Quels sont les principaux types de prêteurs hypothécaires?
Shopping pour un prêteur peut se sentir déroutant et un peu intimidant. Avec autant de sociétés et de types de prêteurs parmi lesquels choisir, vous pourriez ressentir une paralysie de l'analyse. Comprendre les différences entre les principaux types de prêteurs peut vous aider à mieux cerner le terrain.
Le type de prêt que vous choisissez est évidemment important, mais choisir le bon prêteur pourrait vous faire économiser de l'argent, du temps et de la frustration. C'est pourquoi prendre le temps de magasiner est crucial. C'est un terrain surpeuplé aussi. Il existe des prêteurs de détail, des prêteurs directs, des courtiers en hypothèques, des prêteurs correspondants, des prêteurs de gros et autres, où certaines de ces catégories peuvent se chevaucher.
Prêteurs hypothécaires et courtiers
Vous avez probablement déjà vu ces deux termes dans votre recherche sur l'achat d'une maison, mais ils ont des significations et des fonctions différentes. Un prêteur hypothécaire est une institution financière ou une banque hypothécaire qui offre et souscrit des prêts immobiliers. Les prêteurs ont des directives d'emprunt spécifiques pour vérifier votre solvabilité et votre capacité à rembourser un prêt. Ils fixent les conditions, le taux d’intérêt, le calendrier de remboursement et d’autres aspects essentiels de votre prêt hypothécaire.
Un courtier en hypothèques, cependant, fonctionne comme un intermédiaire entre vous et les prêteurs. En d'autres termes, les courtiers en hypothèques ne contrôlent pas les directives d'emprunt, le calendrier ou l'approbation finale du prêt. Les courtiers sont des professionnels agréés qui collectent votre demande de prêt hypothécaire et vos documents de qualification et peuvent vous conseiller sur les points à traiter dans votre dossier de crédit et sur vos finances pour renforcer vos chances d'approbation. De nombreux courtiers en prêts hypothécaires travaillent pour une société de crédit hypothécaire indépendante afin de pouvoir acheter plusieurs prêteurs en votre nom, ce qui vous permet de trouver le meilleur taux et les meilleures conditions possibles. Les courtiers en hypothèques sont généralement payés par le prêteur après la clôture du prêt; parfois, l'emprunteur paie la commission du courtier à la clôture.
Courtiers en hypothèques
Les courtiers en hypothèques travaillent avec une multitude de prêteurs, mais il est important que vous trouviez les produits proposés par ces prêteurs. Gardez à l'esprit que les courtiers n'auront pas accès aux produits des prêteurs directs. Vous voudrez magasiner vous-même quelques prêteurs, en plus d'un ou deux courtiers en hypothèques, pour vous assurer d'obtenir les meilleures offres de prêt possibles.
Comment ils sont payés
Les courtiers en hypothèques (et de nombreux prêteurs hypothécaires) facturent des frais correspondant à environ 1% du montant du prêt. Leur commission peut être payée par l'emprunteur ou le prêteur. Vous pouvez souscrire un prêt à un prix de revient, ce qui signifie que vous ne payez pas de frais de départ et que le prêteur accepte de payer le courtier. Cependant, les prêteurs hypothécaires exigent généralement des taux d’intérêt plus élevés. Certains courtiers négocient des frais initiaux avec vous en échange de leurs services. Assurez-vous de demander aux courtiers potentiels combien ils paient et qui les paie.
Comment ils aident
Les courtiers en hypothèques peuvent vous aider à économiser du temps et des efforts en achetant plusieurs prêteurs hypothécaires en votre nom. Si vous avez besoin d’un prêt assorti d’une faible mise de fonds ou si votre crédit n’est pas aussi parfait, les courtiers peuvent rechercher des prêteurs proposant des produits adaptés à votre situation. Les courtiers ont généralement des relations bien établies avec des dizaines, voire des centaines de prêteurs. Leurs relations peuvent vous aider à obtenir des taux d’intérêt et des conditions concurrentiels. Et parce que leur rémunération est liée à la clôture d'un prêt, les courtiers ont tendance à être motivés pour offrir un service à la clientèle personnalisé.
