Prêt Wrap-Around - Définition
Un prêt global est un type de prêt hypothécaire qui peut être utilisé dans le cadre d'opérations de financement par le propriétaire. Ce type de prêt implique l'hypothèque du vendeur sur la maison et ajoute une valeur supplémentaire pour obtenir le prix d'achat total qui doit être payé au vendeur au fil du temps.
La forme de financement sur laquelle repose un prêt intégral est couramment utilisée dans les transactions financées par le vendeur. Un prêt global présente les mêmes caractéristiques qu'un prêt financé par le vendeur, mais il tient compte de l'hypothèque actuelle du vendeur dans les conditions de financement.
Financement vendeur
Le financement par le vendeur est un type de financement qui permet à l’acheteur de payer un montant en principal directement au vendeur. Les contrats de financement de vendeur comportent des risques élevés pour le vendeur et nécessitent généralement des acomptes plus élevés que la moyenne. Dans le cadre d’une opération financée par le vendeur, l’accord repose sur un billet à ordre précisant les conditions du financement. En outre, une transaction financée par le vendeur n'exige pas que le principal soit échangé d'avance et l'acheteur verse des acomptes provisionnels directement au vendeur, ce qui comprend le principal et les intérêts.
Comment fonctionne un prêt Wrap-Around
Les prêts globaux s'appuient sur le concept de financement du propriétaire et déploient la même structuration de base. Une structure de prêt enveloppant est utilisée dans une transaction financée par le propriétaire lorsqu'un vendeur a un solde restant à payer sur le prêt hypothécaire de premier rang de la propriété. Un prêt global tient compte du solde restant de l'hypothèque existante du vendeur au taux contracté et ajoute un solde supplémentaire pour obtenir le prix d'achat total.
Dans le cas d'un prêt global, le taux d'intérêt de base du vendeur est basé sur les conditions du prêt hypothécaire existant. Pour atteindre le seuil de rentabilité, le vendeur doit au moins générer des intérêts correspondant au taux du prêt, qui doit encore être remboursé. Ainsi, un vendeur a la possibilité de négocier le taux d'intérêt de l'acheteur en fonction de ses conditions actuelles. En règle générale, le vendeur voudra négocier le taux d’intérêt le plus élevé possible afin d’effectuer des paiements sur la première hypothèque et d’obtenir un écart sur la transaction.
Les prêts globaux peuvent être risqués pour les vendeurs car ils assument l'intégralité du risque de défaut du prêt.
Exemple de prêt Wrap-Around
Disons que Joyce a une hypothèque de 80 000 $ sur sa maison avec un taux de 4%. Elle vend sa maison à Brian au prix de 120 000 $, qui verse 10% et emprunte le reste, soit 108 000 $, à un taux de 7%. Joyce gagne 7% sur 28 000 $ (la différence entre 108 000 $ et 80 000 $), plus la différence entre 7% et 4% sur l'hypothèque de 80 000 $.
Considérations spéciales pour un prêt à la volée
Les prêts globaux peuvent être risqués pour les vendeurs car ils supportent le risque de défaut total du prêt. Les vendeurs doivent également s'assurer que leur prêt hypothécaire existant ne comporte pas de clause d'aliénation, qui les oblige à rembourser l'intégralité de l'institution prêteuse si la propriété de la garantie est transférée ou si la garantie est vendue. Les clauses d'aliénation sont courantes dans la plupart des prêts hypothécaires, ce qui empêche souvent la conclusion d'accords de prêts globaux.