7 étapes pour une bonne transaction immobilière commerciale

Demandez à n'importe quel professionnel de l'immobilier les avantages d'un investissement dans l'immobilier commercial et vous déclencherez probablement un monologue sur la façon dont ces propriétés sont une meilleure affaire que l'immobilier résidentiel. Les propriétaires d'immeubles commerciaux aiment les flux de trésorerie supplémentaires, les économies d'échelle avantageuses, le terrain de jeu relativement ouvert, le marché abondant pour les bons gestionnaires immobiliers abordables et le rendement plus élevé de l'immobilier commercial.

Mais comment évaluez-vous les meilleures propriétés? Et qu'est-ce qui sépare les bons plans des ratés?

Comme pour la plupart des biens immobiliers, le succès commence par un bon plan. En voici un qui vous aidera à évaluer une bonne transaction immobilière.

Apprenez ce que les initiés savent

Pour être un acteur de l'immobilier commercial, apprenez à penser comme un professionnel. Par exemple, sachez que les biens commerciaux sont évalués différemment des biens résidentiels. Les revenus immobiliers commerciaux sont directement liés à la superficie en pieds carrés utilisables. Ce n'est pas le cas avec les maisons individuelles. Vous constaterez également un flux de trésorerie plus important avec les biens commerciaux. Le calcul est simple: par exemple, vous gagnerez plus de revenus dans les logements multifamiliaux que dans les maisons unifamiliales. Sachez également que les baux d’immeubles commerciaux sont plus longs que ceux des résidences unifamiliales. Cela ouvre la voie à une plus grande trésorerie. Enfin, si vous êtes dans un contexte de crédit plus serré, assurez-vous de frapper avec votre argent. Les prêteurs de biens commerciaux aiment voir baisser au moins 30% avant de donner le feu vert à un emprunt.

Elaborer un plan d'action

La définition des paramètres est une priorité absolue dans une transaction immobilière commerciale. Par exemple, demandez-vous combien vous pouvez vous permettre de payer, puis faites le tour des hypothèques pour avoir une idée de ce que vous allez payer pendant la durée de l'hypothèque. Utiliser des outils tels que des calculateurs hypothécaires peut vous aider à bien évaluer le coût total de votre maison.

Les autres questions clés à vous poser sont notamment les suivantes: combien pensez-vous gagner sur la transaction? Qui sont les acteurs clés? Combien de locataires sont déjà à bord et paient un loyer? Combien d'espace de location devez-vous remplir?

Apprendre à reconnaître une bonne affaire

Les meilleurs professionnels de l'immobilier connaissent une bonne affaire quand ils en voient un. Quel est leur secret? Premièrement, ils ont une stratégie de sortie - les meilleures offres sont celles pour lesquelles vous savez que vous pouvez vous en éloigner. Il est utile d’avoir l’œil du propriétaire foncier: recherchez toujours les dommages nécessitant des réparations, sachez évaluer les risques et assurez-vous de sortir la calculatrice pour vous assurer que la propriété répond à vos objectifs financiers.

Familiarisez-vous avec les indicateurs clés de l'immobilier commercial

Les indicateurs clés communs à utiliser pour évaluer les biens immobiliers incluent:

Résultat opérationnel net
Le NOI d'un bien immobilier commercial est calculé en évaluant le résultat brut d'exploitation de l'immeuble pour la première année, puis en soustrayant les frais d'exploitation pour la première année. Vous voulez avoir un NOI positif.

Taux de capitalisation
Le "cap" (ou taux de capitalisation) d'un bien immobilier est utilisé pour calculer la valeur des biens productifs. Par exemple, un complexe d'appartements de cinq logements ou plus, des immeubles de bureaux commerciaux et des centres commerciaux plus petits sont de bons candidats pour la détermination du taux de capitalisation. Les taux de capitalisation servent à estimer la valeur actuelle nette des bénéfices ou des flux de trésorerie futurs; le processus s'appelle également la capitalisation des revenus.

Cash on Cash
Les investisseurs en immobilier commercial qui comptent sur le financement pour acheter leurs propriétés respectent souvent la formule de la comptabilité de caisse afin de comparer les performances de la première année des propriétés concurrentes. Cash-on-cash prend en compte le fait que l'investisseur en question n'a pas besoin de 100% en espèces pour acheter la propriété, mais tient également compte du fait que l'investisseur ne conservera pas l'intégralité du NO, car il doit en utiliser de faire des paiements hypothécaires. Pour découvrir des espèces sur des espèces, les investisseurs immobiliers doivent déterminer le montant à investir pour acheter la propriété ou leur investissement initial.

Rechercher des vendeurs motivés

Comme toute entreprise, les clients conduisent des biens immobiliers. Votre travail consiste à les trouver, en particulier ceux qui sont prêts et désireux de vendre en deçà de leur valeur marchande. Le fait est que rien ne se passe ni ne compte dans l'immobilier jusqu'à ce que vous trouviez un accord, qui est généralement accompagné d'un vendeur motivé. C’est quelqu'un qui a une raison impérieuse de vendre en dessous de la valeur marchande. Si votre vendeur n'est pas motivé, il ne sera pas aussi disposé à négocier.

Découvrez les beaux-arts du quartier "Agriculture"

Un excellent moyen d'évaluer un immeuble commercial est d'étudier le quartier où il se trouve en organisant des journées portes ouvertes, en discutant avec les autres propriétaires du quartier et en recherchant des postes vacants.

Utiliser une approche à trois volets pour évaluer les propriétés

Soyez adaptable lorsque vous recherchez des offres exceptionnelles. Utilisez Internet, lisez les petites annonces et louez des chiens d’oiseau pour vous trouver les meilleures propriétés. Les chiens d'oiseaux immobiliers peuvent vous aider à trouver de précieux investissements en échange de frais de parrainage.

Le résultat final

De manière générale, rechercher et évaluer des propriétés commerciales ne consiste pas uniquement à exploiter des quartiers agricoles, à obtenir un prix avantageux ou à envoyer des signaux de fumée pour attirer les vendeurs. La communication humaine fondamentale est au cœur de l'action. Il s’agit d’établir des relations et des relations avec les propriétaires, afin qu’ils se sentent à l’aise de parler des bonnes affaires et de faire des affaires avec vous.