Désavantages
Une fois qu'un courtier en hypothèques vous a associé à un prêteur, il n'a plus beaucoup de contrôle sur le traitement de votre prêt, sa durée, ni sur l'approbation finale de votre prêt. Cela peut ajouter plus de temps au processus de clôture et une frustration si des retards surviennent. En outre, si vous choisissez un prêt à prix nominal, votre prêteur pourrait vous facturer un taux d'intérêt plus élevé pour couvrir la commission du courtier, ce qui vous coûtera plus cher.
Banquiers hypothécaires
La plupart des prêteurs hypothécaires américains sont des banquiers hypothécaires. Une banque hypothécaire peut être un détaillant ou un prêteur direct, y compris des grandes banques, des prêteurs hypothécaires en ligne comme Quicken ou des coopératives de crédit.
Ces prêteurs empruntent de l’argent à des taux à court terme auprès d’entrepreneurs (voir ci-dessous) pour financer les prêts hypothécaires qu’ils octroient aux consommateurs. Peu de temps après la clôture d'un prêt, le banquier hypothécaire le vend sur le marché secondaire à Fannie Mae ou Freddie Mac, des agences qui financent la plupart des hypothèques américaines, ou à d'autres investisseurs privés, pour rembourser le billet à court terme.
Prêteurs au détail
Les prêteurs détaillants proposent des prêts hypothécaires directement aux consommateurs, pas aux institutions. Les prêteurs de détail incluent les banques, les caisses populaires et les banquiers hypothécaires. En plus des prêts hypothécaires, les prêteurs de détail offrent d'autres produits, tels que des comptes chèques et des comptes d'épargne, des prêts personnels et des prêts automobiles.
Prêteurs directs
Les prêteurs directs sont à l'origine de leurs propres prêts. Ces prêteurs utilisent leurs propres fonds ou les empruntent ailleurs. Les banques hypothécaires et les prêteurs de portefeuille peuvent être des prêteurs directs. Ce qui distingue un prêteur direct d’un prêteur de banque de détail est sa spécialisation en prêts hypothécaires.
Les prêteurs détaillants vendent plusieurs produits aux consommateurs et ont généralement des règles de souscription plus strictes. Les prêteurs directs, qui se concentrent principalement sur les prêts au logement, ont tendance à avoir des directives de qualification plus souples et des solutions de rechange pour les emprunteurs ayant des dossiers de prêt complexes. Les prêteurs directs, tout comme les prêteurs de détail, n'offrent que leurs propres produits. Vous devez donc vous adresser à plusieurs prêteurs directs pour faire des comparaisons. De nombreux prêteurs directs opèrent en ligne ou ont des succursales limitées, un inconvénient potentiel si vous préférez les interactions face à face.
Porteurs de portefeuille
Un prêteur de portefeuille finance les emprunts des emprunteurs avec son propre argent. En conséquence, ce type de prêteur n'est pas tenu aux exigences et aux intérêts des investisseurs extérieurs. Les prêteurs de portefeuille définissent leurs propres directives et conditions d'emprunt, ce qui peut intéresser certains emprunteurs. Par exemple, une personne qui a besoin d’un prêt jumbo ou qui achète un immeuble de placement pourrait trouver plus de souplesse pour travailler avec un prêteur de portefeuille.
Prêteurs en gros
Les prêteurs en gros sont des banques ou d'autres institutions financières qui offrent des prêts par l'intermédiaire de tiers, tels que des courtiers en hypothèques, d'autres banques ou des coopératives de crédit. Les prêteurs de gros ne travaillent pas directement avec les consommateurs, ils accordent des prêts, financent et parfois des services. Le nom du prêteur en gros (et non celui du courtier en hypothèques) apparaît sur les documents de prêt, car le prêteur en gros définit les conditions de votre prêt immobilier. De nombreuses banques hypothécaires exploitent des divisions de vente au détail et en gros. Les prêteurs grossistes vendent généralement leurs emprunts sur le marché secondaire peu après la clôture.
Prêteurs correspondants
Les prêteurs correspondants entrent en scène lorsque votre hypothèque est émise. Ils sont le prêteur initial qui contracte le prêt et pourrait même en assurer le service. Cependant, en règle générale, les prêteurs correspondants vendent des prêts hypothécaires à des investisseurs (également appelés sponsors) qui les revendent à des investisseurs sur le marché hypothécaire secondaire. Les principaux investisseurs: Fannie Mae et Freddie Mac. Les prêteurs correspondants perçoivent des frais sur le prêt à la clôture, puis tentent immédiatement de le vendre à un sponsor pour gagner de l'argent et éliminer le risque de défaillance (lorsqu'un emprunteur omet de rembourser). Si un sponsor refuse d’acheter le prêt, le prêteur correspondant doit le conserver ou trouver un autre investisseur.
