Utilisez l'immobilier pour reporter vos factures d'impôt

Investir dans l'immobilier reste l'un des meilleurs moyens de créer de la richesse et de réduire les impôts. Les avantages comprennent la possibilité de recouvrer le coût des biens productifs par l'amortissement, d'utiliser 1031 échanges pour différer les bénéfices provenant d'investissements immobiliers et d'emprunter contre des capitaux propres pour réaliser des investissements supplémentaires ou à d'autres fins. De plus, les propriétaires peuvent bénéficier de l'exemption pour résidence personnelle, qui protège des bénéfices sur la vente d'une résidence personnelle de l'impôt sur les gains en capital, ainsi que de la déduction des intérêts hypothécaires. Lisez la suite pour savoir si une ou une combinaison de ces stratégies vous convient. (Pour plus d'informations, consultez Investir dans l'immobilier .)

Dépréciation

Vous pouvez récupérer le coût des biens locatifs générant des revenus par le biais de déductions fiscales annuelles appelées amortissements. L'Internal Revenue Code définit la déduction pour amortissement comme une indemnité raisonnable d'épuisement ou d'usure, y compris une indemnité raisonnable d'obsolescence.

Les investisseurs immobiliers utilisent généralement une méthode d'amortissement appelée Système de recouvrement accéléré des coûts (MACRS), dans laquelle les immeubles locatifs résidentiels et les améliorations structurelles sont amortis sur 27, 5 ans, tandis que les appareils ménagers et autres appareils d'éclairage sont amortis sur 15 ans. Les frais d’amortissement entraînent souvent une perte nette sur les immeubles de placement même si ceux-ci génèrent effectivement un flux de trésorerie positif. Cette perte, ainsi que les dépenses telles que les services publics et les assurances, sont reportées dans l’annexe E du formulaire 1040 de l’impôt sur le revenu fédéral et sont déduites du revenu ordinaire.

1031 échanges

L'échange 1031, nommé en vertu de l'article 1031 de l'Internal Revenue Code, permet aux investisseurs de différer leurs impôts en vendant un immeuble de placement et en utilisant les capitaux propres pour acheter un ou plusieurs autres biens d'une valeur égale ou supérieure. Cet échange doit avoir lieu dans un délai spécifié. Bien que l’échange 1031 puisse englober divers types de biens, la grande majorité des transactions ont trait à des biens immobiliers. (Pour en savoir plus sur ce type d'échange, lisez Smart Real Estate Transactions .)

Règlement de propriété
Pour réussir un échange 1031, les propriétés doivent répondre aux critères suivants:

• La valeur globale des propriétés de remplacement doit être égale ou supérieure à celle des propriétés cédées.
• Les biens inclus dans la transaction doivent être de même nature, ce qui signifie que les biens immobiliers ne peuvent pas être échangés contre un autre type d'actif, tel qu'une fiducie de placement immobilier (FPI). (Pour plus d'informations sur les FPI, lisez Principes de base de la fiscalité des FPI. )
• Les biens échangés doivent être détenus à "des fins productives dans le commerce" (un investissement).

Tout argent ou bien reçu dans le cadre de la transaction qui n'est pas considéré comme une propriété de même nature est considéré comme un démarrage et est soumis à taxation. Le démarrage en espèces comprend non seulement les espèces, mais également les biens matériels, tels que les appareils. Le démarrage hypothécaire fait référence à toute réduction de la dette obtenue grâce à la transaction. Ainsi, le montant de la dette assumée avec le bien de remplacement doit être égal ou supérieur à la valeur de la dette retirée lors de la vente du bien cédé. (Pour plus d'informations sur les échanges de même nature, lisez Propriétés du commerce pour tenir le percepteur à distance .)

Règlement des investisseurs
L'investisseur doit faire appel à un intermédiaire qualifié. Un intermédiaire qualifié est un agent qui facilite le processus d'échange 1031, principalement en détenant le produit net du bien abandonné avant qu'il ne soit réinvesti dans le bien de remplacement. Seul un intermédiaire qualifié peut détenir ces fonds lors de l'échange. La Fédération des adaptateurs d’échange décrit le rôle joué par l’intermédiaire qualifié dans le processus d’échange 1031.

L'investisseur est soumis à deux délais:

• Quarante-cinq jours après la vente du bien cédé, il doit remettre une liste écrite des biens de remplacement qualifiés à une partie qualifiée à l'échange, généralement l'intermédiaire. Plusieurs règles limitent également le nombre de propriétés pouvant être identifiées.
• En outre, il doit acheter la valeur totale des actifs de remplacement éligibles dans les 180 jours suivant la vente de l'actif cédé ou dans les 180 jours suivant la date d'échéance de sa déclaration de revenus pour l'année en question, selon la première éventualité.

