Location en commun - TIC
La location en commun est un arrangement selon lequel deux personnes ou plus partagent les droits de propriété sur une propriété ou une parcelle de terrain. La propriété peut être commerciale ou résidentielle. Lorsqu'un locataire en commun décède, la propriété passe à la succession de ce locataire. Chaque propriétaire indépendant peut contrôler un pourcentage égal ou différent de la propriété totale. De plus, le locataire ayant le partenaire commun a le droit de laisser sa part du bien à tout bénéficiaire, en tant que partie de leur succession. Les conditions du contrat pour les locataires communs sont détaillées dans l'acte, le titre ou d'autres documents de propriété juridiquement contraignants.
Comment TIC fonctionne
Lorsque deux personnes ou plus possèdent la propriété en tant que locataires communs, toutes les parties de la propriété sont détenues à parts égales par le groupe. Les colocataires peuvent avoir une part différente des intérêts de propriété. Par exemple, Sarah et Debbie peuvent détenir chacune 25% d'une propriété, tandis que Leticia en possède 50%. Bien que le pourcentage de propriété varie, aucune personne ne peut revendiquer la propriété d'une partie spécifique de la propriété.
La location en commun peut être créée à tout moment. Ainsi, une personne peut développer un intérêt pour une propriété des années après que les autres membres ont conclu un contrat de location commune. En reprenant l'exemple ci-dessus, nous pourrions dire que Sarah et Leticia possédaient chacune 50% de la propriété. À un moment donné, Sarah a décidé de diviser sa part de 50%, Debbie quittant le groupe avec une répartition de 25/25/50.
De plus, les membres de l’entente peuvent vendre ou emprunter indépendamment contre leur part de propriété.
Points clés à retenir
- La location en commun est un arrangement dans lequel deux personnes ou plus ont des droits de propriété sur un bien immobilier.
- Les locataires communs peuvent posséder différents pourcentages de la propriété.
- Les locataires communs peuvent léguer leur part des biens à quiconque à leur décès.
- La location en commun diffère considérablement d'une location conjointe, notamment en termes de droits de survie et de degré de propriété de chaque locataire.
Disposition d'un TIC
Un ou plusieurs colocataires peuvent racheter d'autres membres pour dissoudre le bail en commun. Si les colocataires doivent développer des intérêts ou des orientations opposés pour l'utilisation, l'amélioration ou la vente de la propriété, ils doivent parvenir à un accord commun pour aller de l'avant. Dans les cas où une entente ne peut être atteinte, une action de partition peut avoir lieu. L'action de partition peut être volontaire ou ordonnée par un tribunal, en fonction du degré de collaboration des colocataires.
Dans une procédure de partition légale, un tribunal divisera la propriété entre la location des membres communs, permettant ainsi à chaque membre d'avancer séparément des autres membres. Connu sous le nom de partition en nature, il s’agit du moyen le plus direct de diviser la propriété et est généralement la méthode utilisée lorsque les colocataires ne sont pas contradictoires.
Si les colocataires refusent de travailler ensemble, ils peuvent envisager de créer une partition du bien par vente. Ici, la propriété est vendue et le produit est réparti entre les colocataires en fonction de leurs intérêts respectifs dans la propriété.
Taxes foncières avec les propriétés TIC
La location d'un commun accord, guidée par la loi applicable, décrit généralement les implications de la propriété partagée sur les impôts d'une propriété. Le contrat décrira comment la responsabilité fiscale est distribuée contractuellement à chaque propriétaire.
Comme un bail selon un accord commun ne divise pas légalement une parcelle de terrain ou un bien immobilier, la plupart des juridictions fiscales n'attribueront pas à chaque propriétaire une facture proportionnelle d'impôts fonciers basée sur son pourcentage de propriété. Le plus souvent, les locataires communs reçoivent une seule facture d’impôt foncier.
Dans de nombreuses juridictions, une convention de location commune impose une responsabilité solidaire aux colocataires. Cette stipulation signifie que chacun des propriétaires indépendants peut être redevable de la taxe foncière jusqu'à concurrence du montant total de l'évaluation. La responsabilité s’applique à chaque propriétaire quel que soit le niveau ou le pourcentage de propriété.
Une fois que l'impôt foncier est satisfait, les colocataires déduiront ce paiement de leurs déclarations de revenus. Si la juridiction fiscale suivait la responsabilité solidaire, chaque colocataire pourrait déduire le montant de leur contribution des déclarations de revenus des particuliers. Dans les comtés qui ne suivent pas cette procédure, ils peuvent déduire un pourcentage de l’impôt total jusqu’à leur niveau de propriété.
Location dans une location commune ou commune
Bien qu'ils semblent similaires, la location en commun diffère à plusieurs égards d'une location en commun. Dans une copropriété, les locataires obtiennent des parts égales d'une propriété portant le même acte au même moment.
