11 erreurs que les acheteurs d'une première maison devraient éviter
L'achat de votre première maison peut être une expérience excitante et éprouvante pour les nerfs. Vous devez non seulement trouver le bon endroit, mais également le bon prêt hypothécaire. Avec la faiblesse des stocks sur de nombreux marchés locaux et la hausse des prix des maisons à l’échelle nationale, il peut être difficile de trouver une maison abordable.
Vous pourriez vous sentir pressé de trouver une maison tout de suite, mais avant de visiter des maisons et de commencer à faire des offres, votre financement doit être en ordre. Cela implique de s’assurer que votre historique de crédit et votre pointage de crédit, votre ratio d’endettement sur le revenu et votre situation financière en général convaincront le prêteur que vous êtes suffisamment solvable pour emprunter de l’argent.
Beaucoup de primo-accédants ont tendance à faire plusieurs faux pas dans les processus d’achat d’hypothèque et d’achat de maison. Voici quelques-unes des erreurs les plus courantes à éviter.
1. Ne pas garder un œil sur votre crédit
Personne n'aime les surprises, surtout avant l'achat d'une maison. Si vous (ou votre conjoint) avez des problèmes de crédit évidents - tels que des antécédents de retard de paiement, des actions en recouvrement de créances ou des dettes importantes - les prêteurs hypothécaires pourraient vous proposer des taux d’intérêt et des conditions moins qu'idéaux ou refuser votre demande. L'une ou l'autre situation peut être frustrante et peut retarder votre chronologie idéale.
Pour résoudre à l'avance les problèmes potentiels, vérifiez gratuitement votre dossier de crédit chaque année à annualcreditreport.com auprès de chacune des trois agences d'évaluation du crédit: Transunion, Equifax et Experian. Rechercher les erreurs et contester toute erreur par écrit avec l'agence déclarante et le créancier, y compris la documentation à l'appui pour vous aider à défendre votre cause. Si vous trouvez des éléments négatifs courants mais précis, tels que des retards de paiement ou des comptes en souffrance, il n’ya aucun moyen de les supprimer rapidement. Ils resteront sur votre dossier de crédit pendant 7 à 10 ans. Mais vous pouvez augmenter votre score en payant vos factures à temps, en faisant plus que les mensualités minimales sur vos dettes et en ne maximisant pas votre crédit disponible. Surtout, soyez patient; Cela peut prendre au moins un an pour améliorer un pointage de crédit faible.
En outre, vérifiez si votre banque, votre caisse populaire ou votre fournisseur de carte de crédit vous donne un accès gratuit à votre pointage de crédit. Si votre score est inférieur à 620, vous aurez peut-être de la difficulté à obtenir l'approbation d'un prêt hypothécaire conventionnel. Pour pouvoir prétendre à un prêt FHA, vous devez disposer d'un pointage de crédit minimal de 580 points pour utiliser le financement maximal du programme (3, 5% d'acompte), ou d'un score minimal de 500 euros avec un acompte de 10% requis.
2. Recherche de maisons avant d’être pré-approuvé
Lorsque vous trouvez la maison idéale, vous n'avez plus de temps à perdre. Sur de nombreux marchés chauds, vous serez confronté à de multiples offres et à une vive concurrence. Il est peu probable que les vendeurs prennent en compte les offres d’acheteurs n’ayant pas de lettre de pré-approbation d’un prêteur. Une lettre de pré-approbation indique au vendeur que le prêteur a fait preuve de diligence raisonnable pour s'assurer que vous disposiez des moyens et de la motivation nécessaires pour rembourser vos factures, en fonction de vos antécédents de crédit et de votre score, de vos antécédents de revenu et d'emploi, de vos actifs financiers et d'autres facteurs clés.
Sur un marché concurrentiel, les vendeurs ne vous prendront pas au sérieux sans une lettre de pré-approbation et vous pourriez perdre une maison que vous voulez vraiment. Ce document répertorie le montant du prêt auquel vous êtes admissible, votre taux d’intérêt et votre programme de prêt, ainsi que le montant estimé de votre mise de fonds. Dans certains cas (en particulier pour les maisons à coût élevé ou sur des marchés extrêmement concurrentiels), les prêteurs peuvent vous demander de fournir une preuve des fonds pour un versement initial. La lettre de pré-approbation inclut également une date d'expiration, généralement dans les 90 jours.
3. Ne pas magasiner pour une hypothèque
Les acheteurs de maison peuvent laisser beaucoup d’argent sur la table quand ils ne cherchent pas une hypothèque. Demander un prêt hypothécaire auprès de différents prêteurs vous donne une meilleure idée de ce que vous pouvez vous permettre et vous permet de comparer les produits de prêt, les taux d’intérêt, les frais de clôture et les honoraires des prêteurs. Plus important encore, l'achat d'une hypothèque vous met dans une meilleure position pour négocier avec les prêteurs afin d'obtenir la meilleure offre possible.
