lesquels ils souhaitent investir leur argent.
• Les investisseurs ont accès à une myriade de projets, le choix n’est donc pas un problème.

Les inconvénients

• Les risques d'investissement sont les mêmes que pour tout investisseur immobilier. Si le marché se dirige vers le sud, un investisseur perdra probablement de l'argent.
• Le risque de défaillance des investissements (de la part des promoteurs immobiliers) est plus élevé pour le financement participatif que pour les financements en investissement immobilier pair à pair et direct.
• L'absence de liquidité, liée à l'absence de marché secondaire, limite l'accès facile aux opportunités de vente pour les investisseurs.

Pour se lancer dans le crowdfunding dans l'immobilier, Jillienne Helman, directrice générale de Realty Mogul, conseille de faire appel à une entreprise qui sera créée pendant un certain temps.

«Premièrement, travaillez avec une entreprise de financement participatif qui survivra», dit-elle. «Cela signifie bien capitalisé. Ce qui me fait peur, c’est le nombre d’entreprises de crowdfunding dirigées par deux étudiants qui viennent d’être diplômés et qui ne capitalisent pas eux-mêmes. »

Darren Powderly, le cofondateur de CrowdStreet.com, explique que faire preuve de la diligence requise est plus important pour l'immobilier que pour les autres investissements, dans la mesure où travailler avec une entreprise de financement participatif va.

«Du point de vue de l'investisseur, il convient de rechercher les plates-formes sur lesquelles il recherche des opportunités d'investissement», déclare Powderly. «Toutes les plates-formes ne sont pas égales, et plusieurs plans d’entreprise sont testés afin de tirer parti de cette tendance émergente.»

Powderly conseille spécifiquement aux investisseurs d’enquêter sur les fondateurs et la haute direction de la plate-forme ou de la société de financement participatif afin de s’assurer qu’ils jouissent d’une excellente réputation qui repose sur leur expérience des affaires.

«Une expertise clé du secteur dans les domaines de la finance, de l'immobilier et de la technologie est essentielle pour exploiter une plate-forme fiable et fiable», a-t-il ajouté. «Les investisseurs devraient s’orienter vers des plates-formes offrant un excellent service client, non seulement pendant le processus de collecte de fonds, mais également après que l’accord ait été entièrement financé et conclu. Malgré le fait qu'il existe plus de 50 plates-formes dans certains modes de fonctionnement, il n'en reste qu'une demi-douzaine à devenir des chefs de file dans le domaine. Les investisseurs doivent rechercher plusieurs plates-formes et choisir leurs trois principales sociétés en fonction de leurs objectifs de placement et de l'expérience utilisateur préférée. ”

La transparence est critique

Powderly conseille de rechercher des plateformes de crowdfunding et des sponsors qui reconnaissent les risques tout en proposant une approche éducative de la gestion des risques. «À l'heure actuelle, la plupart des plateformes de financement participatif dans l'immobilier ne permettent qu'aux investisseurs qualifiés, tels que définis par la SEC, d'investir», a-t-il déclaré. "Il est conseillé aux investisseurs qualifiés d'investir des montants avec lesquels ils sont à l'aise, compte tenu de leur portefeuille de placements global."

Un autre conseil: n'investissez que dans les offres de sponsors en qui vous avez confiance, et qui, en toute confiance, veillera à votre intérêt dans les moments difficiles.

«Si un investisseur ne comprend pas comment son argent est utilisé, les facteurs de risque de l'investissement et les facteurs qui influencent son retour sur investissement, il doit consulter son conseiller en placements de confiance ou transférer l'investissement», ajoute-t-il. En poudre. «Il y aura beaucoup d'autres opportunités d'investissement parmi lesquelles choisir, alors ne soyez pas pressé de prendre une décision d'investissement non informée.»

Une plate-forme professionnelle de financement participatif en immobilier devrait offrir aux investisseurs de nombreuses possibilités de communiquer sur l’offre, notamment en présentant directement au promoteur le bien immobilier en question.

Est-ce faisable et comment?

L'adoption de la loi JOBS Act en 2012 a été le catalyseur du lancement du crowdfunding pour les investissements immobiliers, ainsi que d'autres types d'entreprises commerciales. Jusqu'à récemment, la capacité de faire de la publicité et de solliciter des investisseurs pour des investissements immobiliers était restreinte. La loi sur les emplois (titre II) a radicalement modifié la manière dont le capital d’investissement peut être réuni en modifiant les règles existantes de la réglementation D, en particulier les règles relatives à la manière dont les sociétés peuvent offrir et vendre leurs titres sans devoir les inscrire à la US Securities and Exchange Commission ( SECONDE).

Dans le passé, la règle 506 du règlement D imposait des restrictions aux efforts de collecte de fonds, limitant spécifiquement la collecte de fonds aux seules relations préexistantes et empêchant un sponsor ou une autre partie de solliciter ou de promouvoir ouvertement ces opportunités d'investissement privé. La nouvelle règle 506 (c) permet aux émetteurs, sponsors, syndicateurs et autres personnes levant des capitaux auprès d'investisseurs privés de faire connaître ces opportunités d'investissement privé aux investisseurs qualifiés à certaines conditions. Cette règle est entrée en vigueur le 23 septembre 2013. La nouvelle législation fédérale représente un énorme changement pour les sponsors qui collectent des fonds pour une acquisition ou un développement immobilier. En substance, le titre II donne aux entreprises de financement participatif le feu vert pour commercialiser directement auprès d’un grand nombre d’investisseurs potentiels via les médias sociaux et Internet. Il a également créé un nouveau moyen pour les investisseurs d'accéder plus facilement aux opportunités d'investissement immobilier direct.

Comme le note Powderly, pour la toute première fois, les investisseurs ont un accès direct à une sélection d’offres de l’immobilier privé qu’ils peuvent parcourir, effectuer des recherches et prendre des décisions d’investissement bien informées en ligne.

Le résultat final

Le crowdfunding sur le marché immobilier promet d'être une révolution. Il commence tout juste à décoller, mais suscite déjà un intérêt impressionnant de la part d’investisseurs sérieux.