Trouver les meilleurs taux hypothécaires

L'achat d'une maison peut être la décision financière la plus importante et la plus importante de votre vie et nécessitera probablement une hypothèque pour financer l'achat. Au fur et à mesure que la technologie d’achat d’habitations progresse, il est possible de rechercher en ligne les meilleurs taux hypothécaires en ligne, à l’aide d’instruments pratiques destinés à vous aider à trouver la meilleure option pour vous, comme le calculateur hypothécaire d’Investopedia. Ce type de calculateur est un bon moyen de vous familiariser avec le marché hypothécaire de votre région - types, conditions et taux disponibles.

Ah, mais connaître les chiffres, ce n’est que la première étape. Vous devez également comprendre ce qui les influence et si elles représentent ou non une bonne affaire pour vous. Alors, après avoir calculé, poursuivez votre lecture pour comprendre les différentes catégories d’hypothèques, ainsi que des conseils d’achat sur la façon d’acquérir un prêt de qualité.

Trouver les meilleurs prêts hypothécaires avec notre calculatrice

La calculatrice demande plusieurs facteurs pour vous aider à préciser les options les mieux adaptées à vos besoins spécifiques. Vous pouvez comparer les paiements entre contrats courts et contrats à long terme, évaluer un taux d’intérêt initial plus bas sur un prêt hypothécaire à taux ajustable («ARM») par rapport à une option à taux fixe plus traditionnelle, ou déterminer si un prêt hypothécaire à intérêt seulement («IO») sens pour vous.

Vous trouverez ci-dessous une liste de termes que vous êtes susceptible de rencontrer lorsque vous utilisez la calculatrice hypothécaire:

Pointage de crédit: Le pointage de crédit est l'expression numérique de la solvabilité d'une personne.

Lieu: vous devez sélectionner l’état dans lequel l’hypothèque sera contractée, puis limiter l’emplacement en indiquant la ville ou le code postal le plus proche.

Montant du prêt: Il s’agit de l’équivalent de la valeur estimée de la maison (moins votre mise de fonds) ou du solde de votre prêt hypothécaire que vous souhaitez refinancer.

Points hypothécaires: Un point hypothécaire est égal à 1% du montant total d'une hypothèque. Il existe deux types de points: les points d’escompte, qui représentent les intérêts payés d’avance sur une hypothèque; et les points d’origine, qui sont des frais que le prêteur hypothécaire peut imputer à un emprunteur.

Pourcentage d' acompte : Également appelé acompte ou paiement initial effectué lorsque quelque chose est acheté à crédit.

Produits: Le type d’hypothèque qui vous intéresse, tel qu’une hypothèque classique à taux fixe, un bras ou une hypothèque IO. L'option ARM affiche un ratio tel que "7/1", qui représente le nombre d'années pendant lesquelles l'hypothèque porte un taux d'intérêt fixe. Après le nombre d'années prédéfini (dans ce cas, 7), le taux d'intérêt est ajusté une fois par an. l'année (1) pour la durée restante du prêt, en fonction de trois facteurs: le niveau de l'indice auquel l'hypothèque est liée, tel que le LIBOR, la marge ARM établie au début du prêt et le plafond de l'hypothèque .

Achat ou refinancement: les prêts hypothécaires à l’achat servent à financer l’achat d’une maison. Les refinancements sont utilisés pour remplacer un prêt plus ancien par un nouveau prêt offrant de meilleures conditions, moyennant des frais.

Types d'hypothèques: pouvez-vous obtenir le meilleur taux?

En fonction de facteurs tels que votre pointage de crédit, vos antécédents d’emploi et votre ratio d’endettement, la calculatrice peut vous proposer (et un prêteur peut vous proposer) une hypothèque à taux préférentiel, une hypothèque à risque ou un autre entre les deux, appelée « Hypothèque «Alt-A». Examinons rapidement les différentes catégories d’hypothèques et voyons ce qui affecte celle à laquelle vous avez droit.

Hypothèques de premier ordre

Les prêts hypothécaires Prime répondent aux normes de qualité établies par Fannie Mae (Association fédérale des prêts hypothécaires) et Freddie Mac (Société fédérale des prêts hypothécaires, Home Home Loan Mortgage Corporation), les deux entreprises parrainées par le gouvernement qui offrent un marché secondaire des prêts hypothécaires résidentiels en souscrivant des prêts à des prêteurs originaires. . Selon la Réserve fédérale, une hypothèque résidentielle «prime» est «une hypothèque pour un emprunteur dont la cote de crédit est égale ou supérieure à 740, dont le ratio d'endettement est inférieur à la moyenne et dont l'hypothèque est dotée du calendrier d'amortissement standard commun à un emprunt à taux fixe. ou une hypothèque à taux ajustable. "

Les candidats à une hypothèque de premier ordre doivent également verser une mise de fonds considérable - généralement de 10% à 20% - sur la résidence. L'idée est que si vous avez la peau dans le jeu, vous êtes moins susceptible de faire défaut. Parce que les emprunteurs avec de meilleures notes de crédit et des ratios dette-revenu ont tendance à être moins risqués, ils se voient proposer les taux d’intérêt les plus bas - actuellement de 4, 6% en moyenne pour un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans - qui permettent d’économiser des dizaines de milliers de dollars sur la durée du prêt.

