Comment choisir un plan de paiement hypothécaire inversé
Vous pouvez recevoir le produit du type le plus populaire de prêt hypothécaire inversé, le prêt hypothécaire avec conversion en valeur nette (HECM), de six manières différentes. Le Département du logement et du développement urbain des États-Unis, qui réglemente les HECM, appelle ces choix «plans de paiement». Vous pouvez choisir de recevoir un gros montant forfaitaire, d’établir une ligne de crédit sur laquelle vous pouvez faire appel au besoin, de recevoir des paiements mensuels égaux. ou choisissez une combinaison de ces options.
Contenu
- Le plan de paiement à taux fixe
- Plans de paiement à taux ajustable
- Option 1: Plan de paiement du mandat
- Option 2: Plan de paiement à terme
- Option 3: marge de crédit
- Option 4: Plan de mandat modifié
- Option 5: Plan à terme modifié
Le plan que vous choisirez affectera le montant d'argent que vous recevrez à court et à long terme, la rapidité avec laquelle vous utiliserez la valeur nette de votre maison et l'efficacité d'un prêt hypothécaire inversé au service de vos objectifs financiers. Voici un aperçu du fonctionnement de chaque plan de paiement et de leurs avantages et inconvénients. (Pour en savoir plus, voir Un coup d'oeil sur la réglementation des hypothèques inversées et le Guide complet des hypothèques inversées.)
Le plan de paiement à taux fixe
Si vous souhaitez un prêt hypothécaire inversé à taux fixe, vous n’avez qu’une option de plan de paiement: un paiement forfaitaire à versement unique.
Comment ça fonctionne
Vous recevez un montant important en une fois dès la clôture de votre prêt hypothécaire inversé. Les intérêts courus sur ce montant, les primes mensuelles d’assurance prêt hypothécaire ainsi que les frais de clôture financés jusqu’à ce que le prêt hypothécaire inversé devienne exigible. Le taux d’intérêt initial est plus élevé que dans les régimes à taux ajustables, mais le taux d’intérêt prévu dans le temps est plus bas.
Les pros
Vous devez utiliser ce type de prêt pour rembourser un solde hypothécaire élevé ou couvrir une autre dépense importante. «La distribution forfaitaire est celle qui convient le mieux aux personnes qui ont une importante hypothèque à rembourser», déclare Casey Fleming, conseiller en prêts hypothécaires à San Jose, en Californie, qui travaille actuellement pour C2 Financial Corp. années d'expérience dans le secteur hypothécaire. Il dit que c'est la meilleure option si vous devez utiliser tout ou partie de votre produit disponible à la fois.
Les inconvénients
Vous ne pouvez recevoir aucun produit supplémentaire de ce prêt à l'avenir. Les emprunteurs qui ne maîtrisent pas bien leur argent ou qui ont perdu leur capacité à le faire risquent de dilapider le produit ou de le dépenser trop rapidement. Les fraudeurs persuadent parfois les personnes âgées de contracter ce type de prêt ou ciblent les propriétaires qui en ont récemment fait un. (Pour plus d'informations, voir Méfiez - vous de ces escroqueries par prêt hypothécaire inversé .)
Fleming dit que le principal inconvénient est que «dans presque tous les cas, le tirage maximum de la première année correspond à 60% de la limite de capital initiale. Étant donné que cette option ne comporte qu'un tirage, le montant maximum du prêt est assez faible. »Vous conservez les 40% restants comme avoir net. Vous ne pouvez jamais emprunter contre ces 40%, mais l'avoir peut s'avérer utile si vous souhaitez vendre votre maison et rembourser votre prêt hypothécaire inversé.
Pour accéder à toutes vos actions au fil du temps, vous devez choisir un plan de paiement à taux ajustable.
Plans de paiement à taux ajustable
Les cinq autres plans de paiement hypothécaire inversé ont des taux ajustables. Si vous choisissez l'une de ces options, trois possibilités s'offrent à vous pour que votre taux d'intérêt change. Un seul s'appliquera à votre prêt hypothécaire et il sera divulgué dans les documents de votre prêt.
