Comment fonctionnent les prêts hypothécaires avec intérêt?
Si vous souhaitez un paiement mensuel de votre prêt hypothécaire inférieur à celui que vous pouvez obtenir avec un prêt à taux fixe, vous pourriez être séduit par un prêt hypothécaire à intérêt seulement. En ne payant pas le principal pendant plusieurs années au début de la durée de votre prêt, vous disposerez d'un meilleur flux de trésorerie mensuel.
Mais que se passe-t-il lorsque la période d'intérêt seulement est écoulée? Qui offre ces prêts? Et quand est-il judicieux d'en obtenir un? Voici un petit guide sur ce type d’hypothèque.
Comment les prêts hypothécaires à intérêt seulement sont structurés
Le principe de base est qu’une hypothèque avec intérêts seulement est une hypothèque dans laquelle vous ne payez des intérêts que pour les premières années - généralement cinq ou dix ans - et une fois cette période écoulée, vous commencez à payer le principal et les intérêts. Si vous souhaitez effectuer des paiements de capital pendant la période ne portant que sur les intérêts, vous pouvez le faire, mais ce n'est pas une exigence du prêt.
Vous verrez généralement des prêts à intérêt uniquement structurés sous forme de prêts hypothécaires à taux variable (ARM) 3/1, 5/1, 7/1 ou 10/1. Les prêteurs disent que les choix 7/1 et 10/1 sont les plus populaires auprès des emprunteurs. En règle générale, la période ne portant que sur les intérêts correspond à la période à taux fixe pour les prêts à taux variable. Cela signifie que si vous avez un bras 10/1, par exemple, vous ne paieriez d'intérêts que pour les dix premières années.
Sur un ARM composé uniquement d’intérêts, le taux d’intérêt s’ajuste une fois par an (c’est de là que vient le «1») à la fin de la période d’introduction, en fonction d’un taux d’intérêt de référence tel que le LIBOR plus une marge déterminée par le prêteur. Le taux de référence change en fonction de l'évolution du marché, mais la marge est prédéterminée au moment où vous contractez le prêt.
Limite de plafonnement des taux Changements de taux d'intérêt. Cela est vrai pour tous les bras, pas seulement pour les intérêts. Casey Fleming, agent de crédit chez C2 Financial Corp à San Diego et auteur du document intitulé "Le Guide de prêt: Comment obtenir le meilleur prêt hypothécaire possible", indique Casey Fleming, le plafond initial du taux d'intérêt applicable aux 3/1 ARM et 5/1 ARM. Cela signifie que si votre taux d'intérêt initial est de trois pour cent, alors que la période ne portant que sur les intérêts se termine au cours de la quatrième ou sixième année, votre nouveau taux ne dépassera pas cinq pour cent. Sur les 7/1 et 10/1, le plafond de taux initial est généralement de cinq.
Par la suite, les majorations tarifaires sont généralement limitées à 2% par an, quelle que soit la période d’introduction du programme ARM. Les plafonds à vie sont presque toujours supérieurs de cinq pour cent au taux d’intérêt initial du prêt, explique Fleming. Ainsi, si votre taux de départ est de trois pour cent, il pourrait augmenter à cinq pour cent la huitième année, à sept pour cent la neuvième et à un maximum de huit pour cent la dixième année.
Une fois la période d'intérêt seulement terminée, vous devrez commencer à rembourser le principal sur le reste de la durée du prêt - sur une base entièrement amortie, selon le prêteur. De nos jours, les prêts à intérêt seulement ne comportent pas de paiements en ballon; En règle générale, ils ne sont même pas autorisés par la loi, dit Fleming. Donc, si la durée totale d'un ARM 7/1 est de 30 ans et que la période ne portant que sur les intérêts est de sept ans, votre paiement mensuel sera recalculé en fonction de deux choses: premièrement, le nouveau taux d'intérêt, et deuxièmement, le remboursement du principal sur les 23 années restantes.
Prêts à taux fixe seulement
Les prêts hypothécaires à taux fixe seulement ne sont pas aussi courants. Avec un prêt à taux fixe et à intérêt uniquement de 30 ans, vous pouvez ne payer des intérêts que pendant dix ans, puis payer les intérêts et le capital des 20 années restantes. En supposant que vous ne consacriez rien au principal pendant ces dix premières années, votre versement mensuel augmenterait considérablement la 11e année, non seulement parce que vous commenceriez à rembourser le principal, mais aussi parce que vous rembourseriez le principal en seulement 20 ans au lieu de 30 ans. Étant donné que vous ne remboursez pas le capital pendant la période ne portant que sur les intérêts, lorsque le taux est réinitialisé, le nouveau versement d’intérêts est basé sur le montant total du prêt. Un prêt de 100 000 dollars assorti d’un taux d’intérêt de 3, 5% ne coûterait que 291, 67 dollars par mois pendant les dix premières années, mais 579, 96 dollars par mois pendant les 20 années restantes (presque le double).
