Prêt de la Federal Housing Administration (FHA)
Un prêt FHA est une hypothèque émise par un prêteur agréé par la FHA et assurée par la Federal Housing Administration (FHA). Conçus pour les emprunteurs à revenu faible à modéré, les prêts FHA exigent un versement initial et des scores de crédit inférieurs à ceux de nombreux prêts classiques.
À compter de 2019, vous pouvez emprunter jusqu'à 96, 5% de la valeur d'une maison avec un prêt FHA (ce qui signifie que vous devrez effectuer un versement initial de 3, 5% seulement). Vous aurez besoin d'un pointage de crédit d'au moins 580 pour vous qualifier. Si votre pointage de crédit se situe entre 500 et 579, vous pouvez toujours obtenir un prêt FHA à condition de verser un acompte de 10%. Avec les prêts FHA, votre mise de fonds peut provenir d’économies, d’un cadeau financier d’un membre de la famille ou d’une subvention d’aide au versement initial.
Tous ces facteurs rendent les prêts FHA populaires auprès des accédants à la propriété.
Bien que les prêts accordés par l'administration fédérale fédérale du logement (prêts FHA) exigent des acomptes moins élevés et des scores de crédit inférieurs à ceux des prêts classiques, ils sont soumis à d'autres exigences strictes.
Il est important de noter que la Federal Housing Administration ne vous prête pas réellement d'argent pour une hypothèque. Au lieu de cela, vous obtenez un prêt d'un prêteur approuvé par la FHA, comme une banque, et la FHA garantit le prêt. Certaines personnes y voient un prêt assuré par la FHA, pour cette raison.
Vous payez cette garantie par le biais de paiements de primes d’assurance hypothécaire à la FHA. Votre prêteur supporte moins de risques car la FHA paiera une réclamation au prêteur si vous êtes en défaut de paiement du prêt.
Comment fonctionne un prêt FHA
Un prêt FHA exige que vous payiez deux types de primes d'assurance prêt hypothécaire: une prime d'assurance prêt hypothécaire Upfront (UFMIP) et un MIP annuel (facturés mensuellement). Le MIP d'Upfront est égal à 1, 75% du montant du prêt de base (à compter de 2018). Vous payez cela au moment de la clôture, ou il peut être intégré au prêt. Par exemple, si vous avez contracté un prêt immobilier de 350 000 USD, vous devrez payer un UFMIP de 1, 75% x 350 000 USD = 6 125 USD. Les paiements sont déposés sur un compte séquestre ouvert par le département du Trésor des États-Unis et les fonds sont utilisés pour effectuer des paiements hypothécaires en cas de défaillance du prêt.
Malgré son nom, vous effectuez des paiements annuels MIP tous les mois. Les paiements varient de 0, 45% à 1, 05% du montant de base du prêt, en fonction du montant du prêt, de la durée du prêt et du ratio prêt / valeur initial. Le coût typique du MIP est généralement de 0, 85% du montant du prêt. Si vous avez un prêt de 350 000 USD, par exemple, vous effectuerez des versements annuels au titre du MIP de 0, 85% x 350 000 USD = 2 975 USD ou de 247, 92 USD par mois. Ceci est payé en plus du coût de UFMIP.
Points clés à retenir
- Les prêts FHA sont des prêts hypothécaires garantis par le gouvernement fédéral et conçus pour les emprunteurs à revenu faible à modéré qui ont une cote de crédit inférieure à la moyenne.
- Les prêts FHA nécessitent un acompte minimum et des scores de crédit inférieurs à ceux de nombreux prêts classiques.
- Les prêts FHA sont émis par des banques et des établissements de crédit agréés, qui évalueront vos qualifications pour le prêt.
- Ces prêts sont assortis de certaines restrictions et de limites de prêt que l’on ne retrouve pas dans les hypothèques conventionnelles.
Vous effectuerez des versements annuels au titre du MIP sur 11 ans ou sur la durée du prêt, en fonction de la durée du prêt et du ratio prêt / valeur.
| Combien de temps payez-vous la prime annuelle d'assurance prêt hypothécaire? | ||
|---|---|---|
| TERME | LTV% | COMBIEN DE TEMPS VOUS PAYEZ LE MIP ANNUEL |
| ≤ 15 ans | ≤ 78% | 11 ans |
| ≤ 15 ans | 78, 01% à 90% | 11 ans |
| ≤ 15 ans | > 90% | Durée du prêt |
| > 15 ans | ≤ 78% | 11 ans |
| > 15 ans | 78, 01% à 90% | 11 ans |
| > 15 ans | > 90% | Durée du prêt |
Vous pourrez peut-être déduire le montant que vous payez en primes; Cependant, vous devez détailler vos déductions - plutôt que de prendre la déduction standard (jusqu'à 24 000 USD en 2019 si vous êtes marié et déposez ensemble) - pour le faire.
