Prêt sur valeur domiciliaire
Un prêt sur valeur domiciliaire, également appelé «prêt sur valeur nette», est un type de dette à la consommation. Il permet aux propriétaires d'emprunter contre leur équité dans la résidence. Le montant du prêt est basé sur la différence entre la valeur marchande actuelle de la maison et le solde hypothécaire dû au propriétaire.
Comment fonctionne un prêt hypothécaire
Essentiellement, un prêt hypothécaire est une hypothèque. Votre avoir dans la maison sert de garantie au prêteur. Le montant qu'un propriétaire est autorisé à emprunter sera en partie basé sur un ratio prêt / valeur combiné (CLTV) de 80% à 90% de la valeur estimée de la maison. Bien entendu, le montant du prêt, ainsi que le taux d'intérêt appliqué, dépendront également de la cote de crédit et de l'historique des paiements de l'emprunteur. Les prêts sur valeur domiciliaire traditionnels ont une durée de remboursement, tout comme les prêts hypothécaires classiques. Vous effectuez des paiements fixes réguliers couvrant le capital et les intérêts. Comme pour toute hypothèque, si le prêt n'est pas remboursé, la maison pourrait être vendue pour satisfaire la dette restante.
Un prêt sur valeur nette est un bon moyen de convertir les fonds propres que vous avez accumulés dans votre maison en espèces. Mais souvenez-vous toujours que vous mettez votre maison en jeu.
Considérations fiscales relatives aux prêts sur valeur domiciliaire
La popularité des prêts sur valeur nette a explosé après la Tax Reform Act de 1986, car elle permettait aux consommateurs de contourner l’une de ses principales dispositions, à savoir l’élimination des déductions pour intérêts sur la plupart des achats des consommateurs. La loi laissait en place une exception majeure: l’intérêt pour le service de la dette basée sur la résidence. Cependant, la loi sur la réduction de l’impôt et l’emploi de 2017 a suspendu la déduction des intérêts versés sur les prêts sur valeur nette et les marges de crédit jusqu’en 2026, sauf si, selon l’IRS, «ils sont utilisés pour acheter, construire ou améliorer substantiellement la maison du contribuable qui garantit le prêt. »L’intérêt sur un prêt sur valeur nette utilisé pour consolider des dettes ou payer les dépenses d’un collège pour un enfant n’est pas déductible d’impôt.
Prêts sur valeur nette vs marges de crédit sur valeur nette
Les prêts sur valeur nette sont proposés sous deux formes: les prêts à taux fixe et les lignes de crédit sur valeur nette (HELOC).
Les prêts sur valeur domiciliaire à taux fixe constituent un paiement unique et forfaitaire à l'emprunteur, qui est remboursé sur une période donnée (généralement entre 5 et 15 ans) à un taux d'intérêt convenu. Le paiement et le taux d'intérêt restent les mêmes pendant toute la durée du prêt. Le prêt doit être remboursé intégralement si la maison sur laquelle il est basé est vendue.
Une HELOC est une ligne de crédit renouvelable, un peu comme une carte de crédit, sur laquelle vous pouvez utiliser au besoin, rembourser, puis utiliser à nouveau pour une durée déterminée par le prêteur. La période de tirage (5 à 10 ans) est suivie d'une période de remboursement lorsque les tirages ne sont plus autorisés (10 à 20 ans). Les HELOC ont généralement un taux d'intérêt variable, mais certains prêteurs peuvent convertir en un taux fixe pour la période de remboursement.
Avantages et inconvénients d'un prêt sur valeur domiciliaire pour les consommateurs
Les prêts sur valeur nette, y compris les coûts, présentent plusieurs avantages clés. Mais il y a aussi des inconvénients.
Avantages
Les prêts sur valeur nette constituent une source d’argent facile et peuvent constituer des outils précieux pour les emprunteurs responsables. Si vous disposez d'une source de revenu stable et fiable et que vous savez que vous pourrez rembourser le prêt, son faible taux d'intérêt et sa déductibilité fiscale en font un choix judicieux.
Obtenir un prêt sur valeur nette est très simple pour de nombreux consommateurs car il s’agit d’une dette garantie. Le prêteur effectue une vérification de la solvabilité et commande une évaluation de votre maison afin de déterminer votre solvabilité et le ratio prêt / valeur combiné.
Le taux d'intérêt d'un prêt sur valeur nette - bien que supérieur à celui d'une hypothèque de premier rang - est nettement inférieur à celui des cartes de crédit et autres prêts à la consommation. Cela aide à expliquer pourquoi la principale raison pour laquelle les consommateurs empruntent par rapport à la valeur de leur maison via un prêt à valeur fixe est de rembourser le solde de leurs cartes de crédit.
Les prêts sur valeur nette sont généralement un bon choix si vous savez exactement combien vous devez emprunter et pour quoi vous allez utiliser cet argent. Vous avez la garantie d'un certain montant, que vous recevez intégralement à la clôture. «Les prêts sur valeur nette sont généralement privilégiés pour des objectifs plus vastes et plus coûteux, tels que le remodelage, le financement des études supérieures ou même la consolidation de dettes, car les fonds sont reçus en une somme forfaitaire», déclare Richard Airey, agent de crédit chez Finance of America Mortgage in Portland, Maine.
