Êtes-vous prêt à acheter une maison?

Êtes-vous prêt à acheter une maison? Eh bien, répondez à cette question avec une autre question - à savoir votre "Que puis-je me permettre?" Et répondre à cela peut ne pas être si facile. Avant de trouver cet achat apparemment génial pour une maison, apprenez à analyser réellement ce que signifie "l'abordabilité".

Votre ratio dette / revenu

Le premier, et le plus évident, point de décision implique de l'argent. Si vous avez les moyens d'acheter une maison contre de l'argent, vous pouvez certainement vous permettre d'en acheter une maintenant. Même si vous ne pouvez pas payer en espèces, la plupart des experts conviendraient que vous pouvez vous permettre d'acheter si vous pouvez hypothéquer une nouvelle maison. Mais quelle sorte d'hypothèque pouvez-vous vous permettre?

Le standard de 43% du ratio dette / revenu (DTI) est généralement utilisé par la Federal Housing Administration (FHA) comme guide pour l'approbation des hypothèques. Ce ratio est utilisé pour déterminer si l'emprunteur peut effectuer ses paiements chaque mois. Certains prêteurs peuvent être plus cléments ou plus rigides, selon le marché immobilier et les conditions économiques générales. Un DTI de 43% signifie tous vos paiements de dette réguliers, plus vos nouvelles dépenses liées au logement - hypothèque, assurance hypothécaire, frais d'association de propriétaire, impôt foncier, assurance de propriétaire, etc. - ne devraient pas dépasser 43% de vos revenus bruts mensuels. le revenu.

Par exemple, si votre revenu brut mensuel est de 4 000 USD, vous multipliez ce chiffre par 0, 43. Le montant total que vous devriez dépenser pour le remboursement de votre dette est de 1 720 $. Supposons maintenant que vous ayez déjà ces obligations mensuelles: paiements minimums de 120 $ par carte de crédit, un paiement de prêt auto de 240 $ et un paiement de prêt étudiant de 120 $ à 480 $ au total. Cela signifie théoriquement que vous pouvez vous permettre une dette supplémentaire mensuelle pouvant aller jusqu'à 1 240 USD pour un prêt hypothécaire, etc., tout en restant dans les limites du DTI maximum. Bien sûr, moins de dette, c'est toujours mieux.

Ce que veulent les prêteurs DTI

Vous devez également prendre en compte le ratio initial de la dette au revenu, qui calcule votre revenu par rapport à la dette mensuelle des dépenses de logement que vous auriez contractée. Habituellement, les prêteurs aiment que ce ratio ne dépasse pas 28%; pendant une récession, ils pourraient laisser tomber jusqu'à 31%. Par exemple, si votre revenu brut est de 4 000 dollars par mois, vous auriez de la difficulté à vous faire approuver des dépenses de logement de 1 720 dollars par mois, même si vous n’avez aucune autre obligation. Pour un IDE initial de 31%, vos coûts de logement devraient être inférieurs à 1 240 USD.

Pourquoi ne seriez-vous pas en mesure d'utiliser votre ratio dette / revenu complet si vous n'avez pas d'autres dettes? Fondamentalement, parce que les prêteurs ne vous aiment pas vivre sur le bord. Les malheurs financiers se produisent - vous perdez votre emploi, votre voiture est totalisée. Si votre hypothèque correspond à 43% de votre revenu, vous n’auriez aucune marge de manoeuvre lorsque vous souhaitez ou devez engager des dépenses supplémentaires.

C'est pourquoi les experts en planification financière conviennent que vous pouvez vous permettre d'acheter une maison si vous pouvez hypothéquer avec un versement mensuel ne dépassant pas 28% de votre revenu brut. N'oubliez pas que vous devrez peut-être effectuer ce paiement tous les mois pendant les 30 prochaines années. En conséquence, vous devez évaluer la fiabilité de votre principale source de revenus. Vous devez également tenir compte de vos perspectives d’avenir et de la probabilité que vos dépenses augmentent avec le temps. Pouvoir se payer une nouvelle maison aujourd'hui n’est pas aussi important que votre capacité de la payer à long terme.

Inutile de dire que pouvoir se payer une maison ne répond pas à la question de savoir si le moment est venu pour vous de mettre en œuvre cette option.

(Pour une aide supplémentaire, voir "Achat d’une maison: calculez combien de maison vous pouvez vous permettre.")

Le marché du logement

En supposant que vous maîtrisiez votre situation financière personnelle, votre prochaine considération sera l’économie du marché du logement - sur votre marché actuel ou sur le lieu où vous prévoyez de déménager. Une maison est un investissement coûteux. Avoir l'argent pour faire l'achat est une bonne chose, mais cela ne répond pas à la question de savoir si l'achat est logique d'un point de vue financier. Une façon de procéder consiste à répondre à la question «Est-il moins cher de louer que d’acheter?» Si l’achat s'avère moins coûteux que la location, c’est un argument de poids en faveur de l’achat.

