Prêts sur valeur nette et marges de crédit sur valeur nette - HELOC

L’un des avantages les plus importants de l’accès à la propriété est la capacité de créer une équité avec le temps. Vous pouvez utiliser cette équité pour obtenir des fonds à faible coût sous la forme d’une «hypothèque de second rang», qu’il s’agisse d’un prêt ponctuel ou d’une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC).

Chacune de ces formes de crédit présente des avantages et des inconvénients. Il est donc important de comprendre les avantages et les inconvénients de chacune d’elles avant de procéder.

Notions de base sur les prêts

Les prêts sur valeur domiciliaire et les HELOC utilisent la valeur nette de votre maison - c'est-à-dire la différence entre la valeur de votre maison et le solde de votre prêt hypothécaire - à titre de garantie.

Parce que les prêts sont garantis contre la valeur de votre maison, les prêts sur valeur nette offrent des taux d’intérêt extrêmement compétitifs, généralement proches de ceux des prêts hypothécaires de premier rang. Par rapport aux sources d'emprunt non garanties, telles que les cartes de crédit, vous paierez beaucoup moins en frais de financement pour le même montant.

Mais il y a un inconvénient à utiliser votre maison en garantie. Les prêteurs sur valeur domiciliaire placent un deuxième privilège sur votre maison, leur donnant le droit de reprendre éventuellement votre maison si vous omettez de faire des paiements. Plus vous empruntez contre votre maison ou votre condo, plus vous vous exposez à des risques.

Points clés à retenir

• La valeur nette de la maison peut être une excellente source de valeur pour que les propriétaires accèdent à de l’argent pour des rénovations ou d’autres achats importants.
• Parce qu'ils sont garantis contre la valeur de votre maison, les prêteurs sont disposés à offrir des taux inférieurs à ceux de la plupart des autres types de prêts personnels.
• Un prêt sur valeur domiciliaire se présente sous la forme d’une somme forfaitaire en espèces, souvent avec un taux d’intérêt fixe.
• Les marges de crédit sur valeur domiciliaire sont une source renouvelable de fonds potentiels, à l’instar d’une carte de crédit, que vous utilisez à votre guise avec un taux d’intérêt variable.

Admissibilité au prêt d'équité

Les banques souscrivent une deuxième hypothèque un peu comme les autres prêts immobiliers. Ils ont chacun des directives qui dictent combien ils peuvent prêter en fonction de la valeur de votre propriété et de votre solvabilité. Ceci est exprimé dans un ratio prêt / valeur ou CLTV combiné.

Supposons que vous travailliez avec une banque offrant un CLTV maximum de 80% et que votre maison vaut 300 000 $. Si vous devez actuellement 150 000 $ sur votre hypothèque de premier rang, vous pouvez éventuellement emprunter 90 000 $ supplémentaires sous forme de prêt sur valeur nette ou de HELOC (300 000 $ x 0, 80 = 240 000 $).

Comme pour les autres hypothèques, votre admissibilité à un prêt et à un taux d'intérêt dépend de vos antécédents d'emploi, de votre revenu et de votre pointage de crédit. Plus votre score est élevé, moins vous risquez de faire défaut sur votre prêt et moins votre taux est élevé.

Prêts sur valeur nette

Un prêt hypothécaire est une somme forfaitaire en espèces. C'est une option si vous avez besoin d'argent pour une dépense ponctuelle, comme un mariage ou une rénovation de cuisine. Ces prêts offrent généralement des taux fixes, de sorte que vous sachiez exactement quels seront vos versements mensuels lorsque vous en retirerez un.

Les prêts sur valeur nette ne sont pas la solution si vous n'avez besoin que d'une petite injection de liquidités. Certains prêteurs accorderont des prêts d'un montant de 10 000 dollars, mais beaucoup ne vous en donneront pas un pour moins de 25 000 dollars. De plus, vous devez payer la plupart des frais de clôture associés à une première hypothèque, tels que les frais de traitement des emprunts, les frais d'origination, les frais d'évaluation et les frais d'enregistrement.

Les prêteurs peuvent vous demander de payer des «points», c'est-à-dire des intérêts prépayés, à la fermeture. Chaque point est égal à 1% de la valeur du prêt. Donc, sur un prêt de 100 000 dollars, un point vous coûterait 1 000 dollars.

