5 choses dont vous avez besoin pour être pré-approuvé pour une hypothèque

Magasiner pour une maison peut être passionnant et amusant, mais les acheteurs sérieux doivent commencer le processus dans le bureau du prêteur, et non lors d'une journée portes ouvertes.

Les acheteurs potentiels bénéficient de plusieurs manières en consultant un prêteur et en obtenant une lettre de pré-approbation. Premièrement, ils ont l’occasion de discuter des options de prêt et de la budgétisation avec le prêteur. Deuxièmement, le prêteur vérifiera le crédit de l'acheteur et mettra au jour tous les problèmes. L'acheteur de la maison apprendra également le montant maximum qu'il peut emprunter, ce qui aidera à définir la fourchette de prix.

Les acheteurs potentiels doivent veiller à estimer leur niveau de confort avec un paiement de maison donné plutôt que de viser immédiatement le plafond de leurs dépenses. Enfin, la plupart des vendeurs s'attendent à ce que les acheteurs aient une lettre de pré-approbation et seront plus disposés à négocier avec ceux qui prouvent qu'ils peuvent obtenir un financement.

Points clés à retenir

• Les acheteurs sérieux doivent commencer le processus dans le bureau du prêteur et non lors d'une journée portes ouvertes.
• Le versement initial, exprimé en pourcentage du prix de vente, varie selon le type de prêt.
• Les prêteurs veulent s'assurer qu'ils ne prêtent qu'aux emprunteurs ayant un emploi stable.

Pré-qualification vs pré-approbation

Une pré-qualification hypothécaire peut être utile pour estimer ce que quelqu'un peut se permettre de dépenser pour une maison, mais une pré-approbation est beaucoup plus utile. Cela signifie que le prêteur a vérifié le crédit de l'acheteur potentiel et la documentation pour approuver un montant de prêt spécifique (l'approbation dure en général une période donnée, par exemple de 60 à 90 jours). L'approbation finale du prêt a lieu lorsque l'acheteur a effectué une évaluation et que le prêt est appliqué à une propriété.

5 choses dont vous avez besoin pour obtenir une hypothèque préapprouvée

Conditions requises pour la pré-approbation

Assemblez les informations ci-dessous pour être prêt pour le processus de pré-approbation.

1. Preuve de revenu

Les acheteurs doivent généralement produire les relevés de salaire W-2 des deux dernières années, des talons de chèque de paie récents indiquant le revenu ainsi que le revenu cumulatif de l'année, la preuve de tout revenu supplémentaire tel qu'une pension alimentaire ou des primes, ainsi que les taxes des deux dernières années. résultats.

La plupart des vendeurs à domicile seront plus disposés à négocier avec ceux qui ont la preuve qu'ils peuvent obtenir un financement.

2. Preuve d'actif

L'emprunteur a besoin de relevés bancaires et de relevés de compte d'investissement pour prouver qu'il dispose des fonds nécessaires pour l'acompte et les frais de clôture, ainsi que des réserves de trésorerie.

Le versement initial, exprimé en pourcentage du prix de vente, varie selon le type de prêt. La plupart des prêts sont assortis d'une obligation obligeant l'acheteur à souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI) ou à payer une prime d'assurance hypothécaire ou des frais de financement, à moins qu'il ne verse au moins 20% du prix d'achat. En plus de l'acompte, l'approbation préalable est également basée sur le pointage de crédit FICO de l'acheteur, son ratio d'endettement (DTI) et d'autres facteurs, en fonction du type de prêt.

Tous les prêts sauf les jumbo sont conformes, ce qui signifie qu'ils sont conformes aux directives des entreprises parrainées par le gouvernement (Fannie Mae et Freddie Mac). Certains prêts, tels que HomeReady (Fannie Mae) et Home Possible (Freddie Mac), sont conçus pour les acheteurs ou les acheteurs d'un premier revenu.

Les prêts d'Anciens Combattants (VA), qui ne nécessitent aucune mise de fonds, sont destinés aux anciens combattants américains, aux militaires canadiens et aux conjoints non remariés. Un acheteur qui reçoit de l'argent d'un ami ou d'un membre de la famille pour l'aider à effectuer le versement initial peut avoir besoin d'une lettre-cadeau pour prouver que les fonds ne sont pas un prêt.