De même, il convient de réfléchir aux conséquences à long terme d'un achat de maison. Pendant des générations, acheter une maison était presque un moyen sûr de gagner de l'argent. Vos grands-parents auraient pu acheter une maison il y a 50 ans pour 20 000 $ et la vendre cinq ou dix fois plus 30 ans plus tard. On ne peut pas en dire autant des propriétaires de millésimes plus récents. Beaucoup d’entre eux ont perdu de l’argent lorsque le marché immobilier s’est effondré en 2006, et beaucoup d’autres possèdent maintenant des maisons d’une valeur bien inférieure au prix qu’elles avaient acheté il ya dix ans à peine. Si vous achetez la propriété en pensant que sa valeur augmentera avec le temps, assurez-vous de prendre en compte le coût des paiements d'intérêts sur votre prêt hypothécaire, des améliorations apportées à la propriété et de l'entretien courant et régulier dans vos calculs.

(Consultez «Pour louer ou acheter? Les questions financières» pour plus de précisions.)

Les perspectives économiques

Dans le même ordre d'idées, il y a des années où les prix de l'immobilier sont déprimés et des années où ils sont anormalement élevés. Si les prix sont si bas qu'il est évident que vous obtenez une bonne affaire, vous pouvez en déduire que le moment est peut-être bien choisi pour effectuer votre achat. Sur un marché d'acheteurs, les prix déprimés augmentent les chances que le temps travaille en votre faveur et provoque l'appréciation de votre maison sur la route.

Les taux d’intérêt, qui jouent un rôle important dans la détermination de la taille d’un versement hypothécaire mensuel, ont également des années pendant lesquelles ils sont élevés et des années où ils sont faibles. Évidemment, moins c'est mieux. Par exemple, notre calculateur de paiements hypothécaires mensuels indique qu'un prêt hypothécaire de 100 ans à 30% (360 mois) d'un intérêt de 3 000 $ vous coûtera 421, 60 $ par mois. À un taux d’intérêt de 5%, il vous en coûtera 536, 82 $ par mois. À 7%, il passe à 665, 30 $. Donc, si les taux d’intérêt baissent, il peut être sage d’attendre avant d’acheter. S'ils montent, il est logique de faire votre achat le plus tôt possible.

Les saisons de l'année peuvent également entrer en ligne de compte dans le processus de prise de décision. Si vous voulez choisir parmi la plus grande variété de maisons possible, le printemps est probablement le meilleur moment pour magasiner. Les panneaux «À vendre» ont tendance à apparaître comme des fleurs lorsque le temps se réchauffe et que les pelouses deviennent vertes. Les raisons en sont évidentes, en particulier si vous considérez que les familles attendent de déménager jusqu'à la fin de l'année scolaire en cours, mais souhaitent s'installer avant le début de la nouvelle année, à l'automne.

Si vous voulez des vendeurs qui voient moins de trafic - ce qui pourrait les rendre plus flexibles sur les prix - l’hiver peut être meilleur pour la recherche d’une maison (surtout dans les climats froids), ou le plein été pour les États tropicaux (la basse saison pour vos vacances). région, en d’autres termes). Les stocks étant susceptibles d'être plus petits, les choix peuvent être limités, mais il est également peu probable que les vendeurs voient plusieurs offres au cours de cette période de l'année. Certains acheteurs avertis aiment également faire des offres pendant les vacances, telles que Noël ou Pâques, en espérant que le calendrier inhabituel, le manque de concurrence et l’encouragement général des fêtes permettront de conclure rapidement une transaction à un bon prix.

(Pour en savoir plus, voir Fonctionnement des taux d'intérêt dans une calculatrice hypothécaire: comment ils fonctionnent .)

Considérez vos besoins de vie

Bien que l’argent soit de toute évidence une considération importante, de nombreux autres facteurs peuvent jouer un rôle dans votre choix du moment. Un besoin d'espace supplémentaire est-il imminent (un nouveau bébé est en route, un parent âgé qui ne peut pas vivre seul)? Le déménagement implique-t-il que vos enfants changent d'école? (Préparez-vous à rejoindre les foules de la recherche de maisons printanière.) Si vous vendez une maison dans laquelle vous vivez depuis moins de deux ans, encourriez-vous un impôt sur les gains en capital - et si oui, vaut-il la peine d'attendre pour éviter la morsure?