- Votre taux d'intérêt sera ajusté une fois par an en fonction de l'indice CMT (Constant Maturity Treasury) plus une marge établie par le prêteur. Le taux ne peut pas augmenter de plus de 2% par an et il ne peut augmenter ou diminuer de plus de 5% par rapport au taux initial sur la durée du prêt.
- Votre taux d'intérêt sera ajusté mensuellement en fonction de l'indice CMT plus une marge établie par le prêteur. Le taux ne peut pas augmenter de plus de 10% sur la durée du prêt, et il n’ya aucune limite à la baisse du taux d’intérêt.
- Votre taux d'intérêt sera ajusté mensuellement en fonction du taux interbancaire offert à Londres, majoré d'une marge établie par le prêteur. Le taux ne peut pas augmenter de plus de 10% sur la durée du prêt, et il n’ya aucune limite à la baisse du taux d’intérêt.
Bien que le scénario qui s'applique à votre prêt soit important, car il affecte le montant des intérêts de votre prêt au fil du temps, cela n'a pas d'importance en ce qui concerne vos paiements mensuels prévus ou votre marge de crédit disponible. Un changement significatif du taux d'intérêt avec un prêt hypothécaire inversé ne vous expose pas au risque de forclusion comme vous le pouvez avec un prêt hypothécaire à terme. Un taux d'intérêt plus élevé affecte toutefois la valeur nette de votre maison et signifie que vous risquez de recevoir moins si vous vendez la maison.
Si vous envisagez de rester dans votre maison toute votre vie, la hausse des taux d’intérêt peut ne pas être une préoccupation majeure. Si vous ne le faites pas, vous voudrez peut-être vous assurer que le taux d'intérêt de votre emprunt correspond au premier scénario, car la hausse maximale du taux d'intérêt est de 5% au lieu de 10%. Votre agent de crédit et votre conseiller en prêts hypothécaires inversés peuvent vous aider à comprendre vos choix et à déterminer l'incidence des taux d'intérêt ajustables sur votre situation.
Lorsque vous demandez un prêt hypothécaire inversé assorti d’un taux d’intérêt ajustable, les illustrations de vos options de plan de paiement utilisent le taux d’intérêt prévu. C'est la meilleure estimation du prêteur quant à la moyenne du taux d'intérêt ajustable sur la durée de votre prêt. C'est l'un des trois facteurs clés pour déterminer le montant que vous pouvez emprunter, ainsi que l'âge du plus jeune emprunteur et la valeur de la propriété.
Maintenant que vous avez compris le fonctionnement des régimes à taux ajustables, examinons vos cinq options de paiement. N'oubliez pas que «paiement» dans ce contexte fait référence à la manière dont vous recevrez le produit du prêt.
Option 1: Plan de paiement du mandat
Comment ça fonctionne
Vous recevez des paiements mensuels égaux tant qu’au moins un emprunteur vit à la maison comme résidence principale. Les paiements mensuels sont calculés en supposant que vous vivrez 100 ans. Si vous ne prévoyez pas vivre aussi longtemps, un plan de paiement à terme, dont il est question ci-après, pourrait constituer une meilleure option. Si vous vivez plus longtemps, vous continuerez à recevoir des paiements. Si vous souhaitez recevoir un paiement mensuel stable pour le reste de votre vie chez vous, le plan de paiement de la durée d'occupation est un bon choix.
Les pros
«Les indemnités d'occupation sont excellentes pour ceux qui pensent vivre longtemps à la maison et qui ont besoin d'un revenu mensuel stable», a déclaré Fleming. Vous n'avez pas à craindre de manquer de produit hypothécaire inversé avec un régime de paiement de tenure tant que vous continuez de respecter les autres conditions du prêt.
