Comprendre l'assurance contre les inondations requise par le prêteur

"Quelques centimètres d'eau provenant d'une inondation peuvent causer des dizaines de milliers de dollars de dégâts", selon le programme national d'assurance contre les inondations. Ce fait résume pourquoi les prêteurs hypothécaires exigent parfois que les emprunteurs souscrivent une assurance contre les inondations. Lorsque la valeur des propriétés diminue de manière significative, les propriétaires confrontés à une éventuelle forclusion sont souvent désireux d'éviter ces dépenses supplémentaires et laissent le problème au prêteur.

Toutefois, les agents immobiliers et les prêteurs hypothécaires ne renseignent souvent pas les clients sur les exigences en matière d’assurance contre les inondations tant qu’une propriété n’est déjà pas enterrée. Les propriétaires ne sont pas non plus conscients que de nombreuses zones qui ne semblent pas immédiatement présenter un risque élevé d'inondation sont en fait considérées comme présentant un risque élevé par l'Agence fédérale de gestion des urgences (FEMA). Si vous vous êtes trouvé dans cette situation ou si vous ne voulez pas être pris au dépourvu, cet article vous aidera à démystifier l'assurance contre les inondations exigée par le prêteur.

(Voici comment lire l’un des documents les plus importants que vous possédez: comprendre votre contrat d’assurance .)

Pourquoi les prêteurs exigent une assurance contre les inondations

Les polices d’assurance habitation (également appelées assurance contre les risques) ne couvrent pas les inondations - seul un produit d’assurance distinct peut protéger contre les inondations. L'assurance contre les inondations est généralement facultative pour les propriétaires hypothéqués dans des zones d'inondation considérées généralement à faible risque. Cela peut même être facultatif pour les propriétaires hypothéqués dans les zones inondables à haut risque, en fonction du produit hypothécaire. Toutefois, les propriétaires qui contractent une hypothèque auprès d'un prêteur régi par le gouvernement fédéral ou qui sont assurés (par exemple, une hypothèque FHA) et achètent une maison dans une zone inondable à haut risque (également appelée zone d'inondation spéciale) devront acheter assurance contre les inondations. Dans la plupart des cas, le propriétaire devra payer une assurance contre les inondations chaque année jusqu'au remboursement de son hypothèque.

Lorsque quelqu'un contracte une hypothèque, la maison sert de garantie si l'emprunteur cesse de faire des versements hypothécaires. Lorsqu'une propriété est financée, le prêteur a souvent un intérêt financier plus important dans la propriété que l'emprunteur. Si l'un des actifs du prêteur est endommagé par les inondations et que l'emprunteur abandonne la maison et cesse de faire des paiements hypothécaires, le prêteur est pris dans une position perdante. Pour éliminer ce risque, de nombreux prêteurs demandent au propriétaire de souscrire une assurance contre les inondations.

(Certaines choses ne doivent pas être laissées au hasard. Découvrez où vous avez besoin d'une couverture. Consultez 5 polices d'assurance que tout le monde devrait avoir .)

Réparation des maisons endommagées par les inondations

Il est peu probable que le propriétaire s'éloigne d'une maison endommagée lorsqu'elle peut être réparée à un coût minime. L'assurance contre les inondations fournira de l'argent pour réparer, voire reconstruire, une maison endommagée ou détruite par une inondation. Le propriétaire gardera la maison et continuera à faire les versements hypothécaires. Si le propriétaire doit déposer une réclamation, il sera uniquement responsable du paiement de la franchise. Si le propriétaire ne peut pas payer la franchise, qui peut atteindre 5 000 $, le risque existe toujours que le propriétaire s'en aille. En outre, comme l'assurance contre les inondations plafonne à 250 000 $, comme nous le verrons plus tard, le propriétaire peut également être tenté de quitter une propriété dont la réparation ou la reconstruction coûtera beaucoup plus cher.

Comment fonctionne l'assurance contre les inondations?

L'assurance contre les inondations fonctionne comme les autres produits d'assurance. L'assuré - le propriétaire - paie une prime annuelle basée sur le risque d'inondation de la propriété et sur la franchise qu'il choisit. Si le bien est endommagé ou détruit par une inondation, le propriétaire reçoit de l’argent pour le montant nécessaire à la réparation du dommage, dans la limite de la police.

Le propriétaire doit souscrire la police d’assurance contre les inondations avant la fermeture d’une propriété et la renouveler chaque année pour couvrir le solde du principal du prêt. Le prêteur perçoit généralement les versements d'assurance contre les inondations ainsi que le versement hypothécaire mensuel, les conserve dans un compte séquestre et verse l'intégralité de la prime à la compagnie d'assurance une fois par an (de la même manière que les impôts fonciers et l'assurance contre les risques sont gérées). Ainsi, une fois que le propriétaire a souscrit la police initiale, aucune autre mesure ne peut être nécessaire, à part le versement d’un versement hypothécaire mensuel. Une protection distincte pouvant aller jusqu'à 100 000 $ pour les effets personnels est également disponible.

