Quand la bulle immobilière a-t-elle éclaté?

Les prix de l'immobilier ont augmenté régulièrement aux États-Unis pendant des décennies, les ralentissements n'ayant été causés que par les variations des taux d'intérêt en cours de route. Les prix ont augmenté avec le temps, à mesure que la demande d'accession à la propriété via des programmes parrainés par le gouvernement augmentait, ainsi que le sentiment général que posséder des biens immobiliers représentait le rêve américain. Les prêts hypothécaires sont devenus accessibles à un plus grand nombre de consommateurs grâce aux programmes proposés par Fannie Mae, Freddie Mac et d’autres, qui ont peut-être mis de l’argent entre les mains de propriétaires irresponsables qui auraient fait défaut plus tard. Les taux d'intérêt sont restés dans une fourchette abordable tout au long du milieu des années 90 et du début des années 2000, ce qui a rendu l'accès à la propriété encore plus abordable. Comme pour d'autres investissements, l'immobilier ne pourrait pas s'apprécier d'année en année à un rythme aussi rapide, et bientôt la bulle a éclaté.

L’effondrement n’a certes pas eu lieu du jour au lendemain, mais des grondements violents ont commencé à se produire lorsque les prêts hypothécaires à risque, consentis aux consommateurs avec un crédit moins que parfait, ont atteint 20% du marché en 2006, selon le Washington Post. Certaines banques ont contracté des prêts hypothécaires à risque dans l’ensemble de leurs activités et, au début de 2008, elles ont commencé à constater des retards de paiement et des défauts de paiement si nombreux que de nombreuses banques se sont effondrées. De lourds portefeuilles de subprimes ont rapidement fait tomber des compagnies d’assurance telles que AIG qui assuraient ces hypothèques. Les portefeuilles d’hypothèques utilisés pour les investissements étaient en défaut, et des institutions telles que Lehman Brothers et Bear Sterns, qui souscrivaient, détenaient et vendaient de tels investissements, ont vu leur valeur chuter à un point tel qu’elles ont dû non seulement fermer leurs portes, mais aussi en faire tomber d’autres. Parallèlement, l’augmentation des saisies a commencé à faire baisser la valeur des maisons voisines et la réaction en chaîne s’est étendue à l’ensemble du pays de 2008 à 2010.