Fonds de placement immobilier (FPI)
Une fiducie de placement immobilier (FPI) est une société possédant et exploitant généralement des biens immobiliers générant des revenus. La plupart des FPI se spécialisent dans un secteur immobilier spécifique, concentrant leur temps, leur énergie et leur financement sur ce segment particulier de l’ensemble de l’horizon immobilier. Toutefois, les FPI spécialisées et diversifiées détiennent souvent différents types d’immeubles dans leurs portefeuilles. Les immeubles faisant partie d'un portefeuille de FPI peuvent inclure des complexes d'appartements, des centres de données, des établissements de santé, des hôtels, des infrastructures - sous forme de câbles à fibres, de tours cellulaires et de pipelines d'énergie - immeubles de bureaux, centres de vente au détail, entreposage libre-service, terrains boisés et entrepôts . Un avantage des FPI pour les investisseurs ordinaires est qu’elles offrent la possibilité de posséder une partie de l’immobilier qui génère un revenu sous forme de dividendes.
Le Congrès a créé des fiducies de placement immobilier en 1960 en tant que modification de l’extension de la taxe d’accise sur les cigares de 1960. Cette disposition permet aux investisseurs individuels d’acheter des actions de portefeuilles immobiliers commerciaux qui tirent des revenus de diverses propriétés.
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Comprendre une FPI
La plupart des FPI ont un modèle commercial simple: le FPI loue des locaux et perçoit des loyers sur les immeubles, puis distribue ce revenu sous forme de dividendes aux actionnaires.
Pour être qualifiée de FPI, une société doit se conformer à certaines dispositions du Internal Revenue Code. Ces exigences comprennent principalement la détention d’immeubles générant des revenus à long terme et la distribution de revenus aux actionnaires. Plus précisément, une entreprise doit répondre à des exigences spécifiques, notamment:
- Investir au moins 75% de son actif total dans de l'immobilier, de la trésorerie ou des bons du Trésor américains.
- Recevoir au moins 75% de son revenu brut provenant de loyers immobiliers, d'intérêts sur les emprunts hypothécaires finançant les biens immobiliers ou de ventes immobilières
- Rend un minimum de 90% de son revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires chaque année
- Avoir un minimum de 100 actionnaires après sa première année d'existence
- Ne pas avoir plus de 50% de ses actions détenues par cinq personnes ou moins au cours du dernier semestre de l'année d'imposition
D'autres exigences, y compris la FPI, doivent être une entité imposable en tant que société aux yeux de l'IRS. De plus, l'entreprise doit avoir la gestion d'un conseil d'administration ou de fiduciaires.
Points clés à retenir
- Une fiducie de placement immobilier (FPI) est une société qui possède, exploite ou finance des immeubles productifs de revenus.
- Equity REITs possèdent et gèrent des biens immobiliers.
- Les FPI hypothécaires détiennent ou négocient des prêts hypothécaires et des titres adossés à des créances hypothécaires.
- Les FPI génèrent un flux de revenus régulier pour les investisseurs mais offrent peu d’appréciation du capital.
- La plupart des FPI sont cotées en bourse comme des actions, ce qui les rend très liquides - contrairement à la plupart des investissements immobiliers.
Types de FPI
Il existe plusieurs types de REIT. Les fonds ont des classifications indiquant le type d’entreprise qu’ils exercent et peuvent être classés en fonction de la manière dont leurs actions sont achetées et vendues.
Equity REITs est la forme d'entreprise la plus courante. Ces entités achètent, possèdent et gèrent des biens immobiliers générant des revenus. Les revenus proviennent principalement des loyers et non de la revente des propriétés du portefeuille.
Les REIT hypothécaires, également appelées MREIT, prêtent de l’argent aux propriétaires et aux exploitants immobiliers. Le prêt peut être effectué directement par le biais d’hypothèques et de prêts ou indirectement par l’acquisition de titres adossés à des créances hypothécaires. Les MBS sont des investissements contenant des pools de prêts hypothécaires émis par des entreprises parrainées par le gouvernement (GSE). Leurs revenus proviennent principalement de la marge nette d’intérêts, soit l’écart entre les intérêts qu’ils gagnent sur les prêts hypothécaires et le coût de leur financement. En raison de l'accent mis sur les hypothèques dans cette FPI, ils sont potentiellement sensibles aux augmentations de taux d'intérêt.
Les entreprises de FPI hybrides détiennent à la fois des biens immobiliers locatifs et des prêts hypothécaires dans leurs portefeuilles. En fonction de l'objectif d'investissement déclaré de l'entité, ils peuvent peser davantage dans le portefeuille que dans les actifs immobiliers ou les actifs hypothécaires.
Type de FPI | Fonds de commerce |
Équité | Posséder et exploiter des biens immobiliers productifs |
Hypothèque | Fournir des hypothèques sur des biens immobiliers |
Hybride | Propres propriétés et faire des hypothèques |
| Publiquement négocié | Cotation en bourse nationale |
| Public non échangé | Enregistré auprès de la SEC mais non coté en bourse |
| Privé | Travailler uniquement en tant que placements privés |
Les FPI cotées en bourse offrent des actions de FPI cotées en bourse qui sont inscrites à la cote d'une bourse nationale, où elles sont achetées et vendues par des investisseurs individuels. Ils sont réglementés par la Securities and Exchange Commission (SEC) des États-Unis.
