Coopératives de logement: un type unique d'accession à la propriété

L'achat d'une maison ou la location d'un appartement ne sont pas les seuls modes de vie disponibles sur le marché. Les coopératives de logement, communément appelées coopératives, offrent une alternative aux méthodes traditionnelles d'acquisition d'une résidence principale. Dans cet article, nous expliquerons ce qu'est une coopérative et en quoi elle diffère des autres options de logement.

Condominiums vs coopératives

Les condominiums sont des logements à plusieurs unités avec des résidences privées et des aires communes partagées. Les condominiums sont classés comme des biens immobiliers, ce qui signifie que les acheteurs sont propriétaires des titres de leurs logements. Si vous envisagez d'acheter un condo, il est utile de rechercher vos options hypothécaires à l'aide d'une calculatrice hypothécaire comme celle présentée ci-dessous.

Contrairement aux condos, les coopératives ne sont pas considérées comme des biens immobiliers. Lorsque vous achetez une coopérative, vous devenez actionnaire d'une société propriétaire de la propriété. En tant qu'actionnaire, vous avez le droit d'utiliser exclusivement une unité de logement dans la propriété.

Frais

Pour acheter des actions dans une coopérative, chaque acheteur contracte un "prêt en actions" au lieu d'une hypothèque. Ces prêts fonctionnent beaucoup comme des hypothèques. Outre les paiements de prêt, qui sont versés au prêteur, les résidents des coopératives sont responsables de payer une part proportionnelle des coûts de fonctionnement et d'entretien du bâtiment. Connu sous le nom de «maintenance», ces coûts sont généralement payés au partenariat tous les mois et sont facturés au coût. Les prix augmentent lorsque le coût des biens et des services augmente.

Le coût de l'hypothèque de la propriété peut être inclus dans les frais mensuels: Même si un locataire individuel a remboursé sa part du prêt, il est possible que l'immeuble lui-même dispose d'une hypothèque, détenue par la société et non par un partenaire individuel. Le prêt d’action prend en charge le coût de l’achat dans le partenariat. Cela n'a rien à voir avec l'hypothèque sous-jacente de la propriété elle-même. Les acheteurs ont droit à toutes les déductions fiscales dont bénéficient les propriétaires, y compris les déductions pour intérêts et taxes foncières.

Les dépenses supplémentaires comprennent les factures de services publics mensuelles pour la résidence de chaque acheteur, payées sur une base individuelle, ainsi que les coûts d'assurance. Bien que le bâtiment lui-même doive être couvert par une police d’assurance globale, le contenu de chaque résidence ne l’est pas. Une police d'assurance personnelle, appelée HO-6, est nécessaire pour protéger vos biens personnels des dégâts des eaux, des incendies, du vol et d'autres catastrophes.

Caractéristiques

Les coopératives sont souvent moins chères que les appartements car elles fonctionnent au coût, collectant de l'argent des résidents pour payer les factures impayées. Dans les régions où le coût de la vie est élevé, comme à New York, les coopératives peuvent constituer une option intéressante du point de vue financier.

Les coopératives doivent respecter les lois qui régissent le logement équitable, mais elles peuvent être plus restrictives que les autres options de logement en ce qui concerne les exigences en matière de propriété. Comme il n'y a pas de propriétaire et qu'il n'y a pas de locataire, les règles d'achat des actions de la société de personnes sont définies par les partenaires. Par exemple, les nouveaux acheteurs peuvent être tenus d'avoir une valeur nette spécifique ou un certain ratio dette-revenu, en plus de démontrer leur capacité à respecter les obligations financières de l'achat de la coopérative.

Une vérification des antécédents peut également être nécessaire. À l'instar d'autres types de logement, certaines coopératives sont conçues pour répondre aux besoins des personnes âgées ou d'autres groupes spécifiques. Ces exigences plus strictes en matière de propriété confèrent un sentiment de sécurité et d'exclusivité à la propriété des coopératives. En échange de cette exclusivité, les coopératives sont généralement gérées de manière plus restrictive que les condos. Les unités haut de gamme, par exemple, peuvent interdire la sous-location. Tous les partenaires partagent les coûts d'exploitation du bâtiment. Une défaillance d'un partenaire peut obliger les autres partenaires à couvrir les coûts de ce partenaire, bien que les exigences de propriété strictes maintiennent généralement les valeurs par défaut au minimum.

La structure des coopératives d’habitation varie selon le pays d’origine. Aux États-Unis et au Canada, les options les plus populaires incluent:

• Co-ops de taux du marché: Permettez aux partenaires d’acheter et de vendre des actions à la vitesse du marché.
• Co-ops à capitaux limités: Établissez des restrictions sur le prix auquel les actions peuvent être achetées et vendues.
• Coopératives de crédit-bail: La société coopérative loue le bâtiment plutôt que de le posséder et ne construit aucune équité. Dans ce cas, la coopérative peut avoir une réserve en espèces si le bâtiment est mis en vente.

Outre l'aspect financier de la propriété d'une coopérative, il convient également de prendre en compte un aspect social. Les petites coopératives sont gérées strictement par les résidents, chacun apportant sa contribution à des tâches telles que la maintenance, l'aménagement paysager et l'établissement de règles. Les grandes unités peuvent être gérées par un conseil d'administration composé d'un sous-ensemble de résidents. Dans les deux cas, il y a des règles à suivre et un certain degré d'interaction sociale a lieu. Si vous n'aimez pas partager le pouvoir décisionnel, la vie en coopérative pourrait ne pas vous plaire.

Avant d'acheter

Avant d'acheter, vous devez prendre en compte les éléments suivants:

• Emplacement
• Équipements
• Frais

Parce que vous achetez des actions d’une entreprise, assurez-vous de vérifier sa situation financière et de rencontrer ses actionnaires. Ils ne seront pas seulement vos associés, mais aussi vos voisins.

Le résultat final

Lisez les statuts constitutifs, les statuts, l'accord de souscription, les règles et toute autre documentation disponible de la coopérative. Assurez-vous de bien comprendre le fonctionnement de la coopérative, y compris sa gestion, ce pour quoi vous devrez payer et le montant de ce paiement. Renseignez-vous sur les conditions de toute hypothèque sous-jacente, sur la politique relative aux animaux domestiques et sur votre capacité à modifier votre résidence. Il n'y a pas de mal à poser des questions; un petit effort supplémentaire peut contribuer dans une large mesure à assurer un mode de vie harmonieux à long terme.