Devrez-vous l'acheter?

Vous pouvez en savoir plus sur le risque d'inondation de n'importe quelle propriété sur FloodSmart.gov. Si le site Web indique que la propriété se trouve dans une zone à haut risque, une assurance contre les inondations sera probablement requise. La décision finale dépend des cartes de taux d’assurance inondation et d’une détermination officielle du risque de zone d’inondation. Vous pouvez voir les cartes vous-même à FEMA.gov. Vous devriez également demander à votre prêteur quelles sont ses exigences en matière d’assurance contre les inondations.

Dans certains quartiers ou même des villes entières, il peut être difficile de trouver une maison qui ne se trouve pas dans une zone inondable à haut risque. Dans d'autres régions, vous pouvez éviter d'avoir à souscrire entièrement une assurance contre les inondations.

(Utilisez ces idées simples pour économiser de l’argent et obtenir une meilleure couverture de votre maison. Pour en savoir plus, voir Conseils d’assurance pour les propriétaires .)

Comment obtenir une couverture

Le programme national d’assurance contre les inondations (NFIP), géré par la FEMA, offre une assurance contre les inondations aux propriétaires des communautés qui participent au programme. Le programme exige des communautés participantes qu'elles "adoptent et appliquent des ordonnances qui respectent ou dépassent les exigences de la FEMA afin de réduire les risques d'inondation". Ce programme offre également un petit rabais sur l'assurance contre les inondations, en fonction des mesures prises par les communautés pour atténuer les risques d'inondation.

Les polices d’assurance réelles sont émises par des compagnies d’assurance privées et non par la FEMA. Vous pouvez trouver une compagnie d'assurance participante sur le site Web de la FEMA. Mieux encore, demandez conseil à vos amis, votre famille et vos collègues dans votre ville.

Le coût de l'assurance contre les inondations

Le coût pour assurer une propriété contre les dommages liés aux inondations est déterminé par des facteurs liés au risque, tels que l'année de construction, le nombre d'étages, le niveau de risque d'inondation et le montant de la couverture requise par le prêteur. Ce montant doit être basé sur le coût de la reconstruction, qui peut être obtenu auprès de la compagnie d’assurance de votre propriétaire.

Le prix pour assurer un bien avec une franchise et un montant de couverture particuliers sera le même, quel que soit le choix de votre assureur, car les primes d'assurance contre les inondations sont réglementées par le gouvernement. Cependant, vous avez un certain contrôle sur le coût de votre police car vous pouvez choisir votre montant déductible.

Pour savoir combien coûtera l'assurance contre les inondations pour votre résidence, complétez le profil de risque d'inondation sur le site Web de la FEMA et contactez l'un des agents d'assurance participants répertoriés. Le site Web ne donne qu'une gamme approximative de coûts de couverture possibles. Un agent d'assurance peut vous donner un devis précis. Vous pouvez toujours obtenir un devis même si vous ne regardez que la propriété et que vous ne l'avez pas sous contrat. En général, attendez-vous à payer au moins quelques centaines de dollars pour une assurance contre les inondations.

Le montant maximum d'assurance autorisé par la loi est de 250 000 $ pour la structure. La couverture du contenu est facultative - elle n'est pas requise par le prêteur - mais elle coûte en plus (et est limitée à 100 000 $).

Selon la FEMA, les éléments suivants sont considérés comme faisant partie de la structure du bâtiment:

• Le bâtiment assuré et sa fondation
• Les systèmes électriques et de plomberie
• Appareils de climatisation, appareils de chauffage et chauffe-eau centraux
• Réfrigérateurs, cuisinières et appareils encastrés tels que lave-vaisselle
• Moquette installée en permanence sur un sol non fini
• Panneaux, panneaux muraux, bibliothèques et armoires installés en permanence
• Stores de fenêtre
• Garages détachés jusqu'à 10% de la couverture des biens immobiliers (les bâtiments individuels autres que les garages nécessitent une politique de propriété distincte)
• L'enlèvement des débris

Ce qui n'est pas couvert

Comme spécifié par la FEMA, de nombreuses choses importantes et coûteuses ne sont pas couvertes par l'assurance contre les inondations. Vous devrez souscrire une couverture supplémentaire pour les biens personnels si le coût de remplacement des éléments suivants vous inquiète:

