1031 échanges: 10 choses à savoir

La section 1031 du code IRS fait lentement son chemin dans la conversation quotidienne. Le terme est utilisé par les agents immobiliers, les sociétés de titres, les investisseurs et les footballeuses. Certaines personnes insistent même pour en faire un verbe, comme dans «1031, construisons ce bâtiment pour un autre».

La section IRS 1031 comporte de nombreuses pièces mobiles que l’utilisateur doit comprendre avant de tenter son utilisation. Il y a aussi des implications fiscales et des délais qui peuvent être problématiques. En outre, la règle définit les propriétés de type 1031 échangées et limite l'utilisation de la règle avec les propriétés de vacances.

Qu'est-ce que la section 1031?

En termes généraux, un échange 1031 (également appelé échange de type similaire ou échange de type Starker) est un échange d’un immeuble de placement contre un autre. Bien que la plupart des swaps soient taxables en tant que ventes, si les vôtres respectent les exigences de 1031, vous n’aurez aucun impôt à payer ou impôt limité au moment de l’échange.

(Pour en savoir plus, voir Éviter l’impôt sur les gains en capital sur la vente de votre maison.)

En effet, vous pouvez modifier la forme de votre investissement sans (comme l'IRS le voit) encaisser ou comptabiliser un gain en capital. Cela permet à votre investissement de continuer à croître avec report d'impôt. Il n'y a pas de limite au nombre de fois ou à la fréquence que vous pouvez faire 1031. Vous pouvez reporter le gain d'un bien immobilier de placement à un autre. Bien que vous puissiez réaliser un profit sur chaque échange, vous évitez les impôts tant que vous ne les vendez au comptant que de nombreuses années plus tard. Espérons que vous ne paierez alors qu'un seul impôt, et ce, à un taux de gain en capital à long terme (actuellement 15% ou 20%, en fonction du revenu - et 0% pour certains contribuables à faible revenu).

La disposition concerne uniquement les investissements et les biens commerciaux. Vous ne pouvez donc pas échanger votre résidence principale contre une autre maison. 1031 vous pouvez utiliser 1031 pour échanger des maisons de vacances - plus sur cela plus tard - mais cette échappatoire est beaucoup plus étroite qu'elle ne l'était auparavant.

Règles spéciales pour les biens amortissables

Avertissement: Des règles spéciales s'appliquent lorsqu'un bien amortissable est échangé en 1031. Il peut en résulter un profit appelé récupération de dépréciation qui est imposé comme un revenu ordinaire. En général, si vous échangez un bâtiment contre un autre, vous pouvez éviter cette reprise. Mais si vous échangez un terrain amélioré avec un bâtiment contre un terrain non amélioré sans bâtiment, les amortissements que vous avez précédemment réclamés sur le bâtiment seront repris comme revenu ordinaire.

C'est pourquoi vous avez besoin de l'aide d'un professionnel lorsque vous faites l'exercice 1031. Néanmoins, si vous envisagez d'acheter un appareil 1031 - ou si vous êtes simplement curieux -, voici 10 choses que vous devriez savoir.

Changements à la règle 1031

Avant l'adoption de la nouvelle législation fiscale le 22 décembre 2017, certains échanges de biens personnels, tels que des licences de franchise, des avions et du matériel, étaient admissibles à un échange 1031. En vertu de la nouvelle loi, seuls les biens immobiliers sont admissibles. Les échanges d'actions de sociétés ou de sociétés de personnes ne se sont jamais qualifiés - et ne le sont toujours pas.

D'autre part, les intérêts en tant que locataire commun (TIC) dans l'immobilier restent applicables. Il convient de noter que la déduction intégrale au titre des dépenses pour certains biens meubles corporels de la Loi sur la réduction de l’impôt sur l’emploi et sur l’emploi peut contribuer à compenser cette modification de la législation fiscale.

La TCJA comprend une règle de transition qui autorise un échange 1031 de biens personnels qualifiés en 2018 si le bien d'origine a été vendu ou le bien de remplacement acquis avant le 31 décembre 2017. La règle de transition est spécifique au contribuable et ne permet pas 1031 échange où la nouvelle propriété est achetée avant la vente de l'ancienne propriété.

"Like-Kind" est large

La plupart des échanges doivent simplement être de type "semblable" - une phrase énigmatique qui ne signifie pas ce que vous pensez que cela signifie. Vous pouvez échanger un immeuble d'habitation contre un terrain vierge ou un ranch contre un centre commercial. Les règles sont étonnamment libérales. Vous pouvez même échanger une entreprise contre une autre. Mais encore une fois, il y a des pièges pour les imprudents.

Vous pouvez faire un échange "différé"

Classiquement, un échange implique un simple échange d'une propriété entre deux personnes. Mais les chances de trouver quelqu'un avec la propriété exacte que vous voulez qui veut la propriété exacte que vous avez est mince. Pour cette raison, la majorité des échanges sont des échanges à trois parties ou "Starker" (nommés pour le premier cas fiscal qui les a permis).

Dans un échange tardif, vous avez besoin d'un intermédiaire qualifié (intermédiaire) qui détient l'argent après avoir "vendu" votre propriété et l'utilise pour "acheter" le bien de remplacement pour vous. Cet échange à trois est traité comme un échange.

1031 Règlement sur les délais

Il existe deux règles de synchronisation clés à respecter dans un échange différé.

