Achat d'une maison saisie

Avant la crise hypothécaire de 2008-2009, l’achat d’une maison saisie était une proposition beaucoup plus difficile. Les chasseurs de bonnes affaires de l'immobilier devaient auparavant suivre les enchères organisées dans les palais de justice ou passer au crible une foule de dépôts légaux. Mais la vague de saisies provoquée par la crise des subprimes n'a pas seulement augmenté le nombre de propriétés disponibles, elle a également facilité leur recherche et leur acquisition. En fait, le processus est souvent similaire à la recherche d’un autre type de domicile. Les maisons saisies sont disponibles sur presque tous les marchés immobiliers du pays, offrant des opportunités aux propriétaires comme aux investisseurs.

Comment trouver des maisons saisies

On peut trouver des propriétés saisies dans les périodiques et les sites Web MLS (Multiple-Listing Service), via des recherches immobilières en ligne, des bureaux et sites bancaires et des journaux locaux. Il existe de nombreux sites Web qui se spécialisent maintenant dans la recherche de maisons et de propriétés en cours de verrouillage, telles que usa-foreclosure.com et HomePath.com de Fannie Mae. Certaines institutions financières, telles que Bank of America, proposent également des pages destinées à vous aider à rechercher une maison saisie. Dans les services locaux à listes multiples, les propriétés exclues peuvent ne pas être mises en évidence en soi; cela ne peut être indiqué que dans la description de la propriété.

Les prêteurs vendent de plus en plus leurs avoirs saisis par l’intermédiaire d’agents immobiliers, alors n'hésitez pas à demander à un agent immobilier des opportunités. Certains agents immobiliers se spécialisent même dans les propriétés de forclusion.

Plus précisément, la localisation d’une maison saisie dépend de l’endroit exact où elle se trouve dans le processus de saisie: les propriétés peuvent toujours appartenir au propriétaire initial (aux premiers stades, dans le cas de propriétés avant la saisie ou à la vente à découvert), ou à une entité telle que en tant que banque ou le gouvernement (dans les plus récents). Voici cinq types de verrouillage et d’approches d’achat.

1. Pré-saisies
Une propriété est en pré-forclusion après que le prêteur hypothécaire a informé les emprunteurs qu'ils sont en défaut, mais avant que la propriété soit mise en vente aux enchères. Si un propriétaire peut vendre la propriété pendant cette période, il pourra peut-être éviter les procédures de forclusion et son effet négatif sur leurs antécédents de crédit et leurs perspectives futures (voir Obtention d'un prêt hypothécaire après une faillite et une forclusion ). En tant que tels, certains propriétaires sont disposés à négocier. Les pré-saisies sont généralement répertoriées dans les palais de justice des comtés et des villes. En outre, de nombreuses ressources en ligne, y compris www.foreclosure.com, répertorient les propriétés en cours de pré-verrouillage.

2. Ventes à découvert
Les ventes à découvert se produisent lorsque le prêteur est disposé à accepter moins que ce qui est dû sur un prêt hypothécaire. Les emprunteurs n’ont pas nécessairement besoin d’être en retard sur les paiements hypothécaires pour qu'un prêteur accepte une vente à découvert; Cependant, ils doivent généralement prouver qu'ils rencontrent des difficultés financières, telles que la perte d'un emploi, susceptible d'entraîner une défaillance. Souvent, la résidence en question est immergée, ce qui signifie qu’elle vaut moins que le solde hypothécaire en cours. Pour être qualifié de vente à découvert, le prêteur doit accepter de "vendre la propriété à découvert" en acceptant moins que ce qui est dû et la maison doit être inscrite à la vente. Ces propriétés sont généralement annoncées comme des ventes à découvert "en attente d'approbation bancaire".

L'achat d'une propriété en vente à découvert est, dans la plupart des cas, identique à un achat traditionnel, mais les termes des contrats seront différents, en précisant que les conditions sont soumises à l'approbation du prêteur. Une banque peut prendre plusieurs mois pour répondre à une offre de vente à découvert. Le processus peut donc prendre beaucoup plus de temps qu'un achat traditionnel. De nombreux sites Web immobiliers, y compris des entreprises individuelles ou des services de référencement, offrent la possibilité d'effectuer une recherche par vente à découvert.