Les FPI publiques non négociées sont également enregistrées auprès de la SEC, mais ne négocient pas sur des bourses de valeurs nationales. En conséquence, ils sont moins liquides que les FPI cotées en bourse, mais ont tendance à être plus stables car ils ne sont pas soumis aux fluctuations du marché.
Les FPI privées ne sont pas enregistrées auprès de la SEC et ne négocient pas sur des bourses nationales. Ils travaillent uniquement en tant que placements privés, vendus uniquement à une liste choisie d’investisseurs.
Avantages et inconvénients d'investir dans les REIT
Les FPI peuvent jouer un rôle important dans un portefeuille de placement. Comme pour tous les investissements, ils ont leurs avantages et leurs inconvénients.
Du côté des avantages, les FPI sont faciles à acheter et à vendre, comme la plupart des échanges sur des marchés publics. Cette caractéristique commercialisable atténue certains des inconvénients traditionnels de l’immobilier. Traditionnellement, l'immobilier est notoirement illiquide - la vente ou l'achat d'une propriété peut prendre beaucoup de temps - et son manque de transparence, car tous les marchés ne proposent pas d'informations fiables sur les taxes, la propriété et le zonage. Les FPI sont réglementées par la SEC et doivent déposer des rapports financiers audités.
En termes de performance, les FPI offrent des rendements attrayants ajustés au risque et des flux de trésorerie stables. En outre, une présence immobilière peut être bénéfique pour un portefeuille, en le diversifiant avec une classe d'actifs différente pouvant faire contrepoids aux actions ou aux obligations.
En revanche, les FPI n'offrent pas grand-chose en termes de plus-value du capital. Dans le cadre de leur structure, ils doivent reverser 90% de leurs revenus aux investisseurs. Ainsi, seuls 10% du revenu imposable peuvent être réinvestis dans l'entreprise pour acquérir de nouvelles participations.
Les dividendes reçus de participations dans des FPI sont imposés comme un revenu régulier. Un des principaux risques pour les FPI est qu’elles sont soumises aux fluctuations du marché immobilier. En outre, comme la plupart des investissements, ne garantissez pas un profit et ne garantissez pas les pertes. En outre, certaines FPI ont des frais de gestion et de transaction élevés.
Avantages
Liquidité
Diversification / Contrepoids aux autres actifs
Transparence
Dividendes stables
Rendements corrigés du risque
Les inconvénients
Faible croissance / faible appréciation du capital
Non avantageux fiscalement
Soumis au risque de marché
Frais de gestion et de transaction élevés
Comment investir dans les REIT
Vous pouvez investir dans des sociétés de placement immobilier cotées en bourse, ainsi que dans des fonds communs de placement immobilier et des fonds négociés en bourse de fonds immobilier, en achetant des actions par l'intermédiaire d'un courtier. Vous pouvez acheter des actions d'une FPI non négociée par l'intermédiaire d'un courtier ou d'un conseiller financier participant à l'offre de la FPI non négociée. Les FPI font également partie d’un nombre croissant de régimes de retraite et d’investissement parrainés par les employeurs et à prestations définies. Naret, une société de recherche et de défense des intérêts du marché américain des REIT, basée à Washington, estime que 80 millions d’investisseurs américains possèdent des REIT par l’intermédiaire de leurs fonds d’épargne-retraite et autres fonds d’investissement.
Nareit découvre qu'il existe plus de 225 FPI cotées en bourse aux États-Unis, ce qui signifie que vous aurez des devoirs à faire avant de décider quelle FPI fonctionnera le mieux pour votre portefeuille.
Assurez-vous de prendre en compte l'équipe de direction et les antécédents du FPI et découvrez comment ils sont rémunérés. Si la rémunération est basée sur la performance, il y a de fortes chances qu'ils travaillent dur pour choisir les bonnes propriétés et choisir les meilleures stratégies. Bien sûr, il est également judicieux d’examiner les chiffres, tels que la croissance prévue du bénéfice par action et le rendement des dividendes actuels. La mesure des fonds provenant de l'exploitation (FFO) du FPI, qui mesure les flux de trésorerie générés par les actifs du FPI, est particulièrement utile. Le taux de rendement de la gestion financière (FMRR) est une autre mesure couramment utilisée dans les FPI.
Exemple concret de FPI
Lors du choix des FPI, il est également important de déterminer quels secteurs du marché immobilier sont en vogue. Considérez quels secteurs de l’économie en plein essor, en général, peuvent être exploités via l’immobilier. À titre d'exemple, les soins de santé comptent parmi les industries à la croissance la plus rapide aux États-Unis - en particulier dans la croissance des bâtiments médicaux, des centres de soins ambulatoires, des établissements de soins pour personnes âgées et des communautés de retraités.
Plusieurs FPI se concentrent sur ce secteur. HCP Inc. (HCP) en est un. Avec une capitalisation boursière de près de 15 milliards de dollars américains, il s’agit d’une grande entreprise - assez grande pour faire partie du S & P 500, en fait - et très liquide. Quelque 2, 56 millions d’actions se négocient quotidiennement. À 31, 25 $ par action, au 5 avril 2019, il se négociait près de son sommet de 52 semaines et offrait un rendement en dividendes de 4, 32%. Son portefeuille récemment restructuré est axé sur les installations des sciences de la vie - centres de diagnostic, laboratoires, génomique et autres installations - immeubles de bureaux médicaux et logements pour personnes âgées.
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