Notions de base sur le financement pour les acheteurs d'une première maison
La myriade d'options de financement disponibles pour les acheteurs d'une première maison peut sembler écrasante. Mais prendre le temps de rechercher les bases du financement de l'immobilier peut vous faire économiser beaucoup de temps et d'argent. Comprendre le marché où la propriété est située et s’il offre des incitations aux prêteurs peut signifier des avantages financiers supplémentaires pour vous. Examinez vos finances pour vous assurer d'obtenir le prêt hypothécaire le mieux adapté à vos besoins.
Points clés à retenir
- L'achat d'une première maison peut être excitant, angoissant et déroutant.
- Obtenir une hypothèque sera une étape cruciale dans l’achat de votre première maison et plusieurs facteurs sont à prendre en compte pour choisir la plus appropriée.
- Vous devrez choisir entre un taux fixe ou variable, le nombre d'années de remboursement de votre prêt hypothécaire et le montant de votre mise de fonds.
- Les prêteurs devront également évaluer votre solvabilité et votre capacité à rembourser en fonction de votre revenu, de vos actifs et de votre historique de crédit.
- Selon votre situation, vous pouvez être éligible à des conditions plus favorables grâce à un prêt FHA ou VA.
Types de prêt
Prêts conventionnels
Les prêts conventionnels sont des prêts hypothécaires qui ne sont ni assurés ni garantis par le gouvernement fédéral. Ce sont généralement des hypothèques à taux fixe. Bien que leurs exigences plus strictes pour obtenir une mise de fonds plus importante, une cote de crédit plus élevée, des ratios de revenus moins élevés / endettement et la possibilité de souscrire une assurance prêt hypothécaire privé en font le type de prêt hypothécaire le plus difficile à obtenir, les prêts hypothécaires classiques sont généralement moins coûteux que les prêts garantis.
Les prêts conventionnels sont définis comme des prêts conformes ou non conformes. Les prêts conformes sont conformes aux directives, telles que les limites de prêt définies par les entreprises parrainées par le gouvernement (GSE), Fannie Mae ou Freddie Mac, car les prêteurs conditionnent ces prêts et y vendent des titres sur le marché secondaire. La limite de prêt pour un prêt hypothécaire conventionnel en 2018 est de 453 100 $, mais le montant est plus élevé pour les zones à coût élevé.
Un prêt effectué au-dessus de ce montant est appelé un prêt jumbo et porte généralement un taux d'intérêt légèrement plus élevé, car ces prêts sont moins intéressants pour le marché secondaire. Pour les prêts non conformes, l’institution prêteuse qui souscrit le prêt, généralement un prêteur de portefeuille, définit ses propres directives.
Prêts FHA
La Federal Housing Administration (FHA), qui fait partie du Département du logement et du développement urbain des États-Unis, propose divers programmes de prêts hypothécaires. Un prêt FHA a des exigences de mise de fonds moins élevées et il est plus facile de se qualifier qu’un prêt conventionnel. Les prêts FHA sont excellents pour les acheteurs d'une première maison, car outre les coûts initiaux moins élevés et les exigences de crédit moins strictes, vous pouvez verser un acompte de 3, 5%. Les prêts FHA ne peuvent dépasser la limite légale.
Prêts VA
Le département américain des anciens combattants (VA) garantit les prêts VA. La VA ne consent pas de prêts elle-même, mais garantit des hypothèques contractées par des prêteurs qualifiés. Ces garanties permettent aux anciens combattants et aux militaires d’obtenir des prêts au logement à des conditions avantageuses, généralement sans mise de fonds. Dans la plupart des cas, les prêts VA sont plus faciles à qualifier que les prêts conventionnels. Les prêteurs limitent généralement le prêt VA maximum aux limites des prêts hypothécaires conventionnels. Avant de demander un prêt, demandez l'éligibilité de la VA. Si vous êtes accepté, le VA délivrera un certificat d'admissibilité que vous pourrez utiliser pour demander un prêt.