Les inconvénients
Sachez que les prêts sur valeur nette immobilière peuvent aussi comporter des risques. Le principal problème des prêts sur valeur nette, c’est qu’ils peuvent sembler une solution trop facile pour un emprunteur qui est peut-être tombé dans un cycle perpétuel de dépenses, d’emprunts, de dépenses et de sombrer dans l’endettement. Malheureusement, ce scénario est si courant que les prêteurs ont un terme: le rechargement, qui est essentiellement l’habitude de contracter un emprunt afin de rembourser une dette existante et de libérer un crédit supplémentaire, que l’emprunteur utilise ensuite pour effectuer des achats supplémentaires.
Le rechargement entraîne un cycle d'endettement en spirale qui convainc souvent les emprunteurs de se tourner vers des prêts sur valeur nette représentant 125% de la valeur nette de la maison de l'emprunteur. Ce type de prêt s'accompagne souvent de frais plus élevés car, l'emprunteur ayant emprunté plus d'argent que ne le vaut la maison, le prêt n'est pas entièrement garanti par une garantie. Sachez également que les intérêts payés sur la partie du prêt qui dépasse la valeur de la maison ne sont jamais déductibles des impôts.
Lorsque vous postulez pour un prêt sur valeur nette, il peut y avoir une certaine tentation d'emprunter plus que ce dont vous avez besoin immédiatement, car vous ne recevez le paiement qu'une seule fois et vous ne savez pas si vous pourrez prétendre à un autre prêt à l'avenir.
Si vous envisagez un prêt dont la valeur est supérieure à celle de votre maison, le moment est peut-être venu de procéder à une vérification réaliste. Étiez-vous incapable de vivre selon vos moyens alors que vous ne deviez que 100% de la valeur nette de votre maison? Si tel est le cas, il sera probablement irréaliste de penser que vous serez mieux loti en augmentant votre dette de 25%, plus les intérêts et les frais. Cela pourrait devenir une pente glissante vers la faillite et la forclusion.
Questions à considérer lors de l'achat d'un prêt sur valeur nette
Avant de prendre un prêt sur valeur nette, assurez-vous de comparer les conditions et les taux d’intérêt. Lorsque vous regardez, «ne vous concentrez pas uniquement sur les grandes banques, mais envisagez plutôt un prêt avec votre caisse populaire», recommande Clair Jones, experte en immobilier et en relogement chez Movearoo.com. «Les caisses populaires offrent parfois de meilleurs taux d’intérêt et un service de compte plus personnalisé si vous êtes prêt à gérer un temps de traitement des demandes plus lent.»
Comme pour une hypothèque, vous pouvez demander une estimation de bonne foi. Mais avant cela, faites votre propre estimation honnête de vos finances. Casey Fleming, conseiller en prêts hypothécaires chez C2 Financial Corporation et auteur de «Le guide de prêt: Comment obtenir le meilleur prêt hypothécaire possible», déclare: «Avant de faire votre demande, vous devez avoir une idée précise de la valeur de votre crédit et de la valeur de votre maison. argent. Surtout lors de l'évaluation [de votre maison], ce qui représente une dépense majeure. Si votre évaluation est trop basse pour supporter le prêt, l'argent est déjà dépensé »- et il n'y a pas de remboursement pour non qualification.
Avant de signer, en particulier si vous utilisez le prêt sur valeur nette pour la consolidation de dettes, analysez les chiffres avec votre banque et assurez-vous que les paiements mensuels du prêt seront effectivement inférieurs aux paiements combinés de toutes vos obligations actuelles. Même si les prêts sur valeur nette ont des taux d’intérêt plus bas, la durée de votre nouveau prêt pourrait être plus longue que celle de vos dettes existantes.
Supposons que vous ayez un prêt auto avec un solde de 10 000 $ à un taux d'intérêt de 9% avec deux ans restant à courir. Consolider cette dette en un prêt sur valeur nette de 4% avec un terme de cinq ans vous coûterait en réalité plus cher si vous preniez tous les cinq ans pour rembourser le prêt sur valeur nette. De plus, rappelez-vous que votre maison est maintenant une garantie pour le prêt plutôt que pour le véhicule. Par conséquent, si vous faites défaut sur le prêt hypothécaire, votre maison est en jeu, pas votre voiture. Perdre sa maison serait bien plus catastrophique.
The Bottom Line sur les prêts sur valeur domiciliaire
Un prêt sur valeur nette peut être un bon moyen de convertir les fonds que vous avez accumulés dans votre maison en espèces, en particulier si vous investissez ces sommes dans des rénovations qui augmentent la valeur de votre maison. Mais souvenez-vous toujours que vous mettez votre maison en jeu: si la valeur immobilière diminue, vous risquez de devoir plus que ce que votre maison vaut. Si vous souhaitez ensuite déménager, vous risquez de perdre de l'argent lors de la vente de votre maison ou de ne pas pouvoir vous déplacer. Et si vous contractez le prêt pour rembourser le plastique, résistez à la tentation d’augmenter à nouveau ces factures de carte de crédit. Avant de faire quelque chose qui met votre maison au jarret (ou plus profondément au jarret), pesez toutes vos options.