4 facteurs clés qui animent le marché immobilier

L'immobilier représente une partie importante de la richesse de la plupart des gens, et cela est particulièrement vrai pour de nombreux propriétaires aux États-Unis. Selon le dernier sondage de la Réserve fédérale sur les finances des consommateurs, 65, 2% des familles américaines possèdent leur propre résidence principale. La taille et l'ampleur du marché immobilier en font un secteur attractif et lucratif pour de nombreux investisseurs. Cet article examinera certains des principaux facteurs qui affectent le marché immobilier et la variété des investissements disponibles.

TUTORIAL: Explorer les investissements immobiliers

4 facteurs clés qui animent le marché immobilier

Facteurs qui influencent l'immobilier

La démographie

Les données démographiques sont les données qui décrivent la composition d'une population, telles que l'âge, la race, le sexe, le revenu, les schémas migratoires et la croissance de la population. Ces statistiques sont un facteur souvent négligé mais important qui influe sur le prix de l’immobilier et sur les types de biens recherchés. Des changements majeurs dans la démographie d’un pays peuvent avoir un impact considérable sur les tendances de l’immobilier pendant plusieurs décennies.

Par exemple, les baby-boomers nés entre 1945 et 1964 sont un exemple de tendance démographique susceptible d’influencer considérablement le marché immobilier. La transition de ces baby-boomers vers la retraite est l'une des tendances générationnelles les plus intéressantes du siècle dernier, et la retraite de ces baby-boomers, amorcée en 2010, ne manquera pas de se faire remarquer sur le marché pour les décennies à venir.

Ce type de changement démographique peut affecter le marché immobilier de nombreuses manières, mais pour un investisseur, les questions clés à se poser pourraient être les suivantes: i) En quoi cela affecterait-il la demande de résidences secondaires dans les zones de villégiature populaires alors qu'un nombre croissant de personnes commencent à prendre leur retraite? ? Ou ii) Quelle incidence cela aurait-il sur la demande de logements plus grands si les revenus sont plus faibles et que les enfants ont tous déménagé? Ces questions, entre autres, peuvent aider les investisseurs à préciser le type et le lieu des investissements immobiliers potentiellement souhaitables bien avant le début de la tendance.

Taux d'intérêt

Les taux d'intérêt ont également un impact majeur sur les marchés immobiliers. Si vous envisagez d'acheter une maison avec une hypothèque, il est avantageux de rechercher les taux d'intérêt à l'aide d'une calculatrice hypothécaire. Les modifications des taux d'intérêt peuvent influer considérablement sur la capacité d'une personne à acheter une propriété résidentielle. En effet, plus les taux d’intérêt sont bas, plus le coût d’obtention d’un prêt immobilier pour acheter une maison est bas, ce qui crée une demande plus forte pour l’immobilier, ce qui pousse à nouveau les prix à la hausse.

Il est important de noter que, lorsque les taux d'intérêt augmentent, le coût d'obtention d'un prêt hypothécaire augmente, ce qui entraîne une baisse de la demande et des prix de l'immobilier. Toutefois, lorsque l’on examine l’impact des taux d’intérêt sur un placement en actions, tel qu’une fiducie de placement immobilier (FPI), plutôt que sur l’immobilier résidentiel, la relation peut être considérée comme similaire à la relation d’une obligation avec des taux d’intérêt. Lorsque les taux d'intérêt baissent, la valeur d'une obligation augmente car son taux de coupon devient plus souhaitable et, lorsque les taux augmentent, sa valeur diminue. De même, lorsque le taux d'intérêt baisse sur le marché, les rendements élevés des FPI deviennent plus attrayants et leur valeur augmente. Lorsque les taux d'intérêt augmentent, le rendement d'une FPI devient moins attrayant et fait baisser sa valeur. (Pour en savoir plus sur ces effets, voir Impact des taux d'intérêt sur les valeurs des propriétés .)