En plus de ces types de prêts et programmes communs, vérifiez les programmes parrainés par les gouvernements et les agences locales et des états pour augmenter les investissements ou l'accession à la propriété dans certains domaines.
Équité et revenu requis
Le prêteur détermine le prix du prêt hypothécaire à domicile de deux manières, toutes deux en fonction de la solvabilité de l'emprunteur. En plus de vérifier votre score FICO auprès des trois principaux bureaux de crédit, les prêteurs calculent le ratio prêt / valeur (LTV) et le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) pour fixer le prix du prêt.
Le ratio prêt / valeur est le montant des capitaux propres réels ou implicites disponible dans la garantie contre laquelle vous avez emprunté. Pour les achats de maison, le ratio prêt / valeur est déterminé en divisant le montant du prêt par le prix d'achat de la maison. Les prêteurs supposent que plus vous mettez d’argent à risque (sous la forme d’un acompte), moins vous êtes susceptible de faire défaut. Plus le LTV est élevé, plus le risque de défaut est élevé, de sorte que les prêteurs factureront davantage.
LTV détermine également si vous devrez souscrire une assurance prêt hypothécaire privé (PMI). PMI protège le prêteur de la défaillance en transférant une partie du risque de prêt à un assureur hypothécaire. La plupart des prêteurs exigent le PMI pour tout prêt dont le LTV est supérieur à 80%, c'est-à-dire tout prêt dont vous possédez moins de 20% du capital de la maison. Le montant assuré et le programme de prêt hypothécaire détermineront le coût de l'assurance prêt hypothécaire et son mode de perception.
La plupart des primes d’assurance prêt hypothécaire sont collectées mensuellement, ainsi que des séquestres d’assurance de propriété et d’impôt. Une fois que le LTV est égal ou inférieur à 78%, le PMI est supposé être éliminé automatiquement. Vous pourrez peut-être annuler votre indice PMI une fois que la valeur de votre maison aura atteint une valeur suffisante pour vous permettre de disposer de 20% de capital et qu'une période donnée s'est écoulée, par exemple deux ans. Certains prêteurs, tels que la FHA, évaluent l'assurance prêt hypothécaire sous forme de montant forfaitaire et la capitalisent dans le montant du prêt.
En règle générale, évitez les PMI car ces coûts ne vous apportent aucun avantage. Il existe des moyens d'éviter de payer pour le PMI. On ne doit pas emprunter plus de 80% de la valeur de la propriété lors de l’achat d’une maison; l'autre consiste à utiliser un financement sur valeur nette ou une deuxième hypothèque pour amortir plus de 20%. Le programme le plus courant s'appelle une hypothèque 80-10-10. Le 80 représente le ratio prêt / valeur de la première hypothèque, les 10 premiers, le ratio prêt / dette de la deuxième hypothèque et le troisième 10 représente la valeur nette de la maison.
Bien que le taux de la deuxième hypothèque soit supérieur à celui de la première, il ne devrait pas être beaucoup plus élevé que celui d’un prêt LTV à 90%. Un prêt hypothécaire 80-10-10 peut coûter moins cher que payer PMI et vous permet également d’accélérer le paiement de la deuxième hypothèque et d’éliminer rapidement cette partie de la dette afin que vous puissiez rembourser votre maison plus tôt.
Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) détermine votre capacité à payer l'hypothèque. Les prêteurs divisent votre revenu net mensuel par les coûts de l’hypothèque afin d’évaluer la probabilité que vous échouiez sur l’hypothèque. La plupart des prêteurs auront besoin de DSCR supérieurs à un. Plus le ratio est élevé, plus il est probable que vous puissiez couvrir les coûts d'emprunt et moins le prêteur prend de risque. Plus le DSCR est élevé, plus le prêteur négociera probablement le taux du prêt, car même à un taux inférieur, il obtiendra un meilleur rendement corrigé du risque.