Les points abaissent votre taux d’intérêt, ce qui pourrait vous aider à long terme. Mais si vous envisagez de rembourser le prêt plus tôt, cet intérêt initial ne joue pas exactement en votre faveur. Si vous pensez que cela pourrait être le cas, vous pouvez souvent négocier avec votre prêteur moins de points, voire aucun.

HELOCs

Les marges de crédit sur valeur domiciliaire sont un peu différentes. Ils constituent une source de fonds renouvelable, un peu comme une carte de crédit, que vous utilisez à votre guise. La plupart des banques proposent différentes manières d'accéder à ces fonds, que ce soit par virement en ligne, par chèque ou par carte de crédit connectée à votre compte. Contrairement aux prêts sur valeur nette, ils ont généralement peu de frais de clôture, voire aucun, et sont assortis de taux d’intérêt variables - bien que certains prêteurs offrent des taux fixes pour un certain nombre d’années.

La flexibilité offerte par les lignes de crédit présente des avantages et des inconvénients. Vous pouvez emprunter ultérieurement sur votre marge de crédit sans avoir à demander un nouveau prêt. De cette façon, c'est une bonne source de fonds d'urgence, à condition que votre banque n'exige pas de tirage minimum lorsque vous fermez le prêt.

Mais les HELOC peuvent causer des problèmes à certains emprunteurs. Quelles que soient vos intentions lorsque vous ouvrez la ligne de crédit, il est facile de dépenser les fonds disponibles pour des choses dont vous n’avez pas besoin. Et quoi que vous utilisiez, bien sûr, vous devez rembourser avec intérêt.

Les phases d'HELOC

La plupart des lignes sur valeur nette sont divisées en deux phases: pendant la période de tirage, qui est généralement de 10 ans, vous pouvez accéder à votre crédit disponible à votre guise. De nombreux contrats HELOC nécessitent de petits paiements, ne portant que sur les intérêts, au cours de cette période, bien que vous puissiez avoir la possibilité de payer un supplément et de l’opposer au capital.

Une fois la période de tirage terminée, vous pouvez parfois demander une prolongation. Sinon, le prêt entre dans la phase de remboursement. À partir de maintenant, vous ne pouvez plus accéder à des fonds supplémentaires et vous effectuez des paiements réguliers du principal plus des intérêts jusqu'à la disparition du solde. Au cours de la période de remboursement de 20 ans, vous devez rembourser tout l'argent que vous avez emprunté, ainsi que des intérêts à taux variable. Certains prêteurs offrent aux emprunteurs la possibilité de convertir un solde HELOC en un prêt à taux fixe à ce stade.

Malgré tout, le paiement mensuel peut presque doubler. Selon une étude réalisée par TransUnion, le paiement d'un HELOC de 80 000 USD à 7% de pourcentage annuel coûtera 467 USD par mois pendant les dix premières années, lorsque seuls des paiements d'intérêts seront nécessaires. Cela monte à 719 $ par mois lorsque la période de remboursement commence.

Cette hausse des paiements au début de la nouvelle période a provoqué un choc de paiement pour de nombreux emprunteurs HELOC non préparés. Si les sommes sont suffisamment importantes, cela peut même causer un défaut de paiement aux personnes en difficulté financière. Et s’ils ne versent pas leurs paiements, ils pourraient perdre leur maison.

Pourquoi souscrire une deuxième hypothèque?

Les propriétaires peuvent utiliser leur prêt hypothécaire ou HELOC à diverses fins. Du point de vue de la planification financière, l’une des meilleures choses que vous puissiez faire avec les fonds est de les utiliser pour des projets de rénovation et de réaménagement qui augmentent la valeur de votre maison. De cette façon, vous reconstruisez la valeur nette de votre maison tout en la rendant plus habitable.

Vous pouvez également utiliser cet argent pour consolider une dette à taux d'intérêt élevé, y compris des soldes de cartes de crédit. Vous remplacez efficacement un prêt à coût élevé par un crédit sécurisé et à faible coût.

Bien sûr, vous pouvez également emprunter pour financer des vacances à l'étranger ou la nouvelle voiture de sport que vous envisagez. Vous voudrez peut-être réfléchir sérieusement à la question de savoir s'il vaut la peine d'éroder vos capitaux propres pour pouvoir effectuer des achats discrétionnaires.