3. Vente aux enchères du shérif
Une vente aux enchères par le shérif a lieu après que le prêteur a notifié à l'emprunteur le défaut de paiement et accordé un délai de grâce à l'emprunteur pour qu'il rattrape ses paiements hypothécaires. Une vente aux enchères est conçue pour que le prêteur soit rapidement remboursé pour le prêt en défaut. Ces enchères ont souvent lieu sur les marches du palais de justice d'une ville, gérées par les autorités locales chargées de l'application de la loi. La propriété est vendue aux enchères au plus offrant à un lieu, une date et une heure annoncées publiquement. Ces avis peuvent être trouvés dans les journaux locaux et dans de nombreux sites en ligne en effectuant une recherche sur les "enchères de vente au shérif".

4. Propriétés appartenant à la banque
Les propriétés qui ne se vendent pas aux enchères reviennent à la banque; c'est-à-dire qu'ils deviennent des propriétés immobilières (REO). Ils sont souvent gérés par le service REO de la banque, qui tient une liste des biens immobiliers appartenant à la banque. Des sources en ligne telles que www.realtytrac.com contiennent des listes complètes qui peuvent être recherchées par ville, État ou code postal.

5. Propriétés appartenant au gouvernement
Certains logements sont achetés avec des prêts garantis par la Federal Housing Administration (FHA) ou le Department of Veterans Affairs (VA). Lorsque ces propriétés sont saisies, elles sont reprises par le gouvernement et vendues par des courtiers travaillant pour le gouvernement. Un courtier inscrit au gouvernement doit être contacté pour acheter une propriété appartenant au gouvernement. Les acheteurs peuvent rechercher de telles propriétés sur www.hud.gov (cliquez sur "DOMAINES" et sélectionnez "Maisons à vendre").

Pourquoi les maisons refermées sont moins chères

Le point de vente le plus important des maisons saisies est bien sûr leur prix réduit - souvent nettement inférieur à celui d’autres propriétés similaires situées dans la même région (connues sous le nom de «comparables», ou «agents», en termes de courtier). La plupart des saisies sont vendues à 5% au moins de la valeur du marché, avec des remises encore plus importantes dans certaines régions. Les acheteurs peuvent également profiter d'économies supplémentaires assorties d'avantages tels qu'une réduction des acomptes, des taux d'intérêt plus bas ou la suppression des frais d'évaluation et de certains frais de clôture.

Qu'est-ce qui les rend un tel accord? Si la résidence est dans la phase de pré-forclusion ou de vente à découvert, ses propriétaires sont dans une impasse financière - ils ont besoin d'argent. Et le temps ne leur est pas favorable: ils doivent décharger la propriété et obtenir ce qu'ils peuvent tant qu'ils le peuvent, de peur de la perdre entièrement. En bref, ces vendeurs ne négocient pas exactement en position de force. S'il peut sembler cruel de tirer parti du malheur des autres, les acheteurs peuvent en bénéficier.

Ils peuvent en bénéficier encore plus si la propriété a été saisie. Le bureau du shérif n'est pas intéressé par une maison; les banques ne veulent pas être dans le secteur des propriétaires. Les institutions financières veulent généralement se débarrasser rapidement des propriétés saisies (à un prix raisonnable, bien sûr - elles doivent dire aux investisseurs et aux auditeurs qu'elles ont tout mis en œuvre pour récupérer autant que possible le montant du prêt initial). Encore une fois, cela profite aux acheteurs.

Enfin, les maisons saisies sont généralement vendues «telles quelles» - en cas de dommages, les réparations ne font pas partie de l'équation - et, comme le savent les aficionados de voitures anciennes et de meubles anciens, «telles quelles» se traduit par une remise. Bien sûr, "en l'état" peut être une arme à double tranchant, comme nous le verrons plus loin.

Risques liés à l'achat de logements saisis

Problèmes de propriété

Bien qu’elle comporte un rabais compensatoire, la condition «en l’état» peut être assez sombre. Si la maison est toujours occupée par les propriétaires, elle est souvent mal entretenue. Après tout, si les personnes ne peuvent pas faire les versements hypothécaires, elles sont probablement en retard pour payer l’entretien régulier, sans parler des réparations majeures. En outre, certaines personnes qui sont confrontées à la forclusion ou qui en sont forcées sont amères et expriment leurs frustrations chez elles avant que la banque ne les reprenne. Cela implique souvent l'enlèvement d'appareils et d'accessoires, et parfois même le vandalisme.

