Fonds de placement immobilier captif
Une fiducie de placement immobilier captive est simplement une fiducie de placement immobilier (FPI) détenue par une seule société. Les sociétés qui possèdent des biens immobiliers associés à leur entreprise peuvent trouver avantageux de regrouper les biens immobiliers dans une FPI pour bénéficier d’allégements fiscaux spéciaux. Cette stratégie d’atténuation des impôts peut être utilisée par les détaillants et les banques comptant de nombreux magasins ou succursales.
Points clés à retenir
- Une FPI captive est une FPI dont la participation est détenue à plus de 50% par une seule société.
- Les FPI captives sont généralement des filiales.
- En tant que FPI, les FPI captifs bénéficient des mêmes avantages fiscaux qu’un FPI standard.
- Globalement, la comptabilité captive REIT peut être complexe pour une société mère et sa filiale captive REIT.
- Les professionnels de la comptabilité et de la fiscalité doivent s’assurer qu’ils se conforment pleinement à toutes les lois fédérales et nationales concernant les FPI captives.
Comprendre les fiducies de placement immobilier captives
Une fiducie de placement immobilier captive peut être créée pour tirer parti des avantages fiscaux offerts par une fiducie de placement immobilier (FPI). Les sociétés peuvent choisir de développer ou de prendre le contrôle de la propriété d’une société de placement immobilier au statut de société captive. Le statut de contrôle ou de captif est défini comme représentant plus de 50% de la participation avec droit de vote d'une FPI.
Les sociétés qui construisent une FPI captive afin de gérer leurs propres biens immobiliers les caractérisent généralement comme des REIT locatives ou hypothécaires. Les FPI hypothécaires fournissent un capital hypothécaire pour la promesse d'un revenu réciproque qui constitue souvent la base des revenus d'un FPI. Les sociétés peuvent également avoir recours à des fiducies de placement immobilier captives en transférant des biens immobiliers à une FPI, puis en louant les biens immobiliers auprès de ces FPI.
Fiducies de placement immobilier
Une FPI captive est simplement une FPI avec une participation majoritaire dans une seule société. Au-delà de cela, les FPI captives sont simplement des FPI. Une entité peut être classée en tant que FPI si elle remplit certaines conditions de l’Internal Revenue Service et du titre 26 de l’Internal Revenue Code. Les FPI peuvent être des fiducies, des associations ou des sociétés, mais peu importe, elles doivent toutes choisir d'être imposées en tant que sociétés.
L'Internal Revenue Code permet à toutes les FPI de distribuer la totalité de leurs revenus à leurs actionnaires. Cela rend les REIT similaires aux sociétés de personnes en vertu du code des impôts puisque les sociétés de personnes n’ont généralement aucun revenu et distribuent la totalité de leurs revenus par l’intermédiaire d’un K-1.
Les FPI doivent satisfaire à plusieurs exigences pour pouvoir bénéficier des déductions fiscales de la répartition du revenu qui caractérisent les FPI en général. Certaines des exigences les plus importantes incluent:
- Choix d'imposition en tant que société
- Au moins 90% du revenu brut provenant de dividendes, d'intérêts, de loyers ou d'autres biens immobiliers
- Au moins 75% du total des actifs représentés par des actifs immobiliers, des équivalents de trésorerie et des titres d'État
- Doit avoir la propriété effective d'au moins 100 personnes (les sociétés contrôlantes peuvent nommer des dirigeants à titre d'actionnaires afin de satisfaire à cette exigence)
Si une entité satisfait aux exigences de la FPI, elle doit verser au moins 90% de son revenu aux actionnaires et est donc autorisée à prendre en compte la distribution du revenu. Tout solde restant après la distribution requise est imposé au taux d’impôt sur les sociétés requis.
Comptabilité subsidiaire
Les FPI captives sont considérées comme des filiales et, par conséquent, leur propriété doit être comptabilisée d’une manière ou d’une autre sur les états financiers de la société mère. En règle générale, il existe trois manières de comptabiliser les filiales et les participations dans les états financiers d’une société mère. Les entreprises peuvent présenter des états financiers consolidés ou rendre compte de la propriété par la méthode de la mise en équivalence ou de la méthode du coût.
Selon les principes comptables généralement reconnus (PCGR), les sociétés ont la possibilité de créer des états financiers consolidés qui intègrent tous les aspects des états financiers d’une filiale si la société mère détient plus de 50% des droits de propriété. En règle générale, il n’est pas avantageux ni applicable pour une société mère d’inclure une FPI captive dans les états financiers consolidés en raison des avantages fiscaux obtenus par la FPI captive, ce qui est souvent la raison de sa création. Par conséquent, la propriété des FPI captives est généralement comptabilisée dans les états financiers de la société mère selon la méthode de la mise en équivalence ou de la méthode du coût.
Avantages fiscaux des FPI captifs
Plusieurs avantages fiscaux peuvent être associés aux taxes captives sur les FPI. La fiscalité fédérale des FPI est traitée dans l'Internal Revenue Code Titre 26, mais les États peuvent également avoir leurs propres règles fiscales pour les FPI, ce qui peut augmenter ou diminuer les avantages fiscaux.
En règle générale, la société mère d'une FPI captive peut déduire les coûts de paiement du loyer ou de l'hypothèque qu'elle paie à sa FPI captive, ce qui réduit son revenu imposable. Ce n'est pas nécessairement un avantage énorme, car cela déduirait généralement ces dépenses de toute façon, mais cela peut créer certains avantages utiles dans le traitement des paiements, etc. L'un des principaux avantages est que la société mère reçoit une partie de la distribution du dividende de la FPI captive qui peut potentiellement être taxé à un taux inférieur.
Le FPI captif bénéficie de tous les avantages fiscaux du statut de FPI. Il peut déduire 90% ou plus de son revenu qu'il distribue aux actionnaires. Il paie également le taux d'imposition fédéral des sociétés sur tout revenu restant.
Lois régissant les FPI captifs
Étant donné que les filiales de FPI captives peuvent potentiellement créer plusieurs avantages, certaines dispositions fédérales et étatiques les visent. En général, la plupart des législations définissent les sociétés captives comme une participation majoritaire de 50%. Les lois fédérales exigent que tous les traitements soient justes et conformes aux évaluations des propriétés et aux négociations sans lien de dépendance. Certains États ont leurs propres exigences et, dans certains cas, des limitations peuvent éliminer complètement les tactiques d’évasion fiscale. Dans l’ensemble, les professionnels de la comptabilité et de la fiscalité doivent veiller à ce que les FPI captives et leur comptabilité respectent l’ensemble des lois fédérales et des États.
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