Déductions fiscales pour prêts sur capitaux propres

Il existe un autre avantage à utiliser vos fonds propres s’il s’agit de projets de rénovation domiciliaire: l’IRS vous permet de radier une partie des intérêts de ces prêts, à condition de détailler les déductions.

À compter de 2018, les couples peuvent déduire les intérêts sur une «dette d'acquisition» admissible allant jusqu'à 750 000 $ (ou jusqu'à 375 000 $ si vous produisez séparément). Ce sont les hypothèques et les prêts sur valeur nette immobilière utilisés pour «acheter, construire ou améliorer substantiellement» la maison contre laquelle elle a été garantie.

Auparavant, les contribuables pouvaient déduire des intérêts sur des prêts sur valeur nette pouvant aller jusqu'à 100 000 $ utilisés pour d'autres raisons, comme le remboursement de cartes de crédit. Mais à partir de 2018, ce n'est plus une option pour la fin de 2025, un changement dû à la législation fiscale adoptée en décembre 2017.

Home Equity et HELOC Avantages et inconvénients

Même si la valeur des propriétés reste inchangée ou en hausse, chaque nouveau prêt étire votre budget. Si vous perdez votre emploi, par exemple, il sera plus difficile de vous tenir au courant de vos paiements. Parce que le prêteur a un privilège sur votre maison, il y a une chance que vous puissiez faire face à une forclusion si vous prenez du retard pendant une période suffisamment longue.

Avantages

• Coût inférieur à beaucoup d'autres types de prêts

• La capacité d'emprunter une somme d'argent relativement importante

• Souplesse d'utilisation de l'argent à toutes fins utiles

• Allégements fiscaux potentiels si vous utilisez les fonds pour des projets de rénovation qui augmentent la valeur de votre maison

• La sécurité des taux d'intérêt fixes sur les prêts sur valeur nette

Les inconvénients

• Lorsque vous utilisez votre maison comme garantie, vous réduisez le montant de l’équité de votre maison.

• Si le marché immobilier baisse légèrement, ceux qui ont des ratios CLTV plus élevés courent le risque de se retrouver «sous l'eau» avec leur prêt.

Prêts sur valeur nette vs refinancement

Les hypothèques de second rang ne sont pas le seul moyen d’exploiter la valeur nette de votre maison pour obtenir de l’argent supplémentaire. Vous pouvez également effectuer ce que l'on appelle un refinancement avec retrait, dans le cadre duquel vous contractez un nouvel emprunt pour remplacer l'hypothèque initiale.

Lorsque votre nouveau prêt est supérieur au solde de votre précédent, vous empochez l'argent supplémentaire. Comme avec un prêt hypothécaire ou HELOC, les propriétaires peuvent utiliser ces fonds pour améliorer leur propriété ou consolider la dette de carte de crédit.

Le refinancement présente certains avantages par rapport à une deuxième hypothèque. Le taux d'intérêt est généralement un peu inférieur à celui des prêts sur valeur nette. Et si les taux ont globalement baissé, vous voudrez que votre hypothèque principale en soit le reflet.

Mais les refis ont aussi des inconvénients. Vous contractez une nouvelle hypothèque de premier rang, de sorte que les frais de clôture tendent à être beaucoup plus élevés que les HELOC, qui ne génèrent généralement pas de frais de départ élevés. Et si le refinancement signifie que votre maison représente moins de 20% du capital, vous devrez peut-être également payer une assurance hypothécaire principale ou un PMI. Vous n’aurez peut-être pas à vous inquiéter de cette situation si vous associez simplement une deuxième hypothèque à votre prêt initial.

Il n’est pas gênant que votre agent de crédit établisse les chiffres de chaque option afin que vous puissiez mieux comprendre lequel convient le mieux à votre situation.

Obtenir un prêt

Les options de prêt et les frais varient considérablement d’un prêteur à l’autre, il est donc avantageux de magasiner. En plus des banques traditionnelles, vous pouvez également contacter des sociétés d’épargne et de crédit, des coopératives de crédit et des sociétés de crédit immobilier. Vous pouvez également faire appel à des courtiers en hypothèques, qui font essentiellement les courses pour vous et sont payés par le prêteur.