1:46Une hypothèque FHA est-elle toujours une affaire?
Historique du programme de prêt de la FHA
Le Congrès a créé l'Administration fédérale du logement en 1934, au milieu de la grande dépression. À l'époque, le secteur du logement était en difficulté: les taux de défaut et de forclusion avaient monté en flèche, les prêts étaient limités à 50% de la valeur marchande d'un bien immobilier et les conditions hypothécaires (y compris les échéances de remboursement courtes associées à des paiements forfaitaires) étaient difficiles à respecter pour de nombreux acheteurs. En conséquence, les États-Unis étaient avant tout un pays de locataires et seulement 40% des ménages étaient propriétaires de leur maison.
Pour stimuler le marché du logement, le gouvernement a créé un programme de prêts assurés par le gouvernement fédéral, qui réduit le risque pour les prêteurs et permet aux emprunteurs de se qualifier plus facilement pour des prêts au logement. Aux États-Unis, le taux d'accession à la propriété a régulièrement progressé pour atteindre un sommet sans précédent de 69, 2% en 2004, selon une étude de la Banque de la réserve fédérale de Saint-Louis. (À partir du troisième trimestre de 2018, il était à 64, 4%.)
Types de prêts FHA
En plus des hypothèques de premier rang traditionnelles, la FHA propose plusieurs autres programmes de prêts, notamment:
- Programme de prêt hypothécaire avec conversion de valeur nette (HECM) - un programme de prêt hypothécaire inversé qui aide les personnes âgées de 62 ans et plus à convertir la valeur nette de leur maison en argent tout en conservant le titre de propriété. Vous choisissez le mode de retrait des fonds, sous forme de montant mensuel fixe ou de marge de crédit (ou une combinaison des deux).
- Prêt d'amélioration FHA 203k, qui prend en compte le coût de certaines réparations et rénovations dans le prêt. Ce prêt vous permet d’emprunter de l’argent pour l’achat ou la rénovation d’une maison, ce qui peut faire toute la différence si vous n’avez pas beaucoup d’argent après avoir effectué un versement initial.
- Le programme d'hypothèques à efficacité énergétique de la FHA est un concept similaire, mais il vise les mises à niveau susceptibles de réduire vos factures d'électricité, telles que la nouvelle isolation ou l'installation de nouveaux systèmes d'énergie solaire ou éolienne. L'idée est que les maisons éconergétiques ont des coûts de fonctionnement plus bas, ce qui réduit les factures et génère plus de revenus pour les paiements hypothécaires.
- Prêt au titre de l’article 245 (a) - programme destiné aux emprunteurs qui s’attendent à une augmentation de leurs revenus. En vertu du programme prévu à l’article 245 (a), l’hypothèque à paiement progressif commence par des versements mensuels initiaux plus faibles qui augmentent progressivement avec le temps, et l’hypothèque Growing Equity a programmé des augmentations des versements de capital mensuels qui entraînent des conditions de prêt plus courtes.
| Les 5 types de prêt FHA | |
|---|---|
| TYPE DE PRÊT FHA | CE QUE C'EST |
| Hypothèque traditionnelle | Une hypothèque utilisée pour financer une résidence principale |
| L'équité de la maison Conversion Hypothèque | Un prêt hypothécaire inversé qui permet aux propriétaires de 62 ans et plus d’échanger de la valeur nette de leur propriété |
| 203 (k) hypothèque Programme | Une hypothèque qui inclut des fonds supplémentaires pour payer des améliorations domiciliaires éconergétiques visant à réduire vos factures de services publics |
| A faible consommation Programme hypothécaire | Une hypothèque qui inclut des fonds supplémentaires pour payer des améliorations domiciliaires éconergétiques visant à réduire vos factures de services publics |
| Prêt en vertu de l'article 245 a) | Un prêt hypothécaire à paiement progressif (GPM) avec des paiements mensuels initiaux plus faibles qui augmentent progressivement (utilisé lorsque le revenu devrait augmenter), et un prêt hypothécaire à croissance croissante (GEM) lorsque les augmentations programmées des remboursements mensuels du capital entraînent des conditions de prêt plus courtes |
FHA vs prêts conventionnels
Pour récapituler les chiffres: les prêts FHA sont disponibles pour les personnes dont la cote de crédit est aussi basse que 500. Si votre pointage de crédit se situe entre 500 et 579, vous pouvez obtenir un prêt FHA avec un acompte de 10%. Si votre pointage de crédit est supérieur ou égal à 580, vous pouvez obtenir un prêt de la FHA dès 3, 5%. À titre de comparaison, vous aurez généralement besoin d'un pointage de crédit d'au moins 620 et d'un acompte compris entre 3% et 20% pour avoir droit à un prêt hypothécaire classique.
