6 prérequis financiers pour l'achat d'une maison
Que vous soyez sur le marché d'un acheteur ou d'un vendeur, une fois que vous avez trouvé une maison qui ressemble à une maison, vous aurez envie de l'acheter dès que possible. Cependant, ce n'est pas si simple. De nombreuses questions financières détermineront si vous pourrez acheter la maison, ainsi que les conditions de votre prêt hypothécaire. Connaître ces informations à l'avance vous aidera à prendre de meilleures décisions et facilitera le processus d'approbation de votre hypothèque.
Condition financière n ° 1: disposer d'un acompte suffisant
Votre rêve d'accéder à la propriété peut rapidement être déçu si vous ne pouvez pas fournir un montant suffisant pour votre mise de fonds.
«Les prêteurs ont resserré les exigences depuis la crise économique de 2008», a déclaré Karen R. Jenkins, banquière hypothécaire agréée, présidente et chef de la direction de KRJ Consulting à Columbia, en Caroline du Sud. "En conséquence, les emprunteurs potentiels cherchant à acheter une maison doivent avoir un peu de" peau dans le jeu "pour pouvoir prétendre à une maison", a-t-il déclaré. La plupart des programmes de prêt exigent un versement minimum de 3, 5%.
Vous avez peut-être connu des personnes qui ont acheté une maison dans le passé sans mise de fonds - ou vous en avez peut-être même fait partie. C'est un scénario beaucoup moins probable aujourd'hui, alors que les banques tentent de limiter le risque de défaillance des emprunteurs. «Un emprunteur avec une peau dans le jeu risque moins de faire défaut lorsque les choses se compliquent», déclare Stacey Alcorn, propriétaire et responsable de la gestion des bonheur chez LAER Realty Partners, de Boston. Par exemple, lorsque les valeurs immobilières baissent, un emprunteur qui a mis ses économies pour la vie dans cette propriété a plus de chance de s'accrocher et de traverser la tempête en attendant que la valeur des propriétés augmente à nouveau, dit Alcorn. D'un autre côté, «un emprunteur qui n'a mis aucune somme d'argent est susceptible de s'éloigner de la propriété et de laisser la banque procéder par forclusion».
Prérequis financier n ° 2: Trouver un taux d'intérêt abordable
Préalable financier n ° 3: avoir une cote de crédit minimale acceptable
Votre score FICO indiquera si vous maximisez vos cartes de crédit et payez vos factures en retard, ce qui peut constituer un autre obstacle financier pour les propriétaires potentiels qui ont besoin d'un prêt hypothécaire. «Les scores FICO indiquent à la banque votre capacité à payer vos factures mensuellement et le montant de votre dette globale. Si toutes vos cartes de crédit sont utilisées au maximum, votre score FICO sera bas, ce qui réduira vos chances d'obtenir un financement car les banques ne veulent pas prêter à quelqu'un qui vit avec des cartes de crédit », explique Alcorn.
Qu'est-ce qui est considéré comme un score FICO acceptable? Amy Tierce, vice-présidente régionale de Wintrust Mortgage à Needham, dans le Massachusetts, note que, bien que la FHA propose un financement aux emprunteurs dont la note de crédit est aussi basse que 500, la plupart des prêteurs ont ajouté leurs propres exigences. Il sera donc difficile de trouver un prêteur qui travaillera avec un emprunteur dont le pointage de crédit est inférieur à 640. (Pour en savoir plus, lisez: Qu'est-ce qu'un bon pointage de crédit? )
Cependant, les cartes de crédit utilisées au maximum ne sont pas votre seule préoccupation. «Si vous avez toujours 30, 60 ou 90 jours de retard sur vos autres factures, votre pointage de crédit sera à nouveau bas et les banques ne voudront pas prêter de l'argent à quelqu'un qu'elles devront constamment mendier», déclare Alcorn., ajoutant que «les recouvrements, la faillite ou la forclusion sur votre crédit indiquent à la banque que vous n’avez aucun mal à renier vos engagements de dette et, pour le dire simplement, ils ne veulent pas être les suivants».
Condition préalable n ° 4: avoir un ratio dette / revenu inférieur ou égal à 43%
Les propriétaires qui s'étendent trop peuvent finir par manger des nouilles Ramen tous les jours dans une maison qu'ils risquent de perdre. Il est important d'être réaliste quant à ce que vous pouvez vous permettre.