Ne parlez jamais à un seul prêteur; vous avez besoin d'au moins trois options et vous aurez peut-être également besoin de l'aide d'un professionnel en prêts hypothécaires pour vous aider à comparer les offres. Si vous avez déjà plusieurs comptes dans une banque, renseignez-vous sur les meilleurs taux ou les promotions spéciales pour les clients existants.

Acheter un prêt auprès d'un prêteur traditionnel - une banque ou une société de prêt hypothécaire - dépend du montant que vous recherchez. En règle générale, pour les prêts de moins de 100 000 dollars, une petite banque ou une coopérative de crédit offrira la meilleure offre. Pour des prêts plus importants (150 000 $ ou plus), parlez aux banques locales et nationales ainsi qu’aux courtiers en hypothèques. Comme pour les hypothèques traditionnelles, les courtiers en hypothèques peuvent souvent offrir les meilleures offres pour les prêts sur valeur nette en raison de leurs relations avec plusieurs prêteurs et pools de placement. Pour les prêts "intermédiaires" de 100 000 à 150 000 dollars, "il vous suffit de magasiner", explique Casey Fleming, courtier en hypothèques et auteur du "Guide des prêts: Comment obtenir le meilleur prêt hypothécaire possible".

Ne vous laissez pas berner par les faibles taux de diffusion. Demandez au prêteur d'envoyer la documentation indiquant le taux d'intérêt et les frais de clôture pour votre prêt spécifique. Avec les prêts sur valeur nette, les frais initiaux peuvent être élevés, généralement entre 2% et 5% du montant de votre prêt.

Frais de négociation

La plupart des frais qu'un prêteur essaie de facturer ne sont pas immuables. Certains prêteurs, par exemple, sont disposés à réduire les frais d'origination des prêts, qui couvrent la commission versée à l'agent de crédit ou au courtier. S'ils vous demandent de payer des points sur votre prêt, ils seront peut-être disposés à marchander à ce sujet également. Mais vous devez demander.

Les prêteurs peuvent offrir plusieurs options pour fixer un taux d’intérêt fixe sur votre HELOC. Plus la période pendant laquelle vous obtenez un taux fixe est longue, plus le taux d'intérêt appliqué est élevé. Mais il y a aussi moins de risque de votre part si les taux augmentent. Alors réfléchissez bien aux termes qui vous conviennent le mieux.

En général, vous obtiendrez les meilleures conditions si vous avez des antécédents professionnels stables et un excellent pointage de crédit. Comme pour toute demande de prêt hypothécaire, il est judicieux de vérifier vos rapports de crédit à l'avance et de vous assurer qu'ils ne présentent pas d'erreur.

Annulation d'un prêt

Par la suite, pour éviter tout mal de cœur sérieux, veillez à examiner attentivement tous les documents de prêt avant de signer sur la ligne pointillée.

Vous avez un recours si vous réalisez que vous avez commis une erreur, à condition d'agir rapidement. Il existe une règle d'annulation de trois jours prescrite par le gouvernement fédéral qui s'applique aux prêts sur valeur nette immobilière et aux HELOC.

Mais vous devez informer le prêteur par écrit. Cet avis doit être envoyé par la poste ou déposé électroniquement au plus tard à minuit le troisième jour (dimanche non compris), ou il est annulé.

Quand vous ne pouvez pas rembourser votre prêt

Parfois, même si un prêt vous est accordé, vous pouvez rencontrer ultérieurement des problèmes financiers qui rendent difficile son remboursement. Il est intéressant de noter que si la perte de la maison est un risque si vous ne pouvez pas rembourser votre prêt sur valeur nette ou votre marge de crédit, ce n’est pas une fatalité. Cependant, même si vous pouvez éviter de perdre votre maison, vous devrez faire face à de graves conséquences financières.

Selon Springboard, un conseiller approuvé par le Département américain du logement et du développement urbain (HUD), les prêteurs poursuivent généralement une action en justice standard pour obtenir l'argent plutôt que d'aller directement à la forclusion. C'est parce que, pour éviter, le prêteur doit rembourser votre première hypothèque avant de mettre aux enchères la propriété. Une action en justice peut sembler moins effrayante qu'une procédure de forclusion, mais elle peut quand même nuire à votre crédit. Sans oublier que les prêteurs peuvent saisir les salaires, essayer de reprendre possession d'autres biens ou prélever vos comptes bancaires pour obtenir ce qui leur est dû.