Le tableau ci-dessous répertorie les types de prêts courants et les exigences de base (et très variables) pour chacun. Dans la colonne DTI Ratio, où figurent deux chiffres, le premier fait référence à la dette liée au logement uniquement et le second à la dette totale. Sous PMI / MIP / Fee, deux chiffres séparés par une barre oblique (/) indiquent les frais initiaux, suivis des frais annuels (payés mensuellement). Tous les prêts hypothécaires ont des exigences supplémentaires qui ne figurent pas ici.

* La commission de financement VA est de 2, 15% pour le premier prêt et de 3, 3% pour les prêts ultérieurs.

3. Bon crédit

La plupart des prêteurs exigent un score FICO de 620 ou plus pour approuver un prêt conventionnel, et certains exigent même ce score pour un prêt de la Federal Housing Administration. Les prêteurs réservent généralement les taux d’intérêt les plus bas aux clients dont le pointage de crédit est égal ou supérieur à 760. Les directives de la FHA permettent aux emprunteurs approuvés dont le score est égal ou supérieur à 580 de payer un minimum de 3, 5%. Ceux qui ont des scores plus faibles doivent faire un acompte plus important. Les prêteurs travaillent souvent avec des emprunteurs dont le pointage de crédit est faible ou modérément bas et suggèrent des moyens d’améliorer leur pointage.

Le graphique ci-dessous montre votre paiement mensuel en capital et en intérêts sur un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans basé sur une gamme de scores FICO pour trois montants de prêt courants. (Étant donné que les taux d’intérêt changent souvent, utilisez cette calculatrice d’épargne FICO pour vérifier les scores et les taux.) Notez que pour un prêt de 250 000 USD, un individu dont le score FICO se situe dans la plage la plus basse (620 à 639) paierait 1 362 USD par mois, Les propriétaires situés dans la fourchette la plus élevée (760-850) ne paieraient que 1 128 USD, une différence de 2 808 USD par an.

Au taux actuel et au cours des 30 années de prêt de 250 000 $, une personne ayant obtenu un score FICO compris entre 620 et 639 verserait 240 260 $ en intérêts et un propriétaire occupant entre 760 et 850 verserait 156 152 $, une différence de plus de 84 000 $.

4. Vérification de l'emploi

Les prêteurs veulent s'assurer qu'ils ne prêtent qu'aux emprunteurs ayant un emploi stable. Un prêteur voudra non seulement voir les talons de chèque de paye d'un acheteur, mais appellera probablement aussi l'employeur pour vérifier l'emploi et le salaire. Un prêteur peut vouloir contacter l'employeur précédent si un acheteur a récemment changé d'emploi.

Les acheteurs indépendants devront fournir d'importants documents supplémentaires concernant leur entreprise et leur revenu. Selon Fannie Mae, Les facteurs qui entrent en compte dans l’approbation d’une hypothèque pour un emprunteur indépendant sont notamment la stabilité du revenu de l’emprunteur, l’emplacement et la nature de son entreprise, la demande du produit ou du service offert par l’entreprise, la solidité financière de l’entreprise, et la capacité de l'entreprise à continuer à générer et à distribuer un revenu suffisant pour permettre à l'emprunteur d'effectuer les paiements de l'hypothèque.

En règle générale, les emprunteurs indépendants doivent produire au moins les déclarations de revenus des deux dernières années avec tous les horaires appropriés.

5. Autre documentation

Le prêteur devra copier le permis de conduire de l'emprunteur et aura besoin du numéro de sécurité sociale (SSN) de l'emprunteur et de sa signature, ce qui lui permettra de générer un rapport de crédit. Soyez prêt lors de la session de pré-approbation et plus tard pour fournir (le plus rapidement possible) tout document supplémentaire demandé par le prêteur.

Plus vous êtes coopératif, plus le processus hypothécaire est fluide.

Le résultat final

Consulter un prêteur avant le processus d'achat d'une maison peut faire économiser beaucoup de chagrin d'amour plus tard. Rassemblez les documents avant le rendez-vous de pré-approbation, et certainement avant de partir à la recherche d'un logement.