9 choses à savoir avant de refinancer votre hypothèque
Les demandes de refinancement représentent une partie importante de toutes les demandes de prêt hypothécaire, selon la Mortgage Bankers Association (MBA). Cela s'explique en partie par le fait que les taux d'intérêt hypothécaires relativement bas ont incité les propriétaires à restructurer leurs finances.
Toutefois, la question de savoir si un refinancement hypothécaire est bon pour vous dépend davantage de la situation que des taux d’intérêt hypothécaires de cette semaine. Voici neuf considérations clés à examiner avant de demander un refinancement à la maison.
1. Connaître l'équité de votre maison
La première qualification dont vous aurez besoin pour refinancer est l’équité dans votre maison. La bonne nouvelle est que la valeur des maisons a augmenté et que la part des propriétaires sous-marins a considérablement diminué, selon Len Kiefer, économiste en chef adjoint de Freddie Mac. Néanmoins, certaines maisons n’ont pas retrouvé leur valeur et certains propriétaires ont une faible valeur nette. Refinancer avec peu ou pas de fonds propres n’est pas toujours possible avec les prêteurs classiques, mais certains programmes gouvernementaux sont disponibles. La meilleure façon de savoir si vous êtes admissible à un programme particulier est de consulter un prêteur et de discuter de vos besoins individuels. Les propriétaires avec au moins 20% de capital auront plus de facilité à se qualifier pour un nouveau prêt.
2. Connaissez votre pointage de crédit
Les prêteurs ont resserré leurs critères d'approbation des prêts au cours des dernières années. Certains consommateurs pourraient donc être surpris que même avec un bon crédit, ils ne seront pas toujours admissibles aux taux d'intérêt les plus bas. En règle générale, les prêteurs souhaitent obtenir une cote de crédit de 760 ou plus afin de pouvoir bénéficier des taux d’intérêt hypothécaires les plus bas. Les emprunteurs avec des scores plus faibles peuvent toujours obtenir un nouveau prêt, mais les taux d'intérêt ou les frais qu'ils paient peuvent être plus élevés.
Points clés à retenir
- Avant de décider de refinancer ou non votre prêt hypothécaire, assurez-vous que vous disposez de la valeur nette de votre maison: au moins 20% le facilitera.
- Assurez-vous que votre pointage de crédit est d'au moins 760 et que votre ratio d'endettement est de 36% ou moins.
- Examinez les conditions, les taux d'intérêt et les coûts de refinancement - y compris les points et si vous devez payer PMI - pour déterminer si le prêt à terme répondra à vos besoins.
- Assurez-vous de calculer le seuil de rentabilité et l’impact du refinancement sur vos impôts.
3. Connaissez votre ratio dette / revenu
Si vous avez déjà un prêt hypothécaire, vous pouvez en déduire que vous pouvez en obtenir facilement un nouveau. Mais les prêteurs ont non seulement élevé la barre des cotes de crédit, mais ils sont aussi devenus plus stricts avec des ratios dette / revenu. Alors que certains facteurs, tels qu'un revenu élevé, des antécédents professionnels longs et stables ou des économies substantielles, peuvent vous aider à prétendre à un prêt, les prêteurs souhaitent généralement que les paiements mensuels pour le logement restent inférieurs à 28% de votre revenu mensuel brut. Le ratio total de la dette par rapport aux revenus devrait être inférieur ou égal à 36%, bien qu'avec certains facteurs positifs supplémentaires, certains prêteurs atteignent 43%. Vous voudrez peut-être rembourser certaines dettes avant le refinancement afin de vous qualifier.
4. Les coûts de refinancement
Le refinancement d'une maison coûte généralement entre 3% et 5% du montant total du prêt, mais les emprunteurs peuvent trouver plusieurs moyens de réduire les coûts ou de les inclure dans le prêt. Si vous avez suffisamment de fonds propres, vous pouvez intégrer les coûts dans votre nouveau prêt, en augmentant le capital. Certains prêteurs proposent un refinancement "sans frais", ce qui signifie généralement que vous devrez payer un taux d'intérêt légèrement plus élevé pour couvrir les frais de clôture. N'oubliez pas de négocier et de magasiner car certains frais de refinancement peuvent être payés par le prêteur ou réduits.