Prêteurs d'entrepôt
Les prêteurs d'entrepôt aident d'autres prêteurs hypothécaires à financer leurs propres emprunts en leur offrant un financement à court terme. Les marges de crédit d'entrepôt sont généralement remboursées dès qu'un prêt est vendu sur le marché secondaire. Comme les prêteurs correspondants, les prêteurs d'entrepôt n'interagissent pas avec les consommateurs. Les prêteurs des entrepôts utilisent les hypothèques en garantie jusqu'à ce que leurs clients (petites banques hypothécaires et prêteurs correspondants) remboursent le prêt.
Prêteurs d'argent dur
Les prêteurs d'argent dur sont généralement le dernier recours si vous ne pouvez pas vous qualifier avec un prêteur de portefeuille ou si vous réparez des maisons. Ces prêteurs sont généralement des sociétés privées ou des particuliers disposant de réserves de trésorerie importantes. Les prêts d’argent dur doivent généralement être remboursés au bout de quelques années, de sorte qu’ils attirent les investisseurs qui optent pour la solution simple et rapide, qui achètent, réparent et vendent rapidement des maisons à but lucratif. Alors que les prêteurs d’argent dur ont tendance à faire preuve de souplesse et à conclure rapidement des prêts, ils facturent des frais de départ élevés et des taux d’intérêt allant de 10% à 20% et exigent un acompte important. Les prêteurs d’argent utilisent également la propriété comme garantie pour garantir le prêt. Si l'emprunteur fait défaut, le prêteur s'empare de la maison.
Achat d'une hypothèque en ligne
Dans le monde technologique actuel, de nombreux prêteurs et courtiers hypothécaires ont automatisé le processus de demande. Cela peut représenter un gain de temps considérable pour les familles ou les professionnels pressés, qui doivent choisir entre le meilleur prêt hypothécaire, la recherche d’une maison et leur vie quotidienne. Certains prêteurs fournissent même des applications pour que vous puissiez appliquer, surveiller et gérer votre prêt depuis un appareil mobile.
En effectuant une recherche Google sur les "prêteurs hypothécaires", vous obtiendrez près de 72 millions de résultats, ainsi que de nombreuses annonces d'entreprises, recommandations du "meilleur prêteur" sur des sites de finances personnelles et d'actualités. En un coup d'œil, cela peut être accablant. Il est toujours bon de parcourir les sites des différents prêteurs pour se familiariser avec leurs produits de prêt, les taux publiés, les conditions et le processus de prêt. Si vous préférez postuler en ligne avec une interaction minimale en face à face ou par téléphone, recherchez des prêteurs en ligne uniquement. Si vous faites affaire avec une banque ou une caisse populaire, consultez en ligne les produits et les conditions proposés. N'oubliez pas que les achats comparatifs, ainsi que les travaux sur votre crédit et votre santé financière, vous aideront à trouver le prêt qui correspond le mieux à vos besoins.
Lorsque vous effectuez une recherche en ligne, vous rencontrerez inévitablement des marchés de crédit ou des sites de finances personnelles qui recommandent des prêteurs spécifiques. Gardez à l'esprit que ces sites ont généralement un réseau de prêteurs limité. En outre, ils gagnent généralement de l’argent grâce aux recommandations faites aux prêteurs figurant sur leur site. Ne vous fiez donc pas à ces recommandations sans faire d’achats supplémentaires par vous-même.
Le résultat final
Trouver le bon prêteur et le bon prêt peut sembler décourageant. Rechercher et éduquer vous-même avant de commencer le processus vous donnera plus de confiance pour approcher les prêteurs et les courtiers. Vous devrez peut-être passer par le processus de pré-approbation avec quelques prêteurs pour comparer les taux, les conditions et les produits hypothécaires. Organisez vos documents et soyez franc sur tous les problèmes que vous rencontrez en matière de crédit, de revenu ou d’épargne, afin que les prêteurs et les courtiers vous proposent les produits les mieux adaptés. (Voir "Comment les prêteurs hypothécaires vérifient et vérifient les relevés bancaires?")