Pour un prêt FHA ou tout prêt hypothécaire, la faillite doit être au moins deux ans, à moins que vous ne puissiez démontrer que la faillite était due à une circonstance incontrôlable. Vous devez être au moins trois ans hors de toutes saisies et démontrer que vous travaillez à rétablir le bon crédit. Si vous êtes en retard sur vos prêts d'études fédéraux ou vos impôts, vous ne serez pas admissible.
| Prêts FHA vs prêts conventionnels | ||
|---|---|---|
| PRÊT FHA | PRET CONVENTIONNEL | |
| Score de crédit minimum | 500 | 620 |
| Acompte | 3, 5% avec une cote de crédit de 580+ et 10% pour une cote de crédit de 500 à 579 | 3% à 20% |
| Conditions de prêt | 15 ou 30 ans | 10, 15, 20 ou 30 ans |
| Assurance hypothécaire | Upfront MIP + annuel MIP pour 11 ans ou la durée du prêt, selon le ratio prêt / valeur et la durée du prêt | Aucun avec acompte d'au moins 20% ou après que le prêt est remboursé à 78% LTV |
| Primes d'assurance hypothécaire | Au départ: 1, 75% du prêt + annuel: 0, 45% à 1, 05% | PMI: 0, 5% à 1% du montant du prêt par an |
| Cadeaux d'acompte | 100% de l'acompte peut être un cadeau | Une partie seulement peut être un cadeau si l'acompte est inférieur à 20% |
| Programmes d'aide au versement initial | Oui | Non |
Considérations particulières
Votre prêteur évaluera vos qualifications pour un prêt FHA comme s'il s'agissait d'un demandeur d'hypothèque. Cependant, au lieu d'utiliser votre rapport de crédit, un prêteur peut consulter votre historique de travail des deux dernières années, ainsi que d'autres enregistrements d'historique de paiement, tels que les paiements de services publics et de loyers. Vous pouvez prétendre à un prêt FHA en cas de faillite ou de forclusion, à condition que vous ayez reconstitué un bon crédit. En règle générale, plus votre pointage de crédit et votre mise de fonds sont bas, plus le taux d'intérêt que vous paierez sur l'hypothèque sera élevé.
N'oubliez pas que lorsque vous achetez une maison, vous pouvez être responsable de certains frais, tels que les frais d'établissement, la rémunération de l'avocat et les frais d'évaluation. L'un des avantages d'une hypothèque FHA est que le vendeur, le constructeur de maison ou le prêteur peut payer une partie de ces frais de clôture en votre nom. Si le vendeur a de la difficulté à trouver un acheteur, il se peut qu’il se contente de vous aider à la fin de la transaction en tant qu’édulcorant.
Outre le pointage de crédit et les critères de versement d'un acompte, la FHA a défini des exigences spécifiques en matière de prêt hypothécaire pour ces prêts. Votre prêteur doit être un prêteur approuvé par la FHA et vous devez avoir des antécédents professionnels stables ou avoir travaillé pour le même employeur au cours des deux dernières années.
Si vous êtes travailleur indépendant, vous avez besoin de deux années d’histoire réussie de travail indépendant, documentées par des déclarations de revenus et un bilan et un compte de profits et pertes en cours d’exercice. Si vous êtes indépendant depuis moins de deux ans mais plus d'un an, vous pouvez toujours y être admissible si vous avez des antécédents de travail et de revenus solides au cours des deux années précédant le travail indépendant et si le travail indépendant est identique. ou une profession liée. Vous devez avoir un numéro de sécurité sociale valide, résider légalement aux États-Unis et avoir l'âge légal dans votre état pour signer une hypothèque.