Sur 100 ans, le prêt de 100 000 USD vous coûterait 174 190, 80 USD - calculé comme suit: (291, 67 USD x 120 versements) + (579, 96 USD x 240 versements). Si vous aviez contracté un emprunt à taux fixe de 30 ans au même taux d’intérêt de 3, 5% (comme indiqué ci-dessus), votre coût total sur 30 ans serait de 161 656, 09 $. Cela représente des intérêts supplémentaires de 12 534, 71 $ sur le prêt avec intérêt seulement, et ce coût en intérêts supplémentaire est la raison pour laquelle vous ne souhaitez pas conserver un prêt avec intérêt uniquement pour toute sa durée. Toutefois, vos frais d’intérêt réels seront moindres si vous prenez la déduction fiscale des intérêts hypothécaires.
Ces types de prêts sont-ils largement disponibles?
Yael Ishakis, vice-président de FM Home Loans à Brooklyn et auteur du "The Complete Guide to Purchasing", explique que tant les emprunteurs ont eu des problèmes avec des prêts à intérêt uniquement pendant les années de bulle, et que les banques hésitent à proposer ce produit aujourd'hui. une maison."
Fleming dit que la plupart sont des prêts jumbo à taux variable d'une durée fixe de cinq, sept ou dix ans. Un prêt jumbo est un type de prêt non conforme. Contrairement aux prêts conformes, les prêts non conformes ne sont généralement pas éligibles pour être vendus à des entreprises parrainées par le gouvernement, Fannie Mae et Freddie Mac - les plus gros acheteurs de prêts hypothécaires conformes et la raison pour laquelle les prêts conformes sont si largement disponibles.
Lorsque Fannie et Freddie achètent des prêts à des prêteurs hypothécaires, ils mettent davantage d'argent à la disposition des prêteurs pour qu'ils puissent émettre des prêts supplémentaires. Les prêts non conformes, tels que les prêts à intérêt seulement, ont un marché hypothécaire secondaire limité. Il est donc difficile de trouver un investisseur qui souhaite les acheter. De plus en plus de prêteurs s'accrochent à ces prêts et les desservent en interne, ce qui signifie qu'ils ont moins d'argent pour contracter des emprunts supplémentaires. Les prêts à intérêt seulement ne sont donc pas aussi largement disponibles. Même si un prêt à intérêt seulement n'est pas un prêt jumbo, il est toujours considéré comme non conforme.
Parce que les prêts à intérêt seulement ne sont pas aussi largement disponibles que, par exemple, les prêts à taux fixe de 30 ans, «le meilleur moyen de trouver un bon prêteur avec intérêt est de passer par un courtier réputé avec un bon réseau, car cela prendra un certain temps. achats sérieux pour trouver et comparer des offres », dit Fleming.
Comparer les coûts
«L'augmentation du taux applicable à la fonction d'intérêt seulement varie selon le prêteur et le jour, mais vous payez au moins 0, 25% de prime supplémentaire sur le taux d'intérêt», déclare Fleming.
De même, Whitney Fite, président d'Angel Oak Home Loans à Atlanta, a déclaré que le taux appliqué à un prêt hypothécaire portant uniquement intérêt était supérieur d'environ 0, 125 à 0, 375% à celui d'un prêt à taux fixe ou d'un bras amortissable, selon le cas.
Voici à quoi ressembleraient vos paiements mensuels avec un prêt de 100 000 dollars portant intérêt uniquement par rapport à un prêt à taux fixe ou à un bras à amortissement total, chacun à un taux typique pour ce type de prêt:
- ARM sur 7 ans, avec intérêt uniquement, 3, 125%: paiement mensuel de 260, 42 $
- Prêt conventionnel à taux fixe de 30 ans (sans intérêt uniquement), 3, 625%: paiement mensuel de 456, 05 $
- ARM totalement amortissable sur 7 ans (amortissement sur 30 ans), 2, 875%: paiement mensuel de 414, 89 $
À ces taux, à court terme, un ARM à intérêt seulement vous coûtera 195, 63 $ de moins par mois par 100 000 $ empruntés pour les sept premières années par rapport à un prêt à taux fixe de 30 ans, et 154, 47 $ de moins par mois par rapport à un prêt entièrement amortissable 7/1 ARM.
Il est impossible de calculer le coût réel à vie d'un prêt à taux d'intérêt fixe uniquement lorsque vous le contractez, car vous ne pouvez pas savoir à l'avance à quoi le taux d'intérêt sera réinitialisé chaque année. Il n’existe aucun moyen d’en augmenter le coût, ajoute Fleming, mais vous pouvez déterminer le plafond du taux d’intérêt à vie et le plancher de votre contrat. Cela vous permettrait de calculer le coût minimal et maximal à vie et de savoir que votre coût réel se situerait quelque part entre les deux. "Ce serait une gamme énorme cependant", dit Fleming.
Le résultat final
Les prêts hypothécaires à intérêt seulement peuvent être difficiles à comprendre, et vos paiements augmenteront considérablement une fois la période d’intérêt seulement terminée. Si votre prêt à intérêt seulement est un bras, vos paiements augmenteront encore plus si les taux d'intérêt augmentent, ce qui est une valeur sûre dans le contexte actuel de taux bas. Ces prêts conviennent parfaitement aux emprunteurs avertis qui comprennent parfaitement leur fonctionnement et les risques qu’ils prennent.