Hypothèques subprimes

Les prêts hypothécaires à risque sont proposés aux emprunteurs dont les cotes de crédit et les cotes de crédit FICO sont inférieurs à environ 640, bien que le seuil exact dépend du prêteur. En raison du risque accru pour les prêteurs, ces prêts sont assortis de taux d’intérêt plus élevés, allant de 8% à 10%.

Il existe plusieurs types de structures de prêts hypothécaires à risque. Le plus courant est l’emprunt hypothécaire à taux ajustable (ARM), qui applique un taux «teaser» à taux fixe dans un premier temps, puis passe à un taux variable, majoré d’une marge, pour le reste du prêt. Un exemple de prêt ARM est un prêt 2/28, qui est une hypothèque de 30 ans assortie d’un taux d’intérêt fixe pour les deux premières années avant ajustement. Bien que ces prêts commencent souvent avec un taux d'intérêt raisonnable, les versements hypothécaires augmentent considérablement une fois qu'ils passent au taux variable plus élevé.

Hypothèques Alt-A

Les hypothèques Alt-A se situent quelque part entre les catégories prime et subprime. L’une des caractéristiques déterminantes d’un prêt hypothécaire Alt-A est qu’il s’agit généralement d’un prêt à faible coût ou à taux réduit, ce qui signifie que le prêteur n’a pas besoin de beaucoup de documents (le cas échéant) pour prouver le revenu, les actifs ou les dépenses de l’emprunteur. Cela ouvre la porte à des pratiques hypothécaires frauduleuses, les prêteurs et les emprunteurs pouvant exagérer les chiffres afin d'obtenir un prêt hypothécaire plus important (ce qui signifie plus d'argent pour le prêteur et plus de maison pour l'emprunteur). En fait, après la crise des prêts hypothécaires à risque de 2007-2008, ils sont devenus connus sous le nom de «prêts menteurs» car les emprunteurs et les prêteurs ont pu exagérer leurs revenus et / ou leurs actifs pour donner à l'emprunteur le droit de bénéficier d'un emprunt hypothécaire plus important.

Bien que les emprunteurs Alt-A aient généralement des cotes de crédit d'au moins 700, bien au-dessus du seuil des prêts à risque, ces prêts ont tendance à permettre des versements d'acompte relativement faibles, des ratios prêt / valeur plus élevés et une plus grande flexibilité en ce qui concerne la dette de l'emprunteur. rapport au revenu. Ces concessions permettent à certains emprunteurs d’acheter plus de logements qu’ils ne peuvent raisonnablement se permettre, augmentant ainsi le risque de défaillance. Cela étant dit, les prêts à faible coût et sans frais peuvent être utiles si vous avez un bon revenu mais ne pouvez pas le justifier car vous le gagnez sporadiquement (par exemple, si vous êtes indépendant).

Alt-As étant considéré comme quelque peu risqué (se situant quelque part entre le taux préférentiel et le subprime), les taux d’intérêt tendent à être plus élevés que ceux des prêts hypothécaires à taux préférentiels mais inférieurs à ceux des subprimes - entre 5, 5% et 8%, selon le prêteur et la situation de l’emprunteur. .

Obtenir le meilleur contrat hypothécaire possible

Évidemment, plus le taux d’intérêt est élevé, plus vous payez chaque mois et plus vous payez en fin de compte pour votre maison. À titre de comparaison, examinons un prêt hypothécaire à taux fixe d'une durée de 30 ans d'un montant de 200 000 dollars.

Au taux préférentiel - 4, 6% dans cet exemple - votre paiement mensuel serait de 1 025 $. Sur la durée du prêt, vous paieriez 169 103 $ en intérêts - vous en rembourseriez donc un total de 369 103 $.

Supposons maintenant que vous bénéficiez du même prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans pour 200 000 $, mais cette fois, un taux de subprimes de 6% vous est proposé. Votre versement mensuel serait de 1 199 dollars et vous verseriez un total de 231 676 dollars en intérêts, ce qui ramènerait le montant total que vous avez remboursé à 431 676 dollars. Ce changement d'intérêt apparemment minime vous a coûté 62 573 $.