1031 Échange, étape par étape
Dans une transaction typique, un investisseur décide de vendre un immeuble de placement et d’investir le produit de tout gain dans un autre immeuble.

1. Pour ce faire, l’investisseur conclut un accord d’échange 1031 avec un intermédiaire qualifié et met le bien initial en vente. Dans le même temps, l'investisseur commence à rechercher des propriétés de remplacement.
2. Le jour où l'investisseur vend le bien d'origine (le bien abandonné), le produit net après le paiement de tous les frais est envoyé à un compte spécial créé par l'intermédiaire qualifié.
3. L’investisseur entre alors dans la période d’identification et dispose de 45 jours exactement pour produire une liste des biens de remplacement qualifiés et de 180 jours pour fermer le bien de remplacement au cours de la période d’échange.
4. En utilisant l'intégralité du produit de la vente de la propriété cédée, l'investisseur ferme sur le ou les nouveaux immeubles de placement.
5. L'intermédiaire qualifié transfère ces fonds à la société en titre, le compte spécial est fermé et la transaction est terminée.

Emprunter contre la valeur nette du logement

Les investisseurs qui ont accumulé des avoirs considérables dans leur maison personnelle ou dans un immeuble de placement peuvent simplement choisir de refinancer leurs propriétés et d’extraire des actions pour effectuer des investissements supplémentaires, améliorer la maison ou à d’autres fins. Les règlements varient d'un État à l'autre.

Dans un scénario typique, un prêteur prête 80% du prêt combiné à la valeur ou 50% de la juste valeur marchande de la propriété, selon le montant le moins élevé. Par exemple, sur une propriété de 240 000 USD avec un prêt de 100 000 USD, l'emprunteur peut obtenir un maximum de 92 000 USD (240 000 USD x 80% - 100 000 USD).

La capacité d'emprunt dépendra également de la cote de crédit de l'emprunteur, de son ratio d'endettement existant et de son ratio d'endettement. Bien que cette stratégie soit un peu plus risquée, elle peut aider ceux qui sont en mesure de gérer une dette supplémentaire à créer de la richesse sans avoir à entrer dans un échange 1031 ou à vendre une propriété. (Pour en savoir plus sur les prêts sur valeur nette, lisez Le prêt sur valeur nette : qu'est-ce que c'est et comment ça marche .)

Report des taxes sur la vente d'une maison

Les gains provenant de la vente de la résidence principale du contribuable sont exclus de l’imposition des gains en capital jusqu’à 500 000 USD pour les couples mariés et 250 000 USD pour les personnes seules si le contribuable a vécu au domicile pendant deux des cinq dernières années. En outre, si les gains tirés de la vente de la résidence principale d'un contribuable étaient supérieurs à ces exclusions, le contribuable pourrait également investir cette partie par le biais d'un échange 1031.

Les investisseurs qui vivent dans des zones où les valeurs de la maison s’apprécient peuvent utiliser une stratégie de trading pour construire leur patrimoine personnel tout en réduisant les impôts au minimum. (Pour en savoir plus sur les conséquences fiscales de la vente de votre maison, lisez La vente de votre maison vous laissera- t-elle avec un choc fiscal? )

Déduction des intérêts hypothécaires

Les propriétaires peuvent déduire la partie de leur prêt hypothécaire attribuable aux paiements d'intérêts dans leurs déclarations de revenus. Ces paiements sont plus élevés pendant les premières années de l'hypothèque et diminuent progressivement à mesure que celle-ci est remboursée. (Pour en savoir plus, consultez Déduction d’impôt sur les intérêts hypothécaires .)

Le résultat final

Il existe de nombreuses options à la disposition du propriétaire immobilier qui cherche à vendre tout en minimisant les impôts à payer.

• Un échange 1031 permet de réinvestir les revenus d'une vente dans une propriété de même nature.
• Un prêt sur valeur nette correspond directement à la valeur de la propriété et peut être utilisé à diverses fins.
• La vente d'une résidence principale est éligible à un traitement fiscal spécial.
• Les intérêts hypothécaires peuvent être déduits au moment de l’impôt.

Votre situation personnelle dictera laquelle de ces options vous convient le mieux, mais chacune d’elles vous aidera à tirer le meilleur parti de votre investissement immobilier.

Pour une lecture connexe, voir Introduction à l'impôt pour les propriétaires .