• Objets personnels tels que vêtements, meubles et équipement électronique
• Rideaux
• Climatiseurs portables et de fenêtre
• Fours à micro-ondes portables et lave-vaisselle portables
• Tapis non inclus dans la couverture du bâtiment (voir ci-dessus)
• Laveuses et sécheuses
• Les congélateurs et la nourriture qu'ils contiennent
• Certains objets de valeur tels que des œuvres d'art originales et des fourrures (jusqu'à 2 500 $)

En outre, ni l'assurance contre les inondations liée aux bâtiments ni aux biens personnels ne couvrent les éléments suivants:

• Dommages causés par l'humidité, la moisissure ou la moisissure qui auraient pu être évités par le propriétaire
• Monnaie, métaux précieux et papiers de valeur tels que certificats d'actions
• Biens et biens à l'extérieur d'un bâtiment, tels que des arbres, des plantes, des puits, des installations septiques, des allées, des terrasses, des patios, des clôtures, des digues, des bains à remous et des piscines
• Frais de subsistance tels que logement temporaire
• Pertes financières causées par une interruption d'activité ou la perte de l'utilisation d'un bien assuré
• La plupart des véhicules automoteurs tels que les voitures, y compris leurs pièces

Autres lacunes et avertissements

L’assurance contre les inondations coûte cher et, comme d’autres formes d’assurance plus courantes, peut rendre l’accession à la propriété moins abordable, voire inabordable pour certaines personnes. Calculez si vous pourrez souscrire une assurance contre les inondations aussi longtemps que vous en aurez besoin avant de vous engager dans une propriété. Si votre police d'assurance contre les inondations coûte 1 000 dollars par an et qu'il vous faut 30 ans pour rembourser votre prêt hypothécaire, il en coûtera 30 000 dollars de plus à long terme pour devenir propriétaire de cette maison.

Remplacement par rapport à la couverture maximale

Certaines compagnies d’assurance contre les inondations essaieront de vous faire acheter une assurance d’un montant maximal de 250 000 $, même si le prêteur n’exige pas une telle couverture. Si le montant principal d'un emprunt n'est que de 200 000 $, la couverture supplémentaire n'est pas nécessaire. Examinez la valeur de remplacement de votre maison déterminée par la compagnie d’assurance de votre propriétaire. C'est plein le montant que vous devez souscrire à une assurance. L'assurance doit seulement couvrir la valeur de la structure physique, pas la terre.

Refinancement et assurance contre les inondations

Si vous envisagez un refinancement et que vous n'êtes pas obligé d'avoir une assurance contre les inondations dans le cadre de votre prêt hypothécaire actuel, vérifiez si votre désignation d'inondation a changé. Vous pouvez maintenant être dans une zone inondable à haut risque même si vous ne l'étiez pas avant. Il ne vaut peut-être pas la peine de refinancer lorsque vous ajoutez le nouveau coût de l'assurance contre les inondations.

Enfin, la couverture maximale autorisée de 250 000 $ pourrait ne pas être suffisante pour reconstruire certaines propriétés. Si la compagnie d'assurance de votre propriétaire vous dit qu'il en coûtera plus de 250 000 $ pour reconstruire votre propriété en cas de perte totale, soyez conscient du risque auquel vous êtes toujours exposé, même avec une couverture d'assurance contre les inondations.

Éviter l'assurance contre les inondations exigée par le prêteur

Il existe plusieurs options pour éviter l'assurance contre les inondations exigée par les prêteurs, bien qu'elles ne soient pas idéales pour tout le monde, en particulier pour ceux qui vivent dans des zones à haut risque.

Recherche

Recherchez avant d'acheter - trouvez des propriétés qui ne sont pas situées dans des zones inondables.

Sondage

Organisez une étude (environ 1 500 dollars) pour déterminer si votre propriété est suffisamment élevée pour ne pas être exposée aux inondations, même si votre communauté l'est généralement. Vous pourrez peut-être obtenir une exemption si vous pouvez prouver que votre propriété ne présente pas de risque élevé.

Organiser

Organisez votre communauté et collaborez avec le gouvernement local afin de prendre des mesures pour atténuer le risque d'inondation au point que la zone ne se trouve plus dans une zone à haut risque.

Le résultat final

Devoir souscrire une assurance contre les inondations ne devrait pas être une mauvaise surprise lorsque vous achetez ou refinancez une maison. Éduquer vous-même maintenant peut vous aider à comprendre quand les prêteurs ont besoin d'une assurance contre les inondations, comment réduire son coût ou, dans certains cas, même comment l'éviter complètement.

(Découvrez tout ce que les nouveaux propriétaires doivent savoir avant de signer sur la ligne pointillée. Reportez-vous au Guide du débutant en matière d'assurance des propriétaires .)