Bras convertible
Un ARM convertible est un prêt hypothécaire à taux ajustable (ARM) qui offre à l’emprunteur l’option de convertir en un prêt hypothécaire à taux fixe. Les ARM convertibles sont commercialisés comme un moyen de tirer profit de la baisse des taux d’intérêt et incluent généralement des conditions spécifiques. L’institution financière facture généralement des frais pour convertir l’ARM en prêt hypothécaire à taux fixe.
BRISER le bras convertible
Les ARM convertibles sont un hybride de deux types d’hypothèques: l’hypothèque conventionnelle à taux fixe de 30 ans et l’hypothèque à taux ajustable (ARM). Les hypothèques à taux fixe offrent à l'emprunteur la sécurité de savoir que son versement mensuel ne changera jamais, même si les taux augmentent. avec le temps, les paiements diminuent effectivement par rapport à l'inflation. Un prêt hypothécaire à taux ajustable commence par un taux d'introduction beaucoup plus bas, mais après une période donnée (généralement cinq ans), il est ajusté en fonction d'un indice, tel que le LIBOR, plus une marge. Le taux est généralement ajusté tous les six mois et peut augmenter ou diminuer (dans les limites définies dans le contrat).
Avec un bras convertible, l’hypothèque débute comme un taux ajustable sur 30 ans, c’est-à-dire à un taux inférieur à la moyenne du marché. Mais dans un délai déterminé, souvent après la première année mais avant la cinquième année, l’emprunteur a la possibilité de convertir en un taux fixe. Le nouveau taux d'intérêt est généralement le taux le plus bas proposé dans les sept jours précédant l'immobilisation. Ainsi, si les taux d'intérêt baissent, l'emprunteur peut obtenir un taux fixe inférieur à celui qu'il aurait pu obtenir initialement.
Les bras convertibles peuvent avoir un sens lorsque les taux sont élevés
Introduits au début des années 1980, les ARM convertibles sont entrés en scène au cours d’une période d’hypothèques à taux fixe à deux chiffres. La théorie était la suivante: étant donné que les taux d’intérêt étaient historiquement peu susceptibles d’augmenter considérablement (sauf en cas d’inflation extraordinaire), les emprunteurs de bras convertibles pourraient essentiellement miser sur la forte probabilité de réduction des taux à l’avenir. Les premiers bras convertibles étaient coûteux et contenaient des restrictions onéreuses. Mais en 1987, les sociétés de crédit hypothécaire parrainées par le gouvernement, Fannie Mae et Freddie Mac, ont commencé à acheter des bras convertibles sur le marché secondaire. comme la plupart des banques commerciales vendent leurs prêts hypothécaires sur le marché secondaire, l'acceptation des ARM convertibles par les deux géants du crédit hypothécaire a conduit à leur expansion rapide. La concurrence, à son tour, a entraîné des frais moins élevés et des conditions moins restrictives.
Le mauvais côté
Le principal inconvénient des ARMS convertibles est qu’ils obligent l’emprunteur à surveiller les taux d’intérêt et à prévoir les changements à venir - ce que même les experts ne peuvent faire de manière fiable. De plus, les taux d’intérêt sur les ARM convertibles - taux d’introduction et taux ultérieur - sont généralement un peu plus élevés que les taux du marché. Et tandis que les emprunteurs ne paient pas les frais de clôture lors de la conversion de l'hypothèque, les prêteurs facturent des frais. Dans le même temps, si les taux d'intérêt augmentent pendant la période d'introduction, l'avantage d'un bras convertible est perdu. Enfin, le paiement mensuel après conversion sera presque certainement plus élevé que ce que le propriétaire payait avec le tarif teaser, mais avec la garantie qu'il restera fixe.