Ce qui est important à réaliser est le suivant: ce n’est pas parce qu’un prêteur vous offre une hypothèque avec un taux de Alt-A ou un taux de subprime que vous ne pouvez pas prétendre à une hypothèque à taux préférentiel avec un autre prêteur. Les prêteurs et les courtiers en hypothèques peuvent être concurrentiels, mais ils ne sont généralement pas tenus de vous proposer la meilleure offre disponible. Il vaut bien la peine de faire le tour: Prendre le temps de trouver un meilleur taux d’intérêt peut vous faire économiser des dizaines de milliers de dollars au cours d’un prêt.

Comment obtenir une hypothèque moins chère

Conseils pour trouver les meilleurs taux hypothécaires

Ce n'est pas le moment de laisser quelqu'un d'autre faire les courses pour vous. Comme nous venons de le voir, les conditions que vous obtenez peuvent avoir un impact considérable sur le montant que vous payez pour emprunter le même montant.

Comment évitez-vous de payer plus que nécessaire pour votre hypothèque? Bien sûr, comparez les offres que vous obtenez en les faisant fonctionner dans votre calculateur hypothécaire en ligne pour voir quels seront vos paiements et vos intérêts. Et comme vous le faites, ou même avant, suivez les étapes ci-dessous.

1. Commencez à vous préparer tôt

Si vous cherchez une maison en ce moment, il peut être difficile de bien gérer vos finances. Donc, essayez de penser à l'avenir; peut-être même reporter la recherche de maison jusqu'à ce que vous puissiez nettoyer votre maison financière.

En général, vous avez besoin d'un crédit exceptionnel. Avant même que vous envisagiez un prêt hypothécaire, les prêteurs conventionnels recherchent un pointage de crédit d'au moins 700 et, comme nous l'avons dit plus haut, un des 740 pour un prêt hypothécaire à taux préférentiel. Les prêts FHA sont assortis de normes plus souples, mais de conditions plus strictes. Alors faites ce que vous pouvez pour obtenir ce score en payant ces soldes de cartes de crédit et autres dettes personnelles, dans la mesure du possible.

Même une différence de 20 points dans votre score pourrait faire varier votre taux de plus de 0, 25%. Un quart de point sur une maison de 250 000 $ pourrait représenter 12 000 $ ou plus d’intérêts payés sur la durée du prêt.

Deuxièmement, économisez! Plus vous pouvez déposer, plus votre versement hypothécaire est bas et moins vous payez d'intérêts au fil du temps. Un acompte plus élevé pourrait même signifier un taux d'intérêt plus bas. Venir avec un acompte de 30% (par rapport aux 20% conventionnels), par exemple, pourrait faire baisser votre taux de plus de 0, 5%.

2. Ne regardez pas le taux d'intérêt seul

Le taux d'intérêt est important, mais il y a plus à comparer. Existe-t-il une pénalité de remboursement anticipé si vous décidez de refinancer à un moment donné? Quels sont les frais de fermeture totaux? Les frais de fermeture représentent généralement entre 2% et 5% du prix de la maison. Si votre maison coûte 150 000 $, attendez-vous à payer entre 3 000 et 7 500 $. C’est une large gamme, il vous appartient donc de voir ce que les prêteurs facturent en général.

3. Comprendre le PMI

Bien qu'ils comptent pour le coût total de votre prêt hypothécaire, les frais de clôture ne sont qu'un coup. Mais il y a une autre morsure qui continue de mordre. Si votre mise de fonds est inférieure à 20%, vous êtes considéré comme présentant un risque plus élevé et devez souscrire une assurance hypothécaire privée ou PMI. Cela fait de vous un pari plus sûr pour le prêteur. Le problème, c'est que c'est vous qui le payez - à raison de 0, 5% à 1% du prêt total chaque année. Cela peut ajouter des milliers de dollars à ce qu'il en coûte pour effectuer le prêt. Si vous finissez par avoir à payer pour le PMI, assurez-vous qu'il cesse dès que vous avez acquis suffisamment d'équité dans votre maison grâce à vos versements hypothécaires pour être éligible.

4. Verrouiller et charger

Disons que vous obtenez l'accord hypothécaire le plus étonnant. Félicitations, mais allez vite. Le taux d'intérêt - et éventuellement d'autres conditions - sont bloqués pendant une durée déterminée. Vous devez fermer dans la période de blocage ou risquer de perdre la transaction. Ne tergiverse pas.

Le résultat final

L'obtention du taux hypothécaire le plus bas implique l'essentiel du travail bien avant que vous soyez prêt à postuler. Un pointage de crédit stellaire et un acompte appréciable sont les meilleurs moyens de réduire votre taux.

Mais ne faites pas aveuglément confiance à votre banque, à votre agent immobilier ou à votre courtier en hypothèques pour vous obtenir les meilleures conditions. Ils peuvent avoir une incitation financière à vous guider dans une certaine direction. Faites vos propres achats, calculez et comparez vos hypothèques. De plus, rappelez-vous que juste parce que vous êtes admissible à un montant X de votre prêt hypothécaire, rien ne dit que vous devez emprunter autant.