Si le marché immobilier baisse légèrement, les personnes dont les ratios CLTV sont plus élevés courent le risque de se retrouver «sous l'eau» avec leur prêt.

La plupart des prêteurs hypothécaires et des banques ne veulent pas que vous manquiez votre prêt hypothécaire ou votre marge de crédit, ils vont donc aider ceux qui ont du mal à faire les paiements. L'important est de contacter votre prêteur dès que possible. La dernière chose à faire est d’éviter le problème. Les prêteurs risquent de ne pas vouloir travailler avec vous si vous avez ignoré leurs appels et leurs lettres d’aide pendant des mois.

En ce qui concerne ce que le prêteur peut réellement faire, il existe quelques options. Certains prêteurs proposeront à certains emprunteurs une modification de leur prêt hypothécaire ou de leur ligne de crédit: les conditions, le taux d’intérêt, les mensualités ou une combinaison des trois, afin de rendre le remboursement du prêt plus abordable. (Notez que prolonger la durée du prêt peut signifier que vous payez plus, mais les paiements mensuels vont baisser.)

Le gouvernement fédéral a mis en place des programmes pour aider les emprunteurs en difficulté avec leur première hypothèque et leur dette sur valeur nette. Afin de profiter du programme gouvernemental de modification du deuxième privilège du gouvernement, vous devez avoir modifié votre première hypothèque en vertu du programme d'hypothèque abordable pour la maison ou de HAMP. Le programme de modification du deuxième privilège, en collaboration avec HAMP, permet aux emprunteurs de réduire les paiements sur la marge de crédit sur valeur nette. HUD publie des informations utiles sur ces programmes et d’autres.

Attention à la fraude

Parce que les documents vérifiés pour l'obtention d'un HELOC sont moins nombreux que pour un prêt hypothécaire ordinaire - et en raison d'une période prolongée pendant laquelle vous pouvez emprunter des fonds - les criminels peuvent, malheureusement, utiliser des HELOC pour vous voler. Ces derniers temps, le nombre de voleurs ayant frauduleusement acheté ces comptes et détourné des milliers de dollars en volant des identités et en trompant les prêteurs a augmenté.

Voici comment ça se passe. Les criminels obtiennent vos informations personnelles par le biais de dossiers publics. Ensuite, ils créent un compte Internet HELOC et manipulent le processus de vérification du compte client afin d’obtenir des fonds, qu’ils ne remboursent bien sûr jamais. Les experts en usurpation d'identité ont découvert que les victimes ne sont informées du crime que lorsque l'institution financière les appelle à propos du retard de paiement, qu'elles reçoivent une notification écrite du retard de paiement ou qu'un maréchal se présente à leur domicile pour les expulser.

Alors qu’ils s’en prennent souvent à des personnes qui ont déjà souscrit des HELOC, toute personne ayant un droit de propriété sur leur maison peut en devenir une victime, en particulier les propriétaires bien crédités et les personnes âgées qui ont remboursé leur prêt hypothécaire (car les prêteurs approuvent souvent leurs demandes). Pour réduire vos risques, vérifiez régulièrement vos relevés HELOC et examinez vos rapports de solvabilité pour vous assurer que toute information inexacte.

Le résultat final

Il se peut qu'un moment de votre vie apparaisse où l'accès à un peu d'argent supplémentaire devient une nécessité. Si tel est le cas, une deuxième hypothèque est une option convaincante. Parce qu'ils sont garantis contre la valeur de votre maison, les prêteurs sont disposés à offrir des taux inférieurs à ceux de la plupart des autres types de prêts.

Mais ce n'est pas parce que vous pouvez utiliser votre maison comme un guichet automatique que vous devriez. Un prêt supplémentaire signifie un versement supplémentaire chaque mois. Et si vous ne parvenez pas à respecter vos échéances, vous mettez votre maison en péril. Donc, utilisez judicieusement la dette sur valeur nette, si vous concluez que c'est la meilleure option pour vous.