Achat d'une résidence secondaire à louer

Bien qu’investir dans un bien locatif présente des avantages financiers, il existe également des risques - les locataires qui ne paient pas leur loyer et la migraine de devenir propriétaire - également. Vous aurez besoin de peser les impôts, l'appréciation de l'immobilier, les emprunts hypothécaires et les coûts d'entretien, ainsi que votre désir de devenir propriétaire lorsque vous décidez si le fait de posséder une location est un choix financier judicieux.

Pensez aux avantages fiscaux

Vous pouvez déduire les intérêts, taxes, assurances et autres dépenses du revenu de la propriété et généralement déduire les pertes de votre autre revenu. Vous pouvez également déduire l'amortissement de vos impôts. À compter du 26 janvier 2019, la déduction correspond essentiellement à une indemnité d’usure sur 27, 5 ans. Vous pouvez vendre un bien locatif et transférer le produit de la vente dans un autre bien locatif sans payer d’impôt sur les gains en capital. (Pour une lecture connexe, voir "Allégements fiscaux pour les propriétaires de résidences secondaires")

N'oubliez pas que vous serez un propriétaire

Votre bien locatif est une entreprise qui demande du temps et de l’énergie. Vous devez vous tenir au courant des lois sur la location et êtes légalement tenu de maintenir une propriété habitable et sûre pour vos locataires. N'oubliez pas qu'un locataire qui paie le gros prix a le droit de s'attendre à une réponse quasi instantanée à tout problème, qu'il soit grand ou petit. Les locataires qui savent qu'ils paient un peu moins cher auront tendance à être un peu moins exigeants. Cela aide si vous pouvez faire des réparations mineures vous-même. Vous devez également percevoir les loyers et traiter avec les locataires délinquants.

Si la perspective de gérer vos propres locations est décourageante, demandez à votre courtier immobilier d’être référé à un gestionnaire immobilier ou à un gardien ou faites une recherche en ligne. Sachez simplement que l’embauche d’un gestionnaire immobilier affectera votre retour.

Faites vos devoirs immobiliers

Consacrez autant, sinon plus, de temps à la recherche d'un bien locatif à l'achat d'un logement. Vous devez connaître les spécificités du marché, les lois de zonage et les tendances en matière de location et de vente de maisons dans le lieu que vous envisagez. Examinez les écoles, les transports, les ressources récréatives, les magasins et les attentes des locataires de la région en matière de location. L'achat d'une forclusion peut être une option, car la banque saisissante souhaite généralement recouvrer le solde de l'hypothèque et vendra la propriété à un prix inférieur à la valeur marchande.

Vous voudrez que votre propriété soit attrayante pour les locataires. Cherchez une propriété avec front de mer ou proche d'un campus universitaire ou d'une zone scolaire locale. Une maison plus ancienne dans une communauté stable ou dans un quartier en cours de revitalisation peut également être une bonne option. Si vous achetez un immeuble locatif sur un nouveau terrain de golf, prenez garde au "syndrome du terrain de golf". Si des terrains de golf plus récents et plus sophistiqués sont construits dans la même zone, votre propriété peut paraître périmée dans quelques années, ce qui fera baisser le prix.

Ne négligez pas de courir les chiffres

Utilisez des applications pour smartphone ou des calculateurs hypothécaires en ligne pour analyser vos coûts de logement mensuels. Une calculatrice devrait vous permettre de saisir le prix d'achat, le versement initial, les taxes, l'assurance et le taux d'intérêt du prêt hypothécaire. Les taux des hypothèques sur les immeubles locatifs sont généralement plus élevés que ceux d'une résidence principale.

Également facteur d'entretien et de réparation. En règle générale, environ 1% du prix d’achat par an est raisonnable. Une propriété de 300 000 USD coûterait environ 3 000 USD par an. Toutefois, vous pouvez augmenter le pourcentage à 1, 5% ou 2% si la propriété est plus ancienne. Une autre façon de calculer les réparations et l’entretien est de respecter ce que l’on appelle parfois la «règle du pied carré», qui suggère un budget de 1 $ par pied carré par an pour les propriétaires. Par exemple, si votre logement locatif a une superficie de 1 800 pieds carrés, les coûts de réparation et d’entretien s’élèvent à 1 800 dollars par an.

Conseils pour le propriétaire éventuel

Un exemple du monde réel

Voici un exemple de revenu projeté: supposons que vous louez une maison de 300 000 $ pour 2 000 $ par mois. L'acompte de 20% est de 60 000 $ et le taux d'intérêt fixe sur 30 ans du solde de 240 000 $ est de 4%. Les taxes, les assurances et un budget de maintenance porteront le coût mensuel à 1 764 dollars, générant un bénéfice nominal de 2 838 dollars par an, ou 4, 73% de la mise de fonds par an. Pas mal. C'est beaucoup mieux qu'un compte d'épargne et mieux que la plupart des actions de premier ordre versent des dividendes, bien que peut-être pas autant que vous pourriez gagner sur le marché boursier une bonne année. Toutefois, lorsque vous calculez l’amortissement type de 3, 64%, le gain nominal de 2 838 $ devient une perte de 6 252 $, que vous pouvez imputer à d’autres revenus. Toutefois, selon votre tranche d'imposition, cela pourrait représenter plusieurs centaines de dollars d'économies d'impôt, ainsi qu'un flux de trésorerie positif, en plus de la possibilité que la maison prenne de la valeur.

Le résultat final

Investir dans l'immobilier pour le revenu ne convient pas à tout le monde, mais si vous traitez votre investissement comme une entreprise, si vous avez une tolérance aux risques inhérents et si vous êtes commode avec un marteau, les avantages financiers peuvent être substantiels. (Pour une lecture connexe, voir "Comment se payer une deuxième maison")