Pour cette raison, incluez tout type de revenu éligible que vous pouvez obtenir lors de négociations avec un prêteur hypothécaire. Parfois, un travail supplémentaire à temps partiel ou une autre entreprise générant des revenus peut faire la différence entre être admissible ou non à un prêt ou bénéficier du meilleur taux possible.
Hypothèques à taux fixe / variable
Une autre considération est de savoir s'il faut obtenir une hypothèque à taux fixe ou à taux variable. Dans une hypothèque à taux fixe, le taux ne change pas pour toute la durée du prêt. L'avantage évident d'obtenir un prêt à taux fixe est que vous savez quel sera le coût mensuel du prêt pour toute la durée du prêt. Un prêt hypothécaire à taux variable, tel qu'un prêt hypothécaire à intérêt seulement ou un prêt hypothécaire à taux ajustable, est conçu pour aider les acheteurs d'une première maison ou les personnes qui s'attendent à une augmentation substantielle de leurs revenus pendant la durée du prêt.
Les prêts à taux variable vous permettent généralement d’obtenir des taux de lancement plus bas au cours des premières années du prêt, ce qui vous permet de bénéficier d’un prêt plus important que si vous aviez essayé d’obtenir un prêt à taux fixe plus coûteux. Bien qu'un prêt à taux variable puisse être utile pour certains emprunteurs, il peut être risqué si votre revenu ne croît pas au même rythme que le taux d'intérêt. L'autre inconvénient est que le changement de taux est incertain puisqu'il est généralement lié à un taux de marché futur.
Les types de bras les plus courants sont les bras de un, cinq ou sept ans. Le taux d'intérêt initial est normalement fixé pour une période donnée, puis réinitialisé périodiquement, souvent tous les mois. Une fois qu'un ARM est réinitialisé, il s'adapte au taux du marché, généralement en ajoutant un écart prédéterminé (pourcentage) au taux du Trésor américain en vigueur. Bien que l’augmentation soit généralement plafonnée, un ajustement ARM peut être plus onéreux que le prêt hypothécaire à taux fixe en vigueur pour indemniser le prêteur qui offre un taux inférieur pendant la période de lancement.
Les prêts à intérêt uniquement sont un type de bras dans lequel vous ne payez que des intérêts hypothécaires et non du principal pendant la période de lancement jusqu'à ce que le prêt redevienne un prêt à capital fixe. De tels prêts peuvent être très avantageux pour les premiers emprunteurs car le seul intérêt à payer réduit considérablement le coût mensuel de l’emprunt et vous permet de vous qualifier pour un prêt beaucoup plus important. Cependant, étant donné que vous ne payez pas de capital pendant la période initiale, le solde dû sur le prêt ne change pas tant que vous n’avez pas commencé à rembourser le capital.
Peser le bénéfice d'obtenir un prêt plus important avec le risque. Les taux d’intérêt fluctuent généralement pendant la période ne portant que sur les intérêts et s’ajustent souvent en fonction de l’évolution des taux d’intérêt du marché. Pensez également au risque que votre revenu disponible n'augmente pas parallèlement à l'augmentation possible des coûts d'emprunt.
Le résultat final
Si vous recherchez un prêt immobilier pour la première fois, vous aurez peut-être du mal à faire le tri parmi toutes les options de financement. Prenez le temps de décider combien de maison vous pouvez réellement vous permettre, puis financez en conséquence. Si vous pouvez vous permettre de déposer un montant substantiel ou d’avoir un revenu suffisant pour créer un faible ratio de solvabilité, vous disposerez d’un plus grand pouvoir de négociation avec les prêteurs et de la plupart des options de financement. Si vous réclamez le plus gros prêt, il se peut que l'on vous propose une assurance taux hypothécaire et à taux ajusté du risque plus élevé. Un bon courtier ou un bon banquier hypothécaire devrait être en mesure de vous guider dans les différents programmes et options, mais rien ne vous servira mieux que de connaître vos priorités en matière de prêt hypothécaire. (Voir "Épargner pour un acompte: où devrais-je conserver mon argent?")