L'économie

La santé globale de l'économie est un autre facteur déterminant de la valeur de l'immobilier. Cela est généralement mesuré par des indicateurs économiques tels que le PIB, les données sur l’emploi, l’activité manufacturière, les prix des biens, etc. De manière générale, lorsque l’économie est morose, l’immobilier également.

Cependant, le caractère cyclique de l'économie peut avoir des effets variables sur différents types de biens immobiliers. Par exemple, si une FPI investit un plus grand pourcentage dans des hôtels, elle serait généralement plus touchée par un ralentissement économique qu'une FPI qui aurait investi dans des immeubles de bureaux. Les hôtels sont une forme de propriété très sensible à l'activité économique en raison du type de contrat de location inhérent à l'entreprise. Louer une chambre d'hôtel peut être considéré comme une forme de bail à court terme qui peut être facilement évité par les clients de l'hôtel si la situation économique se détériorait. D'autre part, les locataires de bureaux ont généralement des baux à long terme qui ne peuvent pas être modifiés en période de ralentissement économique. Ainsi, même si vous devez être conscient de la partie du cycle dans laquelle se trouve l'économie, vous devez également être conscient de la sensibilité de la propriété immobilière au cycle économique.

Politiques / subventions gouvernementales

La législation est également un autre facteur qui peut avoir un impact considérable sur la demande et les prix de l'immobilier. Les crédits d’impôt, les déductions et les subventions sont quelques-uns des moyens par lesquels le gouvernement peut stimuler temporairement la demande de biens immobiliers aussi longtemps qu’ils sont en place. Être au courant des incitations gouvernementales actuelles peut vous aider à déterminer les modifications de l'offre et de la demande et à identifier les tendances potentiellement fausses. Par exemple, en 2009, le gouvernement américain a mis en place un crédit d’impôt pour les acheteurs d’une première maison, destiné aux propriétaires, dans le but de relancer les ventes de maisons dans une économie peu dynamique (seules les personnes ayant acheté une maison entre 2008 et 2010 sont éligibles). Selon la National Association of Realtors (NAR), cet incitatif fiscal à lui seul a permis à 900 000 acheteurs de maison d'acheter une maison. Il s'agissait d'une augmentation assez importante, bien que temporaire, et sans savoir que l'augmentation résultait de l'incitatif fiscal, vous avez peut-être fini par conclure que la demande de logements augmentait en fonction d'autres facteurs.

Quel est le meilleur investissement?

La taille et l'ampleur du marché immobilier en font un marché attractif et lucratif pour de nombreux investisseurs. Les investisseurs peuvent investir directement dans des biens immobiliers ou choisir d'investir indirectement par le biais de fonds gérés. Investir directement dans l’immobilier implique d’acheter un bien résidentiel ou commercial à utiliser comme bien générateur de revenu ou à le revendre ultérieurement. Les moyens indirects d’investir sur le marché immobilier incluent les investissements dans des fiducies de placement immobilier (FPI), des fonds négociés en bourse de l'immobilier (FNB), des fonds immobiliers combinés (CREF) et des fonds d’infrastructure. En raison de la liquidité accrue disponible sur le marché, de la réduction des coûts de transaction et des exigences de fonds propres, les investisseurs moyens préfèrent investir indirectement dans l'immobilier. (Pour en savoir plus sur les moyens de tirer profit du marché de l'habitation, lisez la section Moyens simples pour investir dans l'immobilier. )

Le résultat final

Cet article présente quelques-uns des facteurs de haut niveau qui jouent un rôle important dans l'évolution du marché immobilier, mais des éléments plus complexes entrent également en jeu. Et bien que certains des facteurs susmentionnés suggèrent une relation claire entre le facteur et le marché, les résultats peuvent en pratique être très différents. Cependant, il est essentiel de comprendre les facteurs clés qui régissent le marché immobilier pour effectuer une évaluation complète d’un investissement potentiel.

(Pour en savoir plus sur ce sujet, lisez Gagner de l'argent en immobilier résidentiel et Trouver sa fortune en immobilier commercial.