Vous aimerez peut-être cuisiner avec des ingrédients gastronomiques, prendre un week-end tous les mois, encourager les arts de la scène ou vous entraîner avec un entraîneur personnel. Aucune de ces passions relativement extravagantes n’est une tuerie pour le budget, mais c’est la raison pour laquelle vous devez éviter les paiements de facture d’électricité si vous achetez une maison sur la base d’un ratio dette / revenu de 43% seulement. Avant de vous entraîner à faire des versements hypothécaires, donnez-vous un peu de marge de manœuvre financière en soustrayant le montant de votre loisir le plus cher du paiement que vous avez calculé. Si ce montant ne suffit pas pour acheter la maison de vos rêves, vous devrez peut-être réduire vos jeux et s'amuser - ou commencer à penser à une maison moins chère comme maison de vos rêves.

(Pour plus de détails, voir "Éviter l'impôt sur les gains en capital sur la vente de votre maison.")

Vendre une maison pour une autre

Conservez le produit de votre maison actuelle dans un compte d'épargne et déterminez si, après avoir pris en compte des frais tels que les paiements en voiture, vous serez en mesure de payer l'hypothèque. Il est également important de rappeler que des fonds supplémentaires devront être alloués à la maintenance et aux services publics. Ces coûts seront sans aucun doute plus élevés pour les grandes maisons.

Lorsque vous calculez, utilisez votre revenu actuel. Ne présumez pas que vous gagnerez plus d’argent par la suite. Les augmentations ne se produisent pas toujours, et les carrières changent. Si vous basez le montant de la maison que vous achetez sur vos revenus futurs, organisez un dîner romantique avec vos cartes de crédit. Vous allez vous retrouver avec une relation durable.

Cependant, si vous pouvez gérer ces coûts supplémentaires sans avoir à transpirer avec une dette de carte de crédit supplémentaire, vous pouvez vous permettre d'acheter une maison - tant que vous avez économisé suffisamment d'argent pour votre mise de fonds.

Pouvez-vous vous permettre d'acompte?

Il est préférable d’inscrire 20% du prix de votre maison pour éviter de payer une assurance hypothécaire privée (PMI). Généralement ajouté à vos versements hypothécaires, PMI peut vous coûter entre 50 et 100 USD de plus par mois. Mais un versement initial moins élevé ne vous coûtera pas l'achat d'une maison. Vous pouvez acheter une maison avec aussi peu que 3, 5% avec un prêt FHA.

Bonus pour un plus gros acompte:

• Versements hypothécaires moins importants. Pour une hypothèque de 200 000 $ à un taux d’intérêt de 5% pour une durée de 30 ans, vous paieriez 1 074 $. Si votre prêt hypothécaire était de 180 000 $ avec un taux d’intérêt de 5% pour une durée de 30 ans, vous paieriez 966, 28 $.
• Plus de choix du prêteur. Certains prêteurs ne vous financent que si vous mettez au moins 5% à 10% de moins.

Un acompte plus important comporte de nombreux avantages, mais ne sacrifiez pas complètement votre compte d'épargne d'urgence pour en augmenter le nombre. Vous pourriez vous retrouver dans une situation difficile en cas de réparation imprévue.

Prévoyez-vous de rester sur place?

L'abordabilité devrait être la première chose que vous recherchez dans une maison, mais vous devez également avoir une stabilité suffisante pour savoir que vous allez vouloir habiter dans la maison que vous avez choisie pendant au moins 10 ans. Sinon, vous pourriez vous retrouver dans une maison que vous ne pourriez pas vous permettre, dans une ville que vous êtes prêt à quitter. Si vous ne pouvez pas estimer dans quelle ville vous allez vivre et quel est votre plan décennal, ce n'est pas le bon moment pour acheter une maison. Si vous souhaitez acheter une maison sans régime de 10 ans, achetez une maison dont le prix de revient est bien inférieur au maximum que vous pouvez vous permettre. Vous devrez pouvoir vous permettre de prendre un coup si vous devez le vendre rapidement.

Le résultat final

Êtes-vous prêt à acheter une maison? La réponse rapide (sans jeu de mots) est «oui si vous pouvez vous le permettre». Mais «se permettre» n'est pas aussi simple que ce qui se trouve dans votre compte bancaire à l'heure actuelle; une foule d'autres considérations financières et de style de vie devraient figurer dans vos calculs. Lorsque vous tenez compte de tous ces éléments, «si vous pouvez vous permettre de le faire» commence à paraître plus compliqué qu'il n'y paraît. Mais les considérer maintenant peut éviter des erreurs coûteuses et des problèmes financiers plus tard. Bien sûr, il existe un meilleur moment pour bondir: lorsque vous trouvez la maison idéale dans l'endroit idéal à vendre - à un prix parfait.

Voir aussi "6 Conditions financières préalables à l’achat d’une maison" et, si vous achetez votre première maison, "Principaux conseils pour les acheteurs d’une première maison".