Les inconvénients
Si vous avez des factures importantes à payer, ce plan ne vous aidera pas à les payer. De plus, alors que ce plan de paiement fournit apparemment un revenu garanti à vie, si vous devez quitter votre domicile pour des raisons de santé - ou si vous ne suivez pas les charges immobilières obligatoires, telles que l'assurance du propriétaire, les taxes foncières et l'entretien de base -, l'hypothèque inversée sera due et payable (ceci est vrai pour n'importe quel plan de paiement), et vous ne recevrez aucun autre paiement à moins que vous ne guérissiez le défaut
Vos héritiers ou vous-même recevrez tout l'argent restant de la vente de votre maison une fois que l'hypothèque inversée aura été remboursée. Toutefois, dans le pire des scénarios, un marché immobilier déprimé combiné à des taux d’intérêt élevés, vous n’auriez peut-être pas beaucoup d’argent.
Option 2: Plan de paiement à terme
Comment ça fonctionne
Vous obtenez des paiements mensuels égaux pour une période de temps que vous choisissez, par exemple 10 ans. «Les paiements à terme sont préférables si vous avez une idée précise de la durée de votre séjour à la maison», déclare Fleming. "Les personnes plus âgées - 80 ans et plus - ou ceux qui veulent partir dans quelques années peuvent choisir ce type."
Les pros
Le paiement mensuel est plus élevé par rapport à un plan de paiement de la durée de service. Bien que vous ne receviez plus de paiements mensuels une fois que vous aurez atteint la fin de la durée du prêt, vous pourrez continuer à vivre chez vous jusqu'à votre décès ou à votre déménagement (tant que vous continuerez à respecter l'autre prêt. telles que le paiement de vos taxes foncières).
Les inconvénients
Vous ne gagnerez pas un revenu stable à vie, sauf si vous décédez pendant la durée du prêt. Vous pourriez utiliser votre patrimoine immobilier trop tôt dans votre vie et ne pas avoir d’autre source de financement sur laquelle compter.
Option 3: marge de crédit
Comment ça fonctionne
Vous avez accès à de l'argent quand vous en avez besoin. Vous pouvez décider à quel moment utiliser votre marge de crédit et combien en prendre, tant que votre solde est inférieur à la limite de capital. Votre prêteur ne peut vous demander de retirer un montant minimum ou de retirer un montant minimum selon un calendrier défini.
Les pros
Une ligne de crédit offre beaucoup de flexibilité. Vous pouvez retirer une somme forfaitaire importante au début, puis emprunter des fonds supplémentaires au fil du temps, et vous aurez accès à cette équité supplémentaire qui reste bloquée avec le plan de paiement à taux fixe. Vous pouvez également laisser la ligne intacte pendant des années en prévision du jour où vous pourriez en avoir besoin. Vous pouvez également retirer des montants égaux ou similaires chaque mois. Fondamentalement, vous pouvez personnaliser vos retraits en fonction de vos besoins et les ajuster en fonction de vos besoins.
Une ligne de crédit peut fonctionner comme une somme forfaitaire, une durée ou un plan à terme, mais vous avez plus de contrôle. En outre, la portion inutilisée de votre marge de crédit augmente avec le temps au même taux d’intérêt que vous payez sur le montant que vous avez emprunté. En outre, vous ne payez que des intérêts sur l'argent que vous avez réellement emprunté, ce qui peut faciliter la vente et le transfert ultérieur ou potentiellement laisser de l'argent à vos héritiers. Contrairement à une marge de crédit hypothécaire résidentielle, une marge de crédit hypothécaire inversée ne peut être révoquée, même si la valeur de votre maison diminue ou que votre situation financière se détériore.
Les inconvénients
Vous pouvez utiliser une marge de crédit en empruntant le maximum de 60% de votre capital maximum la première année et les 40% restants le premier jour de la deuxième année. Si vous faites cela, vous n'aurez plus accès aux fonds. En outre, cela peut prendre jusqu'à cinq affaires jours pour recevoir les fonds que vous demandez sur votre ligne de crédit, vous devez donc vous assurer de garder suffisamment d’espèces dans votre compte courant pour des besoins urgents.
