Votre vente de maison vous laissera-t-elle avec un choc fiscal?

Pour de nombreuses personnes, leur maison est leur principal atout - une propriété qu’ils envisagent de vendre un jour pour s’installer ailleurs dans le pays, pour passer à une maison plus grande ou pour financer leur retraite. À moins que vous ayez vendu une maison au cours des dernières années, vous ne réaliserez peut-être pas que des modifications apportées au code des impôts pourraient avoir une incidence sur le montant de vos revenus après la vente. Découvrez comment les nouvelles lois fiscales vous affecteront si vous décidez de déménager.

Les anciennes règles
Dans le passé, les vendeurs pouvaient différer l’impôt sur les gains en capital sur tous les profits passés, quelle que soit leur taille, à condition de satisfaire aux deux exigences suivantes:

• A acheté une maison de remplacement qui coûte plus que le montant reçu pour la maison vendue.
• Acheté le remplacement dans les deux ans ou deux ans après la date de la vente.

Par exemple, supposons que vous ayez acheté une maison à 200 000 dollars et que vous la vendiez 300 000 dollars en cinq ans. Tant que vous en achetez un autre dans un délai de deux ans pour au moins 300 000 USD, vous pouvez éviter l’impôt sur les gains en capital sur le bénéfice de 100 000 USD. En outre, vous auriez pu poursuivre ce processus chaque année, en générant potentiellement un montant illimité de gains à imposition différée. Ensuite, lorsque vous êtes décédé, le gain aurait pu être annulé en raison de l’augmentation de la provision de base pour vos bénéficiaires.

De plus, un vendeur âgé de 55 ans pouvait exclure de façon permanente des profits pouvant atteindre 125 000 dollars sans avoir à acheter une autre maison.

Le nouveau règlement
Le 6 mai 1997, la loi de 1997 sur l’allègement des contribuables est entrée en vigueur. La loi a supprimé le report continu et illimité des bénéfices et l'a remplacé par des exclusions plafonnées.

Les contribuables célibataires peuvent désormais exclure des profits pouvant atteindre 250 000 dollars sur la vente de leur maison. Les couples mariés qui déposent ensemble peuvent exclure 500 000 $ de leur revenu imposable. L'âge n'est pas un facteur et vous n'avez pas à acheter une maison de remplacement. Après avoir pris l'exclusion, vous pouvez acheter une maison moins chère ou même en louer une. Mieux encore, l'IRS vous laissera utiliser l'exclusion chaque fois que vous vendez votre résidence principale.

Il y a deux règles:

• Vous devez avoir possédé et utilisé la maison comme résidence principale pendant au moins deux des cinq années précédentes.
• Vous ne pouvez pas avoir utilisé l'exclusion au cours des deux années précédentes.

Par exemple, supposons qu'un couple marié ait acheté leur maison il y a huit ans pour 200 000 dollars et y ait vécu à cette époque. Maintenant, ils sont prêts à vendre 450 000 $ et à déménager dans une maison plus grande qui coûte 400 000 $ dans une partie moins chère du pays pour accueillir leur famille grandissante. En raison de l'exclusion, ils n'auront pas à payer d'impôt sur les gains en capital sur le profit de 250 000 $.

Regardons dans 20 ans lorsque notre couple voudra prendre sa retraite et passer à une copropriété. Ils vendent leur grande maison pour 1 million de dollars et achètent un condo pour 750 000 $. Ils réaliseront un gain en capital de 600 000 dollars (1 million à 400 000 dollars) grâce à la vente de leur maison. Toutefois, ils ne devront payer de l'impôt que sur un bénéfice de 100 000 dollars en raison de l'exclusion de 500 000 dollars. Ils peuvent utiliser les 250 000 $ en espèces restants après avoir acheté le condo comme ils le souhaitent.

Points supplémentaires
Les deux années requises de propriété et d'utilisation au cours de la période de cinq ans se terminant à la date de vente ne doivent pas nécessairement être continues. Par conséquent, si vous avez loué votre maison au cours des première, troisième et cinquième années mais que vous y avez habité pendant les deuxième et quatrième années, vous pouvez toujours accepter l'exclusion.

De plus, il existe des exceptions à la règle d'occupation de deux ans. Ceux-ci incluent: handicap, condamnation et divorce.

Si l'exclusion supprime tout votre gain, vous n'avez pas à déclarer la vente dans votre déclaration de revenus. Sinon, vous devez enregistrer la transaction dans l'annexe D. Dans les deux cas, veillez à conserver tous les enregistrements pendant au moins trois ans.

Ne pensez pas que vous pouvez utiliser cette exclusion uniquement si vous possédez une seule famille, une maison traditionnelle. La loi s’applique à tout logement que vous considérez comme votre résidence principale, tel que:

• Péniche
• Condo ou maison de ville
• Appartement coopératif
• Maison mobile

Comment réduire la taxe
Bien qu'éviter l'impôt sur un profit de 250 000 dollars (500 000 dollars pour les déclarants fiscaux communs) soit important, il se peut qu'il ne soit pas suffisant pour contrebalancer totalement les gains de certains vendeurs. Vous pouvez faire certaines choses pour augmenter votre base de coûts et réduire votre obligation fiscale.

Consultez vos dossiers pour savoir si vous avez d'autres dépenses autorisées, notamment:

• Frais de règlement ou de fermeture à l'achat de la maison
• Taxes immobilières que le vendeur devait mais pour lesquelles vous avez payé et qui n'ont pas été remboursées
• Améliorations domiciliaires, telles qu'un nouveau toit ou un ajout de pièce

Le résultat final
Enfin, regardez vos autres investissements. Possédez-vous des actions, obligations ou autres biens immobiliers dont la valeur est inférieure à celle que vous avez payée? Vous pouvez les vendre et utiliser les pertes pour compenser le gain en capital réalisé lors de la vente d'une maison.