Lorsque vous magasinez avec les prêteurs, faites attention aux frais et aux frais de clôture, qui peuvent s’ajouter à la table de clôture. Bien que certaines variations de prix ne semblent pas énormes sur le papier, elles peuvent permettre d’économiser beaucoup sur la durée de votre emprunt. N'oubliez pas que certains prêteurs vous proposeront des «points» d'escompte, un moyen de réduire votre taux d'intérêt dès le départ, ce qui augmente vos frais de clôture. Et les autres prêteurs qui encouragent des frais de clôture faibles ou nuls ont tendance à appliquer des taux d’intérêt plus élevés pour compenser la différence.
En plus de vérifier auprès de votre institution financière actuelle (une banque ou une caisse populaire), demandez à un courtier en hypothèques de vérifier les taux en votre nom. Les courtiers en hypothèques ne sont pas des prêteurs; ils agissent comme un agent de liaison entre vous et les prêteurs de leur réseau. Ils peuvent vous faire économiser temps et argent en comparant plusieurs prêteurs proposant des produits adaptés à vos besoins. En outre, il vaut la peine de consulter certains prêteurs directs, en ligne ou en personne, pour voir ce qu’ils offrent.
En sollicitant un prêt hypothécaire auprès de plusieurs prêteurs, vous recevrez une estimation de prêt qui permettra de comparer les taux et les coûts de clôture côte à côte. En outre, si vous effectuez l'essentiel de vos achats de taux dans un délai de 30 jours, les multiples prêteurs effectuant des vérifications de crédit compteront comme une "enquête difficile", comme l'appellent les évaluateurs de crédit, et ont peu de chances d'abaisser votre pointage de crédit. Il n’ya pas de nombre idéal de prêteurs à acheter, mais le fait d’avoir trois à cinq estimations de prêt en main vous donnera une base solide pour la comparaison.
4. Acheter plus de maison que vous ne pouvez en acheter
Lorsqu'un prêteur vous dit que vous pouvez emprunter jusqu'à 300 000 $, cela ne veut pas dire que vous devriez le faire. Pourquoi pas? Si vous maximisez votre prêt, vos versements mensuels risquent de ne pas être gérables. En règle générale, la plupart des propriétaires potentiels peuvent se permettre un prêt allant de 2 à 2, 5 fois leur revenu annuel brut. En d'autres termes, si vous gagnez 75 000 $ par an, vous pourrez peut-être vous permettre d'acheter une maison dont le prix oscille entre 150 000 et 187 500 $. La calculatrice hypothécaire d’Investopedia peut vous aider à estimer les paiements mensuels, ce qui est un meilleur baromètre pour déterminer si vous pouvez vous permettre d’acheter un logement dans une fourchette de prix donnée.
L'achat de plus de maison que vous pouvez raisonnablement vous permettre peut vous causer des ennuis si vous devez étirer votre budget mensuel pour effectuer vos paiements hypothécaires. En d'autres termes, vous pourriez finir par vous sentir «pauvre en maison» et ressentir les remords de l'acheteur. En outre, considérez que l’accession à la propriété entraîne des dépenses supplémentaires en dehors de ces versements mensuels. Vous devez économiser pour les frais d’entretien inévitables, les réparations, les frais d’association de propriétaires (le cas échéant) et d’autres frais que vous n’avez pas eu à payer en tant que locataire.
Augmenter votre budget mensuel pour couvrir votre prêt hypothécaire peut également signifier que vous ne pouvez pas économiser pour une urgence ou réparer votre maison, et cela va également gaspiller votre trésorerie pour d'autres objectifs financiers.
En bout de ligne: Ne vous concentrez pas sur le montant maximum du prêt pour lequel vous êtes approuvé, mais sur la question de savoir si vous pouvez payer le versement hypothécaire mensuel à ce prix. Les acheteurs d'une première maison voudront peut-être redoubler de prudence et acheter une maison en dessous de leur budget maximal.
5. Ne pas embaucher un agent immobilier
Essayer de chercher seul une maison prend du temps et est compliqué. Un agent immobilier professionnel et expérimenté peut vous aider à préciser vos choix et à déceler les problèmes, tant en ce qui concerne les biens matériels que dans le processus de négociation avec les vendeurs. Certains États exigent un avocat spécialisé en immobilier pour gérer la transaction, mais les avocats ne vous aideront pas à chercher une maison; ils peuvent vous aider à rédiger une offre, à négocier le contrat d'achat et à jouer le rôle d'agent de clôture.