1. Le premier concerne la désignation d'un bien de remplacement. Une fois la vente de votre propriété effectuée, l'intermédiaire recevra l'argent. Vous ne pouvez pas recevoir d'argent, sinon le traitement 1031 sera gâché. De plus, dans les 45 jours suivant la vente de votre propriété, vous devez désigner par écrit le bien de remplacement à l'intermédiaire en spécifiant le bien que vous souhaitez acquérir. L'IRS dit que vous pouvez désigner trois propriétés tant que vous fermez éventuellement l'une d'elles. Vous pouvez même désigner plus de trois personnes si elles correspondent à certains tests d'évaluation.
2. La deuxième règle de synchronisation dans un échange différé concerne la fermeture. Vous devez fermer la nouvelle propriété dans les 180 jours suivant la vente de l'ancienne. Notez que les deux périodes s’exécutent simultanément. Cela signifie que vous commencez à compter à la clôture de la vente de votre propriété. Si vous indiquez le bien de remplacement exactement 45 jours plus tard, il ne vous reste que 135 jours pour fermer le bien de remplacement.

Implication fiscale et hypothèques

Il se peut que vous disposiez de liquidités une fois que l’intermédiaire a acquis le bien de remplacement. Si c'est le cas, l'intermédiaire vous le paiera à la fin des 180 jours. Cet argent, appelé «boot», sera imposé comme un produit de vente partiel de la vente de votre propriété, généralement comme un gain en capital.

L'un des principaux moyens par lesquels les gens ont des problèmes avec ces transactions est de ne pas envisager de prêts. Vous devez tenir compte des emprunts hypothécaires ou des autres dettes sur le bien que vous cédez, ainsi que de toute dette sur le bien de remplacement. Si vous ne recevez pas de remise en argent, mais que votre responsabilité diminue, cela sera également traité comme un revenu, tout comme de l'argent.

Supposons que vous ayez une hypothèque de 1 million de dollars sur l'ancienne propriété, alors que votre hypothèque sur la nouvelle propriété que vous recevez en échange est seulement de 900 000 $. Vous avez un gain de 100 000 $ qui est également classé dans la catégorie "démarrage" et il sera taxé.

1031s pour les maisons de vacances

Vous pouvez vendre votre résidence principale et, avec votre conjoint, protéger un gain en capital de 500 000 $, à condition que vous y viviez depuis deux ans sur cinq. Mais cette pause n'est pas une 1031 et elle n'est pas disponible pour votre résidence secondaire ou de vacances.

2004: resserrement de l'échappatoire des maisons de vacances

Vous avez peut-être entendu parler de contribuables qui ont utilisé la disposition 1031 pour échanger une maison de vacances contre une autre, peut-être même pour une maison où ils souhaitent prendre leur retraite, et la section 1031 a retardé toute reconnaissance de gain. Plus tard, ils ont emménagé dans la nouvelle propriété, en ont fait leur résidence principale et ont finalement envisagé d'utiliser l'exclusion des plus-values ​​de 500 000 $.

En 2004, le Congrès a resserré cette échappatoire. Oui, les contribuables peuvent toujours transformer leurs maisons de vacances en propriétés locatives et effectuer 1031 échanges. Exemple: vous arrêtez d'utiliser votre maison de plage, vous la louez pour six mois ou un an, puis vous l'échangez contre une autre propriété. Si vous avez un locataire et que vous vous conduisez de manière professionnelle, vous avez probablement converti la maison en un immeuble de placement, ce qui devrait rendre votre échange 1031 acceptable.

Cependant, si vous le tenez simplement pour le loyer mais que vous n’avez jamais de locataires, ce n’est probablement pas permis. Les faits seront déterminants, de même que le timing. Plus le temps qui s'écoule après la conversion de l'utilisation de la propriété en location est satisfaisant. Bien qu’il n’existe pas de norme absolue, une utilisation de moins de six mois de la location de bonne foi n’est probablement pas suffisante. Un an serait mieux.

Déménagement dans une résidence d'échange 1031

Si vous souhaitez utiliser la propriété que vous avez utilisée en tant que nouvelle résidence principale ou secondaire, vous ne pouvez pas emménager immédiatement. En 2008, l'IRS a défini une règle de «sphère de sécurité» en vertu de laquelle il indiquait qu'il ne contesterait pas si un logement de remplacement remplissait les conditions d'un immeuble de placement aux fins de la section 1031. Pour respecter cette règle, dans chacune des deux périodes de 12 mois immédiatement après l'échange:

• Vous devez louer le logement à une autre personne pour une location équitable pendant 14 jours ou plus.
• Votre utilisation personnelle du logement ne peut excéder 14 jours ou 10% du nombre de jours au cours de la période de 12 mois au cours de laquelle le logement est loué à un loyer équitable.

De plus, après avoir échangé avec succès une propriété de vacances ou d'investissement par une autre, vous ne pouvez pas convertir immédiatement la nouvelle propriété de votre résidence principale et profiter de l'exclusion de 500 000 $.

Avant que la loi ne soit modifiée en 2004, un investisseur pouvait transférer un bien locatif dans un échange 1031 contre un autre bien locatif, louer le nouveau bien locatif pour une période donnée, s'installer dans le bien pendant quelques années puis le vendre, en tirant parti exclusion de gain de la vente d'une résidence principale. Désormais, si vous achetez un bien dans un échange 1031 et tentez ultérieurement de le vendre comme résidence principale, l'exclusion ne s'appliquera pas pendant la période de cinq ans commençant à la date à laquelle le bien a été acquis lors de l'échange 1031 de même nature. En d’autres termes, vous devrez attendre beaucoup plus longtemps avant d’utiliser l’allégement fiscal des gains en capital pour résidence principale.