Comment les taxes foncières sont calculées

Chaque année, des millions de propriétaires paient des taxes foncières. Dans la plupart des situations, lorsque la facture fiscale vient, si cela semble raisonnable, ils le paient et continuent leur vie. Pour vous assurer que vos impôts fonciers ne sont pas excessifs, il est impératif de comprendre les calculs utilisés par le bureau de l'évaluateur immobilier de votre communauté.

Évaluation de l'impôt foncier

Différents types de biens sont soumis à différents types d’impôts sur le terrain et ses structures. Par exemple, les terres non bâties n’auront aucun coût de remplacement s’il n’y a pas de structures. Si l’on a accès à des services publics tels que les égouts, l’eau et le gaz, l’évaluation peut être plus poussée. Si l'évaluateur estime que le terrain a un potentiel de développement, cela peut conduire à une évaluation plus élevée et à davantage d'impôts pour le propriétaire.

Les taxes foncières constituent une source de revenus importante pour les gouvernements des villes, des comtés et des États. Ces taxes proviennent d'un pourcentage de la valeur estimée de la propriété. Les différents conseils d’administration et assemblées législatives se rencontrent pour décider des taux appropriés. Ils tiennent des audiences budgétaires pour déterminer le montant d'argent à allouer à la fourniture des divers services requis par la communauté locale. Ces services, tels que l'éducation, les transports, les urgences, les parcs, les loisirs et les bibliothèques, sont financés par les taxes foncières.

À partir de l'année d'imposition 2018, la loi sur la réduction de l'impôt sur l'emploi et l'emploi a imposé un plafond de 10 000 dollars par an (5 000 dollars pour les mariés et le dépôt séparé) des retenues fédérales sur les impôts locaux et locaux (SALT). Cela inclut tous les biens immobiliers, les revenus et les taxes de vente sur la propriété. Comprendre quelles déductions s’appliquent et comment les taxes foncières sont calculées vous aidera à éviter de trop payer.

WATCH: Comment sont calculés les impôts fonciers?

Calcul des taxes foncières

Les taxes foncières sont calculées en utilisant la valeur de la propriété. Cela inclut à la fois le terrain et les bâtiments qui s’y trouvent. Tous les un à cinq ans, les évaluateurs d’impôt évalueront le bien et chargeront le propriétaire de l’enregistrement du taux approprié, conformément aux normes fixées par l’autorité fiscale. Les évaluateurs calculent cette valeur en utilisant soit le prélèvement du moulin, soit la valeur foncière évaluée.

Prélèvement ou taxe de millage

Le prélèvement du moulin correspond au taux de taxe perçu sur la valeur de votre propriété, un moulin représentant un dixième d'un cent. Ainsi, pour 1 000 $ de la valeur foncière évaluée, un moulin équivaudrait à 1 $.

Les prélèvements d’impôts pour chaque juridiction fiscale dans une région sont calculés séparément; ensuite, toutes les taxes sont additionnées pour déterminer le taux de traitement total pour une région entière. En général, les villes, les comtés et les districts scolaires ont tous le pouvoir de prélever des taxes sur les propriétés situées à l'intérieur de leurs limites. Chaque entité calcule la taxe exigée sur les aciéries, laquelle est ensuite comptabilisée pour correspondre à la taxe totale sur les aciéries.

À titre d'exemple de calcul de prélèvement à la source, supposons que la valeur foncière totale évaluée dans un comté soit de 100 millions de dollars et que le comté décide qu'il lui faut 1 million de dollars de recettes fiscales pour mener à bien les opérations nécessaires. Le prélèvement de l'usine s'élèverait à 1 million de dollars divisé par 100 millions de dollars, ce qui équivaut à 1%.

Supposons maintenant que la ville et le district scolaire ont calculé une taxe sur les moulins de 0, 5% et 3%, respectivement. Le prélèvement total pour les moulins dans la région serait de 4, 5% (1% + 0, 5% + 3%) ou de 45 moulins.

3 façons de valoriser la propriété

Les impôts fonciers sont calculés en prenant le prélèvement du moulin et en le multipliant par la valeur estimée de votre propriété. La valeur estimée estime la valeur marchande raisonnable de votre maison. Il est basé sur les conditions du marché immobilier local en vigueur.