En outre, si vous diffusez des projections sans votre propre agent immobilier, un agent du vendeur peut vous proposer de vous représenter. Cela peut être risqué car cet agent n'a pas vos intérêts en tête; leur objectif est d'obtenir la meilleure offre pour le vendeur. Avoir votre propre agent, dont les intérêts sont plus alignés sur le vôtre, vous aidera à faire des choix plus éclairés.
Mieux encore, les coûts liés à l'engagement d'un agent ne seront pas directement à la charge de votre poche. En tant qu'acheteur, vous ne payez généralement pas la commission de l'agent acheteur. Il est généralement payé par le vendeur à l'agent du vendeur, qui scinde ensuite la commission avec l'agent de l'acheteur.
6. Ouverture (ou clôture) de lignes de crédit
Une hypothèque peut toujours vous être refusée, même après avoir été préapprouvée. Les prêteurs hypothécaires vérifient votre crédit lors de la pré-approbation et juste avant de fermer avant de vous donner le feu vert final. En attendant, maintenez le statu quo dans vos crédits et vos finances. Cela signifie ne pas ouvrir de nouvelles lignes de crédit ou fermer des lignes de crédit existantes. Cela peut réduire votre pointage de crédit et augmenter votre ratio d'endettement - deux raisons principales pour lesquelles un prêteur refuse une approbation finale.
Au lieu de cela, attendez après avoir fermé votre maison pour souscrire de nouvelles lignes de crédit (comme un prêt auto ou auto ou une nouvelle carte de crédit). Et s'il est intéressant de payer un compte de carte de crédit ou un prêt avant de fermer votre maison, la fermeture du compte supprime l'historique de crédit de votre rapport. La durée du crédit est l’un des facteurs clés utilisés par les bureaux d’évaluation financière pour générer leur pointage de crédit. Laissez plutôt le compte ouvert et actif, mais ne l'utilisez qu'après la fermeture. (Remarque: certaines sociétés émettrices de cartes de crédit peuvent fermer votre compte pour inactivité à long terme, ce qui peut également affecter négativement votre crédit. Maintenez vos comptes actifs en faisant de petits achats que vous payez immédiatement et intégralement tous les mois.)
7. Faire de gros achats à crédit
Tout comme l’ouverture ou la fermeture de lignes de crédit peut réduire votre score, vous pouvez également utiliser des comptes existants. Encore une fois, gardez votre crédit et vos finances stables jusqu'à la fermeture de votre maison. Utilisez plutôt de l'argent comptant ou, mieux encore, retardez l'achat de nouveaux meubles ou d'un téléviseur jusqu'à la fermeture.
En outre, vous souhaitez savoir comment votre budget permettra de gérer les nouveaux coûts d’accession à la propriété. Vous voudrez peut-être attendre quelques mois avant d'ajouter plus de paiements mensuels pour les gros achats.
8. Déplacement de l'argent
Un autre gros problème de souscription d’hypothèques: faire des dépôts importants ou des retraits sur vos comptes bancaires ou autres avoirs. Si les prêteurs voient soudainement des fonds non sourcés entrer ou sortir, vous aurez peut-être l’impression que vous avez obtenu un prêt, ce qui aurait une incidence sur votre ratio d’endettement. Les prêteurs ne s'inquiètent pas des dépôts transparents, tels qu'un bonus de votre employeur ou le remboursement de votre impôt IRS. Mais si un ami vous transfère de l'argent ou que vous recevez un revenu d'entreprise sur votre compte personnel, un prêteur demandera une preuve pour vérifier que le dépôt n'est pas un prêt déguisé. Attendez-vous à ce qu'un prêteur demande un acte de vente (si le dépôt provient de quelque chose que vous avez vendu), un chèque annulé ou un talon de chèque de paie.
Vous pouvez utiliser un cadeau d'un membre de votre famille ou d'un ami pour effectuer votre versement initial. Cependant, de nombreux produits de prêt nécessitent une lettre-cadeau et des documents pour pouvoir récupérer le dépôt et vérifier que le donateur ne s'attend pas à ce que vous remboursiez l'argent.
9. Changer de travail
Changer de travail peut profiter à votre carrière, mais cela peut compliquer l'approbation de votre hypothèque. Un prêteur veut s'assurer que vous avez un revenu et un emploi stables et que vous pouvez vous permettre de rembourser votre hypothèque. Si vous avez été préapprouvé pour un prêt hypothécaire basé sur un revenu et un emploi déterminés, toute chance entre-temps avant la clôture peut constituer un drapeau rouge et retarder votre clôture.