Considérations hypothécaires spéciales
Habituellement, la propriété financée doit être votre résidence principale et doit être occupée par son propriétaire. Ce programme de prêt ne peut pas être utilisé pour des biens d'investissement ou de location. Les maisons individuelles et jumelées, les maisons de ville, les maisons en rangée et les condos dans le cadre de projets de copropriété approuvés par la FHA sont tous éligibles au financement de la FHA.
Votre ratio initial (votre versement hypothécaire, vos frais de HOA, vos taxes foncières, votre assurance prêt hypothécaire et votre assurance habitation) doit être inférieur à 31% de votre revenu brut. Dans certains cas, vous pouvez être approuvé avec un ratio de 40%.
Votre ratio de fin de contrat (votre versement hypothécaire et toutes les autres dettes de consommation mensuelles) doit être inférieur à 43% de votre revenu brut. Cependant, il est possible d’être approuvé avec un taux aussi élevé que 50%. En outre, vous avez besoin d'une évaluation de la propriété d'un évaluateur approuvé par la FHA, et la maison doit respecter certaines normes minimales. Si la maison ne répond pas à ces normes et que le vendeur n'acceptera pas les réparations requises, vous devrez les payer à la clôture (les fonds sont bloqués jusqu'à la réparation).
Limites de prêt FHA
Une limite des prêts FHA est qu’ils ne peuvent emprunter que dans des limites excessives. Celles-ci sont définies par la région dans laquelle vous vivez, les zones à faible coût ayant une limite inférieure (le "plancher") à celle du prêt FHA habituel et les zones à coût élevé ayant un chiffre plus élevé (le "plafond"). Il existe ensuite des zones «d'exception spéciale» - notamment l'Alaska, Hawaii, Guam et les Îles Vierges américaines - où les coûts de construction très élevés rendent les limites encore plus élevées. Partout ailleurs, la limite est fixée à 115% du prix médian du logement dans le comté, déterminé par le département américain du logement et du développement urbain. Le site Web de la FHA fournit une page où vous pouvez rechercher la limite de prêt de votre comté.
Le graphique ci-dessous répertorie les limites de prêt pour 2019:
| Limites de prêt FHA 2019 | |||
|---|---|---|---|
| TYPE DE PROPRIÉTÉ | ZONE LOW COST 'SOL' | ZONE À COÛTS ÉLEVÉS 'PLAFOND' | EXCEPTION SPÉCIALE ZONES |
| Une unité | 314 827 $ | 726 525 $ | 1 089 787 $ |
| Deux unités | 403 125 $ | 930 300 $ | 1 395 450 $ |
| Trois unités | 487 250 $ | 1 124 475 $ | 1 686 700 $ |
| Quatre unités | 605 525 $ | 1 397 400 $ | 2 096 100 $ |
Source: Département américain du logement et du développement urbain
Allègement de prêt FHA
Les prêts FHA ne sont pas sans avantages: une fois que vous en avez un, vous pouvez bénéficier d'un allégement financier si vous avez rencontré des difficultés financières légitimes - telles qu'une perte de revenu ou une augmentation de vos frais de subsistance - ou si vous éprouvez de la difficulté à faire votre paiements hypothécaires mensuels. Le programme FHA-HAMP, par exemple, peut vous aider à éviter la forclusion en abaissant de manière permanente votre versement hypothécaire mensuel à un niveau abordable. Pour devenir un participant à part entière du programme, vous devez réussir un plan de paiement d’essai dans lequel vous effectuez trois paiements planifiés - à temps - au montant inférieur, modifié.
Décidez de ce qui vous convient le mieux
Un prêt FHA peut sembler génial, mais il ne convient pas à tout le monde. Cela n’aidera pas ceux dont la cote de crédit est inférieure à 500. À l’inverse, les aspirants propriétaires qui ont les moyens d’acquérir une mise de fonds importante pourraient être mieux traités avec un prêt hypothécaire conventionnel, car ils pourraient économiser davantage sur le long terme. taux d’intérêt et prime d’assurance prêt hypothécaire fournis par les prêteurs conventionnels.
Comme le dit l'Administration fédérale du logement, un prêt de la FHA "ne convient pas à ceux qui recherchent des prix plus élevés - ce n'est pas prévu. Le programme de prêt de la FHA a été créé pour soutenir les" revenus faibles et modérés " les acheteurs de maison, "en particulier ceux dont l’argent est limité et qui sont économisés pour un versement initial".
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