Gouvernement National Mortgage Association (Ginnie Mae)
La Government National Mortgage Association (communément appelée Ginnie Mae et abrégée en GNMA) est une société du gouvernement américain qui garantit le paiement rapide du capital et des intérêts sur les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) émis par des prêteurs agréés Ginnie Mae. Cette assurance permet aux prêteurs hypothécaires d’obtenir un meilleur prix pour ces offres sur les marchés des capitaux. Ces produits améliorés, à leur tour, permettent aux prêteurs de contracter des emprunts hypothécaires supplémentaires et de financer leurs activités à moindre coût.
En effet, les efforts de Ginnie Mae servent à élargir le bassin de propriétaires en aidant principalement à octroyer des prêts aux propriétaires qui sont traditionnellement sous-desservis sur le marché du crédit hypothécaire. La plupart des prêts hypothécaires titrisés en tant que titres adossés à des créances (MBS) Ginnie Mae sont assurés par la Federal Housing Administration (FHA), qui assure généralement les prêts hypothécaires aux acheteurs d'une première maison et aux emprunteurs à faible revenu. Les autres bénéficiaires fréquents des garanties Ginnie Mae sont des titres comprenant des hypothèques assurées par la Veterans Administration (VA) et la Rural Housing Administration (RHA).
Comment fonctionne Ginnie Mae
Membre du Département américain du logement et du développement urbain (HUD), Ginnie Mae a été créée en 1968 pour promouvoir l’accession à la propriété. Ce fut la première organisation à créer et à garantir des titres adossés à des créances hypothécaires en 1970 et a continué à soutenir ces instruments depuis.
Depuis 1970, Ginnie Mae a garanti des titres adossés à des créances hypothécaires pour aider le marché hypothécaire résidentiel à ouvrir ses portes aux personnes au foyer, aux emprunteurs à faible revenu et aux autres groupes mal desservis.
Ce faisant, Ginnie Mae se situe à quelques pas du marché hypothécaire. Il n'émet ni ne vend ni n'achète de titres adossés à des créances hypothécaires passives, ni n'achète de prêts hypothécaires. Au lieu de cela, les établissements de crédit privés approuvés par Ginnie Mae sont à l'origine de prêts éligibles, les regroupent en titres et émettent des titres adossés à des créances hypothécaires garantis par Ginnie Mae.
De cette manière, Ginnie Mae garantit le paiement en temps voulu du principal et des intérêts d'émetteurs agréés (tels que les banquiers hypothécaires, les caisses d'épargne et de crédit et les banques commerciales) de prêts éligibles. Un investisseur dans un titre de la GNMA ne saura pas qui est l’émetteur sous-jacent des hypothèques, mais simplement que le titre est garanti par Ginnie Mae et qu’il bénéficie donc de toute la confiance du gouvernement américain, tout comme les instruments émis par le trésor américain. La garantie de la GNMA signifie que les investisseurs ayant des actions dans les fonds Ginnie Mae n’ont jamais à s’inquiéter de l’impact des retards de paiement ou des défauts hypothécaires sur leur investissement: lorsque les emprunteurs hypothécaires n’effectuent pas un paiement, Ginnie Mae intervient pour honorer les paiements manqués.
Ginnie Mae contre les autres Maes et Freddie Mac
Les cousins de Ginnie Mae, Freddie Mac, Fannie Mae et Sallie Mae, diffèrent de leurs parents par le fait qu’ils ne sont pas des sociétés sous contrôle fédéral, mais des «entreprises parrainées par le gouvernement» (GSE), qui sont des sociétés à charte fédérale détenues à titre privé par des actionnaires.
Et lorsque Ginnie Mae ne garantit que des titres comprenant des prêts hypothécaires garantis par des agences fédérales, telles que la FHA et la VA, ses proches peuvent sauvegarder des titres dont les prêts hypothécaires ne sont pas assurés par ces organismes fédéraux. Fannie Mae possède également son propre portefeuille, appelé généralement portefeuille conservé, qui investit dans ses propres titres adossés à des créances hypothécaires.
La GNMA est aussi apparemment la seule Mae ou Mac soutenue par "la pleine foi et le crédit" du gouvernement fédéral. Toutefois, au cours du deuxième semestre de 2008, pendant la crise du logement, Fannie Mae et Freddie Mac ont été repris par le gouvernement via un poste de conservateur du Comité fédéral du financement de l'habitation. Les deux ont été sauvés à hauteur de 187, 4 milliards de dollars, ce qui les a sauvés de l'effondrement. Certains soutiennent que le plan de sauvetage a presque effacé la distinction de Ginnie Mae en tant que seule agence fédérale garantissant des titres hypothécaires bénéficiant d'une protection gouvernementale contre les défaillances.