«Les banques utilisent un ratio d'endettement sur leurs revenus pour déterminer si un emprunteur peut se permettre d'acheter une maison», explique Alcorn. «Par exemple, supposons qu'un emprunteur gagne 5 000 dollars par mois. La banque ne veut pas que votre dette totale, y compris les nouveaux paiements d'hypothèque, ainsi que vos paiements de voiture, de carte de crédit et autres obligations mensuelles, dépasse un certain pourcentage de ce revenu. "En janvier 2014, le Bureau de la protection financière des consommateurs a introduit des règles indiquant que le ratio de la dette au revenu ne peut dépasser 43%. (Pour plus d'informations, voir: Qu'est-ce qui est considéré comme un bon ratio DTI? )
Alcorn prévient toutefois que ce n'est pas parce que la banque estime que vous pouvez vous permettre un versement hypothécaire particulier. «Par exemple, la banque ne sait pas que vous avez une famille nombreuse, des frais de garde d’enfants ou des parents âgés dont vous vous occupez. Il est important d'avoir une conversation franche sur vos paiements mensuels avec votre équipe chargée des hypothèques afin de ne pas vous perdre la tête. "
Jenkins est d'accord, ajoutant "qu'il y a des dépenses supplémentaires liées à la possession d'une maison que vous ne pouvez pas engager pendant la location. Assurez-vous de calculer toutes les dépenses mensuelles et les dettes et laissez votre budget prendre la décision finale concernant ce que vous pouvez aisément vous permettre de payer."
Prérequis financier n ° 5: être capable de payer les frais de clôture
Il existe de nombreux frais associés à une hypothèque immobilière et vous risquez un réveil financier grossier si vous ne savez pas à l'avance à quoi vous attendre.
Bien que les frais de clôture varient d'un prêteur à l'autre et d'un État à l'autre, "les emprunteurs paient l'évaluation, le rapport de crédit, les honoraires d'avocat / d'agent de clôture, les frais d'enregistrement et les frais de traitement / de souscription", explique-t-il. le montant du prêt.
Cependant, Jenkins affirme que les frais pourraient atteindre 3%. «Les prêteurs sont désormais tenus de vous fournir une« estimation de bonne foi »détaillée des frais que vous allez engager pour un prêt spécifique. Les règles sont également plus strictes pour les estimations des prêteurs et il y a très peu de place pour que les frais indiqués changent à la table de clôture. »Elle conseille aux acheteurs de vérifier l'estimation de bonne foi et de poser des questions si vous ne savez pas exactement ce que représente un frais spécifique. .
Prérequis financier n ° 6: avoir la documentation financière requise
Une documentation insuffisante peut retarder ou même arrêter le processus d'approbation du prêt. Vous devez donc savoir ce que vous devez apporter à la table.
«Votre prêteur devrait avoir une liste de contrôle complète et complète de la documentation requise pour appuyer votre demande de prêt, en fonction de votre situation d'emploi et de votre revenu», déclare Tierce. «Si vous commencez avec une pré-approbation, assurez-vous que le prêteur demande toute la documentation nécessaire au processus, car une pré-approbation sans examen approfondi de la documentation est inutile. Quelque chose peut être oublié qui pourrait entraîner le refus de votre prêt plus tard si le processus de pré-approbation n'est pas très bien documenté. ”
Qu'est-ce que la pré-approbation? Selon Jenkins, il s'agit d'une "approbation préliminaire basée sur ce que l'emprunteur" a déclaré "sur la demande (revenu, dette, avoirs, emploi, etc.). Le processus d'approbation actuel valide le revenu, les avoirs et la dette en utilisant diverses méthodes telles que le paiement. talons, déclarations de revenus, relevés bancaires, déclarations de revenus et vérifications de l'emploi. "
Tierce ajoute que "sur les marchés concurrentiels, les vendeurs et les agents immobiliers ne prendront même pas en compte une offre sans savoir que l'acheteur est pré-approuvé." Des documents supplémentaires pourraient être demandés à une date ultérieure ou tout au long du processus. «Le processus de souscription est exhaustif et certains documents peuvent soulever des questions ou des préoccupations nécessitant des documents supplémentaires. Prenez juste une profonde respiration et donnez au prêteur tout ce qu'il demande, le plus rapidement possible, pour que votre approbation soit complète. »
Le résultat final
Avant de penser à acheter la maison de vos rêves, vous devez vous assurer que vos finances sont en ordre et que vous vous êtes bien préparé avant de lancer le processus d’approbation du prêt.