L’évaluateur examinera toutes les informations pertinentes concernant votre propriété pour en évaluer la valeur globale. Pour vous donner l’évaluation la plus précise possible, l’évaluateur doit déterminer quelles propriétés similaires se vendent dans les conditions actuelles du marché, quel en serait le coût de remplacement, les coûts d’entretien du propriétaire, les améliorations apportées, le revenu que vous tirez de la propriété et le montant des intérêts qui seraient facturés pour l’achat ou la construction d’une propriété comparable à la vôtre.

L’évaluateur peut estimer la valeur marchande de la propriété en utilisant trois méthodes différentes et a la possibilité de choisir une seule ou une combinaison des trois.

Effectuer une évaluation des ventes

L'évaluateur évalue la propriété en utilisant des ventes similaires dans la région. Les critères incluent l'emplacement, l'état du bien, les améliorations éventuelles et les conditions générales du marché. L'évaluateur procède ensuite à des ajustements dans les chiffres pour indiquer les modifications spécifiques apportées à la propriété, telles que de nouveaux ajouts et des rénovations.

La méthode du coût

C'est à ce moment que l'évaluateur détermine la valeur de votre propriété en fonction du coût de son remplacement. Si la propriété est ancienne, les évaluateurs déterminent le montant de l’amortissement et la valeur de la propriété si elle était vide. Pour les propriétés plus récentes, l'évaluateur déduit toute dépréciation réaliste et examine les coûts des matériaux de construction et de la main-d'œuvre, y compris ces chiffres dans la valeur finale de la propriété.

La méthode du revenu

Cette méthode est basée sur le revenu que vous tireriez de la propriété si elle était louée. À l'aide de cette méthode, l'évaluateur doit être sûr de prendre en compte les coûts liés à l'entretien de la propriété, à la gestion de la propriété, à l'assurance et aux taxes, ainsi que le rendement que vous pouvez raisonnablement attendre de la propriété. Après avoir déterminé la valeur marchande de la propriété, l’évaluation sera obtenue en prenant sa valeur réelle et en la multipliant par un taux d’évaluation. Ce taux correspond à un pourcentage uniforme, varie d’une juridiction fiscale à l’autre et peut être inférieur à 100%. Après avoir obtenu la valeur imposable, il est multiplié par le prélèvement de l'usine pour déterminer vos impôts dus.

Par exemple, supposons que l'évaluateur détermine que la valeur de votre propriété est de 500 000 $ et que le taux d'évaluation est de 8%. La valeur évaluée serait 40 000 $. En prenant la taxe de base de 4, 5% calculée précédemment, l’impôt dû serait de 1 800 dollars (40 000 dollars x 4, 5%).

Une fois que l'évaluateur a la valeur, il travaille en deux étapes: premièrement, il envoie la valeur estimée de la propriété au propriétaire; ensuite, ils suivent avec une facture d'impôt.

Informations utiles sur les taxes foncières

La plupart des factures d'impôts fonciers sont envoyées tous les ans ou tous les cinq ans, selon la communauté où se trouve la propriété. Les informations relatives à l'impôt foncier sont postées séparément, après que le propriétaire a reçu l'évaluation, avec son évaluation de la propriété. Les informations dont dispose l'évaluateur sont considérées comme des archives publiques.

Les propriétaires peuvent savoir combien ils doivent payer en visitant le site Web de l'évaluateur et en entrant leur adresse. Parfois, ils peuvent être facturés un petit supplément pour accéder au matériel. Une autre option est d'aller au bureau de l'évaluateur dans le palais de justice du comté. Tout ce qui est nécessaire est l'adresse. Vous pouvez rechercher les informations et imprimer une copie pour un prix modique.

Le résultat final

Les taxes foncières peuvent être source de confusion. Pour payer le bon montant, il faut comprendre comment la taxe est calculée, les déductions possibles, où se procurer cette information et à quel moment les factures sont envoyées et dues. Cela aide les propriétaires à rester informés en sachant comment les taxes sont calculées, le cycle de facturation et où ils peuvent le localiser.