L'une des principales différences réside dans l'ajout ou la suppression de l'un des membres de l'accord. Dans les accords TIC, le changement de membres ne rompt pas l'accord. Dans le cas d'une location conjointe, le contrat est rompu si l'un des membres souhaite vendre son intérêt.
Par exemple, si un ou plusieurs colocataires veulent racheter les autres, la propriété doit techniquement être vendue et le produit distribué équitablement entre les propriétaires. Les locataires conjoints peuvent également utiliser l'action de partition légale pour séparer le bien si l'exploitation est suffisamment grande pour permettre cette séparation.
Décès d'un locataire conjoint
Une autre différence substantielle se produit dans le cas du décès d'un co-locataire. Comme mentionné précédemment, les accords TIC permettent le transfert de propriété en tant que partie de la succession du propriétaire. Cependant, dans une convention de location conjointe, le titre de la propriété passe au propriétaire survivant.
En d'autres termes, les locataires communs n'ont pas de droit de survie automatique. À moins que le dernier testament du défunt spécifie que son intérêt sur le bien doit être divisé entre les propriétaires survivants, un locataire décédé de l'intérêt commun appartient à leur succession. À l'inverse, avec les colocataires, les intérêts du propriétaire décédé sont automatiquement transférés aux propriétaires survivants. Par exemple, lorsque quatre colocataires sont propriétaires d'une maison et qu'un locataire décède, chacun des trois survivants se retrouve avec un tiers supplémentaire de la propriété.
Mariage et propriété
Certains États ont défini la location conjointe comme propriété par défaut des couples mariés, tandis que d'autres utilisent la location dans le modèle de la propriété commune. Un troisième modèle, utilisé dans quelque 25 États, est une location à la totalité (TbyE), dans laquelle chaque époux a un intérêt égal et indivis dans la propriété.
Avantages et inconvénients d'une location en commun
L'achat d'une maison avec un membre de la famille, un ami ou un partenaire commercial en tant que locataire commun peut aider les particuliers à accéder plus facilement au marché immobilier. Étant donné que les dépôts et les paiements sont divisés, l’achat et l’entretien de la propriété peuvent coûter moins cher que pour un particulier. De plus, la capacité d'emprunt peut être rationalisée si un propriétaire a un revenu plus élevé ou une meilleure situation financière que les autres membres.
Avantages
Facilite les achats immobiliers
Le nombre de locataires peut changer
Différents degrés de propriété possibles
Les inconvénients
Pas de droit de survie automatique
Tous les locataires sont également responsables des dettes et des taxes
Un locataire peut forcer la vente d'un bien
Cependant, lorsqu’ils hypothèquent des biens en tant que locataires communs, tous les emprunteurs signent généralement les documents. Étant donné que tous les membres signent les documents hypothécaires, en cas de défaillance, le prêteur peut saisir les avoirs de tous les membres du groupe. En outre, même si un ou plusieurs emprunteurs cessent de verser des contributions au paiement de l'hypothèque, les autres emprunteurs doivent tout de même couvrir les paiements pour éviter la forclusion.
La possibilité d'utiliser un testament pour désigner des bénéficiaires à la propriété permet au colocataire de contrôler sa part. Si un colocataire décède sans testament, son intérêt dans la propriété sera soumis à l'homologation - un événement coûteux, à la fois en termes de temps et d'argent.
En outre, les colocataires restants peuvent constater qu'ils sont maintenant propriétaires de la propriété avec une personne qu'ils ne connaissent pas ou avec laquelle ils ne sont pas d'accord. Ce nouveau colocataire peut déposer une action en partage, forçant les colocataires réticents à vendre ou à diviser la propriété.
Exemple de location en commun (TIC)
La Californie autorise quatre types de copropriété, à savoir la propriété collective, le partenariat, la location conjointe et la location commune. Toutefois, TIC est la forme par défaut parmi les personnes non mariées ou les personnes qui acquièrent ensemble des biens immobiliers. En Californie, ces propriétaires ont le statut de locataire commun, sauf convention contraire expresse de leur part, qui établit un partenariat ou une copropriété.
Selon SirkinLaw, un cabinet d’avocats spécialisé dans la copropriété situé à San Francisco.
De plus en plus de gens se tournent vers les locations en commun… afin de maximiser leur pouvoir d'achat et de vente. Ces accords abaissent les prix et augmentent le choix des acheteurs en leur permettant de mettre en commun leurs ressources et d’acheter plus de biens immobiliers qu’ils ne le pourraient ou ne le feraient autrement.
Dans un article de blog publié en août 2018, ils écrivent que les conversions de TIC - la transformation de la structure de propriété des propriétés en copropriété en une location simple - sont devenues particulièrement populaires dans les régions métropolitaines de Los Angeles et de San Francisco / Oakland.
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