Coûts cachés

Parallèlement aux travaux de réparation et de rénovation imprévus, les impayés tels que les arriérés d’impôts et les privilèges (auxquels les établissements d’enchères ont souvent attaché des biens, soit par l’IRS, l’État ou d’autres créanciers) peuvent entraîner des coûts supplémentaires pour une maison par ailleurs souhaitable. Peu importe ce qui est dû, le gouvernement doit d’abord être payé et réglé avant que le processus d’achat puisse avoir lieu. Cela s'applique principalement aux propriétés vendues aux enchères. une banque paiera toujours les privilèges attachés à la propriété avant de la revendre à une autre partie.

Processus lent

Les complications précédentes impliquent souvent beaucoup de paperasse. En règle générale, les saisies vont comporter un certain nombre de documents supplémentaires qui doivent être complétés pour préparer la clôture, ce qui n’est pas toujours aussi rapide. S'il s'agit d'une vente à découvert, le prêteur du propriétaire doit approuver la transaction, ce qui peut prendre un certain temps, comme mentionné précédemment. Des dommages graves trouvés dans la maison peuvent entraîner une évaluation inférieure de la maison, ce qui peut affecter la capacité de l'acheteur à obtenir un prêt. Certains prêteurs ne prêteront pas en dessous d’un certain montant car le potentiel de profit d’un prêt moindre ne vaut pas le risque.

Bien que vous pensiez qu'une banque souhaiterait décharger une résidence récupérée, les temps de réponse entre la banque et les autres parties concernées peuvent également être lents avec les propriétés REO.Le temps nécessaire pour obtenir une réponse sur votre offre peut varier considérablement. ; si la banque qui détient votre propriété est inondée de saisies, le traitement de votre demande peut prendre beaucoup plus de temps. On sait que les banques ayant un arriéré important prennent jusqu'à 90 jours pour répondre à une offre. Si vous envisagez de financer l’achat, il serait sage de passer du temps à obtenir l’approbation préalable d’un prêt hypothécaire.

Concurrence

Comme avec tout marché, chaque fois qu'il y a une chance d'acquérir quelque chose à un prix inférieur au taux en vigueur, la demande monte en flèche. Un intérêt accru et une concurrence accrue - non seulement de la part d'occupants potentiels, mais également d'investisseurs et de professionnels du retournement - sont inévitables lorsqu'il s'agit de propriétés saisies dignes d'intérêt. Très souvent, une maison saisie peut avoir un prix attractif au-dessous des autres maisons des environs, mais lorsque la nouvelle est connue, de nombreuses offres peuvent arriver rapidement et une guerre d'enchères s'ensuit. Ainsi, ce qui était autrefois une maison à un prix inférieur dans un quartier formidable peut rapidement devenir coûteux.

Il peut être judicieux que les acheteurs potentiels de maisons saisies soumettent des offres sur plusieurs propriétés à la fois, car il est possible pour les acheteurs concurrents de sécuriser une propriété avec une offre plus élevée ou une offre 100% en espèces. Mais ne vous découragez pas si quelqu'un d'autre l'emporte sur votre offre pour une propriété en particulier; vérifiez périodiquement pour voir s'il réapparaît dans l'inventaire de la banque. Les affaires de forclusion ont tendance à échouer assez souvent.

Achat d'une maison saisie

Si vous achetez dans une banque, vous devrez perfectionner vos compétences en négociation et lancer le processus avec une offre lowball sur la propriété de votre choix. Les banques qui ont accumulé des stocks importants de propriétés saisies seront plus enclines à négocier le prix; plus la banque a longtemps détenu la propriété, plus il y a de chances qu'elle envisage sérieusement des offres plus faibles, en particulier pour les propriétés conservées depuis plus longtemps. Par conséquent, vous devriez probablement faire votre offre initiale à un prix inférieur d'au moins 20% au prix du marché actuel, voire davantage si la propriété sur laquelle vous enchérissez est située dans une zone où l'incidence des saisies est élevée.

Si vous pouvez payer pour la propriété et toutes les rénovations nécessaires en espèces, vous êtes dans une position enviable. C'est pourquoi certains acheteurs décident de faire équipe avec des investisseurs extérieurs qui peuvent les aider dès le départ et partager les bénéfices lorsque la maison est à nouveau vendue. En fait, les transactions en espèces représentent une part non négligeable des ventes de REO.

