Quel rôle la titrisation at-elle joué dans la crise des prêts hypothécaires à risque aux États-Unis?

La titrisation de prêts hypothécaires à risque en titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) et en titres de créance nantis (CDO) a été un facteur majeur de la crise des prêts hypothécaires à risque. Les MBS et les CDO subprimes ont attiré les investisseurs en raison des taux d’intérêt plus élevés qu’ils offraient par rapport aux actifs adossés à des prêts hypothécaires de premier rang. Les emprunteurs à risque avec un crédit moins que parfait avaient des taux d’intérêt plus élevés sur leurs emprunts hypothécaires en raison du risque accru de défaillance. En outre, de nombreux prêts assortis d’hypothèques à taux ajustables ont été consentis, ce qui a par la suite fortement alimenté la crise des prêts hypothécaires.

Pendant ce temps, les prêteurs ont mis en commun les prêts hypothécaires à risque dans des prêts hypothécaires à long terme et des CDO. Ces produits financiers ont souvent reçu une note élevée des agences de crédit. Des tranches de ces titres ont ensuite été vendues à des investisseurs sans méfiance, qui n'étaient pas au courant du risque associé. Les tranches de moindre qualité offraient des taux d’intérêt plus élevés mais absorbaient les premières pertes associées aux prêts hypothécaires en souffrance avant les tranches de premier rang.

Les prêts à risque ont entraîné une augmentation spectaculaire du crédit hypothécaire disponible. De nombreux prêts ont été consentis à des emprunteurs qui auraient déjà eu du mal à obtenir des prêts hypothécaires en raison de notes de crédit inférieures à la moyenne. Les prêteurs privés ont gagné beaucoup d'argent en mettant en commun et en vendant les prêts hypothécaires à risque. Cependant, le risque de verrouillage augmentait avec l’assouplissement des normes de crédit. Les prêteurs et les acheteurs ont supposé à tort que les valeurs immobilières étaient insensibles à un ralentissement. MBS de marque maison a fourni une grande partie du capital nécessaire pour les prêts hypothécaires à risque. En 2006, environ 80% des prêts à haut risque ont été souscrits auprès de MBS de marques de distributeur. En mars 2007, la valeur des prêts hypothécaires à risque était évaluée à environ 1 300 milliards de dollars. Les hypothèques émises par des prêteurs privés comportaient un risque plus élevé puisqu'elles n'étaient pas garanties par le gouvernement, comme celles de Freddie Mac et de Fannie Mae.

Le marché immobilier a explosé, de plus en plus d'acheteurs augmentant les prix des maisons disponibles. Les marchés immobiliers en Floride, en Arizona et dans la région de Las Vegas ont été très chauds pendant cette période. Au début, les emprunteurs à risque qui se trouvaient à la traîne pourraient refinancer leurs emprunts hypothécaires en fonction de la valeur plus élevée des biens ou vendre des maisons à profit. Le montant du risque pour les prêts hypothécaires à risque n'était pas un problème pour le moment.

Ce n'est que lorsque les valeurs des propriétés ont commencé à décliner que des problèmes ont commencé à apparaître. Les prêts hypothécaires à taux ajustables ont commencé à s’ajuster à des taux plus élevés et les impayés ont considérablement augmenté. Le défaut sur les prêts hypothécaires à risque a conduit à plus de problèmes. En août 2008, environ 9% de tous les prêts hypothécaires aux États-Unis étaient en souffrance. Les MBS et les CDO ont commencé à perdre de la valeur avec les taux de défaut plus élevés. Freddie Mac et Fannie Mae ont été saisis par le gouvernement en 2008 alors qu'ils commençaient à enregistrer de lourdes pertes. Le nombre de saisies et de saisies a augmenté, et de plus en plus de biens ont été mis sur le marché, les banques ayant tenté de liquider leurs stocks. Cette dépréciation de la valeur des propriétés a provoqué une spirale négative pour le marché immobilier. Certains emprunteurs ont tenté de vendre à découvert leurs prêts hypothécaires sous-marins, mais ils ont souvent trouvé les prêteurs difficiles à négocier ou réticents à négocier.

Aperçu du conseiller

Paul McCarthy, CFA
Kisco Capital, LLC, New York, NY

Je pourrais écrire un livre sur ce sujet parce que je travaillais dans le secteur depuis de nombreuses années et que j'avais un gros short sur un hedge fund dans lequel j'ai travaillé pendant la crise financière.

La titrisation est l’emballage de prêts ou de baux et existe depuis les années 1980. La titrisation a réellement pris son essor dans les années 1990 et a explosé dans les années 2000 en termes de volume d'émission. Utilisé à bon escient, c’est une forme de financement très efficace pour les souscripteurs de prêts et contrats de location (auto, hypothèque, cartes de crédit, etc.).

Les titrisations étaient propriétaires des prêts hypothécaires à risque qui ont fini par faire défaut et ont provoqué une crise bancaire. Le nombre de prêts contractés au cours de la période 2000-2006 était inhabituellement élevé en raison de la bulle immobilière aux États-Unis. Les banques qui détenaient ces titrisations comme des investissements ont perdu des dizaines de milliards de dollars, ce qui a presque provoqué l'effondrement du système bancaire américain. L'argent de sauvetage fourni par le gouvernement américain a préservé le système bancaire actuel.