Pour approbation, vous devez généralement fournir la preuve de deux années consécutives d'emploi et de revenu stables. Lorsque vous changez d’emploi, vos revenus et votre emploi continuent d’être perturbés, en particulier si vous occupez un emploi moins bien rémunéré. En outre, si vous passez à un poste qui rapporte 25% ou plus de votre salaire en commissions, vous devez prouver que vous avez gagné ce revenu sur deux années consécutives. Dans la mesure du possible, les prêteurs recommandent d'attendre pour changer de travail après la fermeture de votre prêt. Si ce n'est pas faisable, parlez-en immédiatement à votre prêteur.
10. Ignorer l'inspection à domicile
À moins que vous disposiez de beaucoup d’argent pour réparer une maison et que vous soyez prêt à risquer de devoir payer des réparations imprévues, renoncer à une inspection de la maison peut être une erreur coûteuse. Pourquoi? Les inspections domiciliaires ont pour but de détecter les problèmes majeurs rencontrés dans une maison et de vous protéger (l'acheteur). Si vous ne recevez pas d'inspection, vous n'aurez aucun recours si un problème majeur, tel que des canalisations fissurées ou des dégâts d'eau, survient après la fermeture d'une maison. Cela signifie que vous pourriez payer tout le projet de loi pour régler ces problèmes. Lorsque vous faites une offre sur une maison, vous pouvez inclure une réserve pour inspection de maison qui vous donne une sortie sans pénalité de la transaction si un problème majeur est découvert et que le vendeur refuse de la résoudre avant la clôture.
Une fois cette éventualité mise en place, vous pouvez retirer votre offre et obtenir généralement le remboursement intégral de votre dépôt d’argent. Les frais d'inspection de maison ne sont pas remboursables et sont généralement payés à l'avance par l'inspecteur de maison. Ils peuvent aller de 300 à 500 dollars, en fonction de l'emplacement et de la taille de la propriété. C'est un petit prix à payer quand on le compare à la possibilité de dépenser des milliers de dollars pour remplacer une fournaise, un chauffe-eau, un toit ou tout autre article coûteux. Vous pouvez envisager des inspections supplémentaires, telles que l'inspection d'un organisme nuisible, l'inspection de la moisissure ou du radon, ou une étendue d'égout, par exemple, si votre prêteur le demande. Ces inspections et d’autres peuvent aider à protéger votre investissement et votre sécurité.
11. Ne pas comparer l'estimation du prêt à la divulgation finale
La loi oblige votre prêteur à vous fournir les informations de clôture trois jours ouvrables avant la date de clôture. Ce document répertorie les coûts exacts que vous êtes censé payer à la clôture, y compris votre acompte, les coûts de clôture, les détails et conditions du prêt, ainsi que d’autres informations importantes. Il s’agit d’un document de cinq pages. Prenez donc le temps de le comparer à l’estimation initiale du prêt que vous avez reçue pour vous assurer que votre prêteur ou les autres parties impliquées dans la transaction ne vous facturent pas de frais supplémentaires.
De plus, si certains frais augmentent plus que prévu, demandez à votre prêteur de vous expliquer pourquoi. Assurez-vous que les informations de base, telles que votre nom et d'autres informations d'identification, sont répertoriées correctement afin que vous ne rencontriez pas de problèmes de paperasserie le jour de la fermeture. Si vous constatez des erreurs ou des frais supplémentaires douteux ou inexpliqués, informez immédiatement votre prêteur afin que ces problèmes puissent être résolus. Dans certains cas, il peut être nécessaire de repousser votre clôture pour vous assurer que les écritures sont corrigées et mises à jour et que tous les problèmes sont résolus.
Le résultat final
Vous ne voulez pas saboter par inadvertance votre hypothèque - et l'achat de votre maison. Certaines de ces erreurs semblent innocentes, mais elles peuvent détourner votre attention et créer des maux de tête considérables. Discutez avec votre prêteur de ce que vous devriez faire, de la pré-approbation à la fermeture, pour que le processus se déroule sans encombre. Et essayez de garder tous vos documents - relevés bancaires, W-2, dossiers de dépôt, déclarations fiscales, talons de chèque, etc. - organisés et mis à jour afin que vous puissiez fournir des documents si votre prêteur le demande.
Lorsque vient le temps d’acheter votre première maison, une bonne lecture et une bonne éducation concernant les processus de prêt et d’immobilier peuvent vous aider à éviter certaines de ces erreurs et à économiser de l’argent en cours de route. Assurez-vous également que la transaction se déroule sans heurts en ayant à vos côtés des professionnels formés et expérimentés pour vous guider. Cela peut réduire le stress et la complexité en cours de route.