Options de financement pour les maisons saisies

Vous pouvez utiliser une hypothèque pour acheter une propriété REO, bien que les prêteurs privés tendent à être craintifs au sujet du financement des opérations de forclusion. Cependant, deux options de financement sont disponibles pour les personnes éligibles: 203 (k) prêts de la Federal Housing Administration (FHA) et le programme HomeSteps via Freddie Mac, une des entreprises parrainées par le gouvernement qui rachète des prêts hypothécaires.

203 (k) prêts

La FHA a conçu ses hypothèques 203 (k) pour apaiser les craintes des banques qui se seraient autrement détournées des REO à haut risque. achats. En facturant aux emprunteurs une prime d’assurance prêt hypothécaire, ils sont en mesure de garantir les prêts consentis par des prêteurs privés participant au programme.

Pour les emprunteurs, l'un des gros avantages est la possibilité de financer l'achat d'une maison, ainsi que les réparations nécessaires, dans un seul prêt hypothécaire. La version plus basique, un prêt rationalisé de 203 (k), est destinée aux réparations limitées qui ne nécessitent pas de plans d'ingénierie ou d'architecture. Les particuliers peuvent emprunter jusqu'à 35 000 USD de plus que le prix de vente de la maison pour couvrir les recours de base tels que nouveaux appareils électroménagers, revêtements extérieurs et fenêtres.

Avec des solutions plus étendues, telles que la construction d’une addition ou la prise en charge de dommages structurels, un prêt traditionnel de 203 (k) est généralement la meilleure option. Contrairement à la variante simplifiée, les propriétaires doivent retirer au moins 5 000 dollars; le montant maximum est basé sur les limites de la FHA pour chaque comté. De plus, vous devez payer un consultant indépendant pour inspecter la propriété et vérifier que le travail est conforme aux directives du programme.

Un inconvénient supplémentaire à ces prêts est le prix. Outre le paiement d'une assurance hypothécaire, les emprunteurs paient généralement des intérêts d'un quart de point supérieurs à ceux des prêts classiques. Ils peuvent également avoir à débourser un ou deux points, qui sont des frais initiaux valant chacun 1% du montant principal.

Figure 1. Comparaison entre les prêts traditionnels 203 (k) et la version simplifiée.

(Source: site Web de Bank of America)

HomeSteps

Freddie Mac fournit des liquidités au marché hypothécaire en achetant des prêts auprès de banques, en les regroupant et en les vendant à des investisseurs sous forme de titres. Avec HomeSteps, l’organisation - par l’intermédiaire de ses partenaires de prêt privés - offre un financement spécial à ceux qui souhaitent acheter uniquement les propriétés saisies dont ils sont propriétaires. HomeSteps est actuellement disponible uniquement dans les États suivants: Alabama, Floride, Géorgie, Illinois, Kentucky, Caroline du Nord, Caroline du Sud, Tennessee, Texas et Virginie.

Si vous vivez dans l'un de ces États, HomeSteps présente des avantages considérables. Le principal d'entre eux est que vous n'avez pas à souscrire une assurance prêt hypothécaire, ce qui la distingue des 203 prêts (k). Cela seul peut faire économiser aux acheteurs des centaines, voire des milliers de dollars au cours de l'hypothèque. En outre, une hypothèque HomeSteps n’exige pas d’évaluation initiale, ce qui peut constituer un obstacle majeur pour les personnes à la recherche d’un prêt classique.

Les acheteurs peuvent trouver une liste des propriétés unifamiliales, en copropriété et multifamiliales sur le site Web de HomeSteps.

Le résultat final

À la surface, les maisons saisies peuvent sembler terriblement attrayantes. Cependant, les coûts peuvent être extrêmement imprévisibles et les dommages sous-jacents peuvent rendre une propriété indésirable. Le processus d’achat est souvent lent, ce qui peut susciter l’attention des acheteurs, tandis que la forte demande pour des propriétés saisissantes séduisantes pourrait éloigner certains acheteurs prometteurs.

Cela dit, les maisons saisies peuvent être des offres incroyables. Les acheteurs ont la possibilité unique de payer une valeur inférieure au prix du marché pour des logements qui ne leur seraient pas accessibles dans des circonstances normales. S'il y a des économies du côté des acquisitions, cela augmente la probabilité que l'acheteur réalise une appréciation de son actif et un gain sur son investissement s'il vend, dans le futur.

Si cela est fait de manière responsable, l'achat d'une maison saisie peut permettre à un acheteur de récolter une myriade d'avantages pendant de nombreuses années.