5. Taux versus terme
Bien que de nombreux emprunteurs se concentrent sur le taux d'intérêt, il est important de définir vos objectifs lors du refinancement afin de déterminer le produit hypothécaire qui répond à vos besoins. Si votre objectif est de réduire vos paiements mensuels autant que possible, vous voudrez un prêt avec le taux d’intérêt le plus bas à long terme. Si vous souhaitez payer moins d'intérêts sur la durée du prêt, recherchez le taux d'intérêt le plus bas au plus court terme. Les emprunteurs qui veulent rembourser leur emprunt le plus rapidement possible doivent rechercher un prêt hypothécaire assorti des échéances les plus courtes et nécessitant des versements qu'ils peuvent se permettre.
6. Points de refinancement
Lorsque vous comparez différentes offres de prêt hypothécaire, veillez à examiner à la fois les taux d’intérêt et les points. Des points, égaux à 1% du montant du prêt, sont souvent payés pour réduire le taux d'intérêt. Assurez-vous de calculer le montant des points que vous paierez avec chaque prêt, car ceux-ci seront payés à la clôture ou intégrés dans le capital de votre nouveau prêt.
Les prêteurs ont resserré leurs normes en matière d’approbation de prêt au cours des dernières années, exigeant des cotes de crédit plus élevées pour les meilleurs taux d’intérêt et des ratios dette / revenu plus faibles que par le passé.
7. Connaissez votre seuil de rentabilité
Un calcul important dans la décision de refinancement est le seuil de rentabilité, le point auquel les coûts de refinancement ont été couverts par vos économies mensuelles. Après cela, vos économies mensuelles sont entièrement à vous. Si, par exemple, votre refinancement vous coûte 2 000 dollars et que vous économisez 100 dollars par mois par rapport à votre prêt précédent, il vous faudra 20 mois pour récupérer vos coûts. Si vous avez l’intention de déménager ou de vendre votre maison d’ici deux ans, un refinancement dans ce cas de figure n’a peut-être pas de sens.
8. Assurance hypothécaire privée
Les propriétaires qui ont moins de 20% de l’équité dans leur maison lorsqu’ils refinancent seront tenus de payer une assurance hypothécaire privée (PMI). Si vous payez déjà le PMI avec votre prêt actuel, cela ne fera pas une grande différence pour vous. Cependant, certains propriétaires dont la maison a perdu de la valeur depuis la date d’achat peuvent découvrir que, s’ils refinancent, ils devront commencer à payer le PMI pour la première fois. Les paiements réduits dus à un refinancement peuvent ne pas être suffisamment bas pour compenser le coût supplémentaire du PMI. Un prêteur peut rapidement calculer si vous devez payer un PMI et combien cela va ajouter à vos paiements de logement.
9. Connaissez vos impôts
De nombreux consommateurs ont utilisé leur déduction des intérêts hypothécaires pour réduire leur facture d’impôt sur le revenu fédéral. Si vous refinancez et commencez à payer moins d’intérêts, votre déduction fiscale sera peut- être moins importante, bien que peu de gens y voient une raison d’éviter le refinancement. Toutefois, il est également possible que la déduction des intérêts soit plus élevée pendant les premières années du prêt lorsque la partie des intérêts du paiement mensuel est supérieure au capital. L'augmentation de la taille de votre prêt en raison d'une sortie d'argent ou de la majoration des frais de clôture aura également une incidence sur le montant des intérêts que vous paierez.
Cela dit, les dispositions de la loi sur la réduction et la réduction de l'impôt sur le revenu, promulguées en décembre 2017, peuvent affecter votre désir d'utiliser la déduction des intérêts hypothécaires. La nouvelle déduction forfaitaire plus élevée - désormais 24 400 dollars pour les couples mariés déposant ensemble, contre 12 700 dollars en vertu de la loi précédente - pourrait rendre les déductions détaillées moins attrayantes sur le plan financier pour davantage de contribuables. Toutefois, les propriétaires fortunés qui souhaitent refinancer une importante hypothèque existante pourront toujours déduire les intérêts sur une dette hypothécaire pouvant atteindre 1 million de dollars (la limite pour une nouvelle dette hypothécaire est désormais de 750 000 $ pour les maisons achetées le 15 décembre 2017 ou plus tard). Compte tenu de ces changements, il est sage de consulter un conseiller fiscal pour obtenir des informations individuelles sur l’impact du refinancement sur vos impôts.
Le résultat final
Comme de nombreuses transactions financières, le refinancement hypothécaire est complexe et nécessite une diligence raisonnable de la part des propriétaires qui l’envisagent.
Il est sage de consulter un prêteur de bonne réputation pour obtenir des réponses rapides à certaines de vos préoccupations. Cela vous aidera à prendre une décision importante quant à savoir si le refinancement vous convient. Si cela semble être une bonne chose, faites le travail de recherche discuté ci-dessus.