Option 4: Plan de mandat modifié
Comment ça fonctionne
Vous obtenez des paiements mensuels fixes combinés à l'accès à une marge de crédit aussi longtemps qu'un emprunteur occupe la maison comme résidence principale. Les versements mensuels fixes seront moins importants que si vous bénéficiez d'un régime d'occupation direct et la marge de crédit sera plus petite que si vous bénéficiez d'un régime de marge de crédit linéaire, mais vous aurez accès au même montant total.
Les pros
Vous avez la possibilité d'établir vos paiements mensuels et de choisir le montant de votre ligne de crédit. Si vous voulez des paiements mensuels plus importants, vous pouvez choisir une ligne de crédit plus petite. Si vous souhaitez une ligne de crédit plus importante, vous pouvez opter pour des paiements mensuels moins importants.
Il vous permet de répondre à vos besoins de trésorerie mensuels habituels sans emprunter plus que nécessaire. Grâce à cette option, vos intérêts débiteurs sont réduits, vous risquez moins d’utiliser toutes vos actions et de ne pas être en mesure de vous déplacer si vous le souhaitez ou si vous en avez besoin ultérieurement.
Les inconvénients
Si vous avez besoin d'une grosse somme tout de suite, ce plan de paiement n'est probablement pas votre meilleure option.
Option 5: Plan à terme modifié
Comment ça fonctionne
Vous bénéficiez d'un paiement mensuel fixe pour un nombre de mois prédéterminé, ainsi que d'un accès à une marge de crédit aussi longtemps que l'emprunteur conserve le domicile de sa résidence principale. Les paiements mensuels fixes seront moins importants que si vous bénéficiez d'un plan à terme simple et la marge de crédit sera plus petite que si vous bénéficiez d'un plan à ligne de crédit simple, mais vous aurez accès au même montant total.
Les pros
Vous avez la possibilité d'établir la taille de vos paiements mensuels et la durée pendant laquelle vous les recevez. Ils seront plus élevés que dans le cas d'un plan de gestion modifié, avec une limite de crédit identique. Vous avez également la possibilité de choisir la taille de votre ligne de crédit.
À la fin de la durée, vous aurez toujours accès au produit du prêt si vous n’avez pas utilisé votre marge de crédit. Comme avec le plan de tenure modifié, vous pouvez réduire vos frais d'intérêts et éventuellement disposer de suffisamment de fonds propres pour pouvoir les transférer ultérieurement.
Les inconvénients
Vous pourriez manquer de produits hypothécaires inversés. Vous ne recevez des versements mensuels que pour un nombre défini de mois ou d'années, vous devez donc utiliser votre marge de crédit avec prudence si vous prévoyez avoir besoin d'un revenu au-delà de la date d'échéance. Ce plan n’est pas non plus le meilleur choix pour les gros besoins d’avance.
Le résultat final
Les HECM offrent de nombreux modes de paiement car les propriétaires seniors ont des besoins financiers différents. Aucune option particulière n'est universellement bonne ou mauvaise. «La meilleure option dépend entièrement de la situation et des besoins du client», déclare Fleming. Cependant, poursuit-il, «en règle générale, je privilégie la ligne de crédit par rapport à la durée ou au paiement», expliquant que c’est parce que la ligne de crédit vous permet de faire des retraits mensuels, comme vous le feriez avec un régime ou une formule à terme, mais donne vous avez la possibilité d’en retirer davantage en cas d’urgence et d’accumuler des économies d’intérêts si vous n’avez pas besoin de les utiliser.
Faites vos recherches et posez beaucoup de questions à votre prêteur et à votre conseiller en hypothèques inversées pour déterminer quel plan de paiement vous convient le mieux. (Pour en savoir plus, voir 5 Signes: l'hypothèque inversée est une bonne idée et le choix du prêteur hypothécaire inversé de droite .)
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