Comment le refinancement d'une hypothèque affecte votre valeur nette

Le refinancement semble souvent être un excellent moyen de réduire vos versements hypothécaires mensuels et de vous laisser plus d’argent pour d’autres activités. Et ça peut. Mais lorsque vous pesez le pour et le contre, n'oubliez pas de considérer en quoi ce déménagement peut affecter votre valeur nette. La raison: une hypothèque est plus qu'un paiement mensuel. C'est un instrument d'emprunt utilisé pour financer un actif. Et ce jargon de professeur de comptabilité signifie que le fait d’avoir une hypothèque réduit votre valeur nette.

Voici comment fonctionne ce raisonnement: Dans le bilan d'un ménage, une hypothèque est un passif. En tant que tel, il est soustrait de l'actif du ménage pour déterminer la valeur nette de ce dernier. Trop de consommateurs tombent dans le piège du refinancement d'une hypothèque afin de réduire leurs paiements mensuels sans se demander en quoi ce refinancement affecte leur avoir net total. Est-ce que le refinancement de votre maison porte ses fruits? Ou est-ce juste une solution à court terme à un problème plus important?

La période de récupération

La méthode la plus populaire pour déterminer les aspects économiques du refinancement hypothécaire consiste à calculer une période de récupération simple. Cette équation est réalisée en calculant la somme des économies de paiement mensuel réalisables en refinançant une nouvelle hypothèque à un taux d'intérêt inférieur et en déterminant le mois au cours duquel la somme cumulée des économies de paiement mensuel est supérieure aux coûts de refinancement.

Supposons, par exemple, que vous disposiez d'un prêt hypothécaire de 200 000 $ sur 30 ans. Lorsque vous vous en êtes sorti, vous avez obtenu un taux d'intérêt fixe de 6, 5% et votre versement de début du mois est de 1 257 $. Si les taux d'intérêt fixes sont maintenant à 5, 5%, cela pourrait réduire votre paiement mensuel à 1 130 $, ce qui vous permettrait d'économiser 127 $ par mois, soit 1 524 $ par an. (En règle générale, si vous pouvez réduire votre taux d'intérêt actuel de 0, 75% à 1% ou plus, il pourrait être judicieux de envisager un refinancement.)

Ensuite, vous devrez demander à votre nouveau prêteur de calculer votre total des frais de clôture pour le refinancement possible. S'ils atteignent environ 2 300 dollars, vous savez que votre période de récupération serait de 1, 5 ans à la maison (2 300 dollars divisés par 1 524 dollars équivaut à 1, 5 ans). Ainsi, si vous envisagez de rester à la maison pendant deux ans ou plus, le refinancement a du sens, du moins selon la méthode de la période de récupération simple.

Points clés à retenir

• Une méthode simple de période de récupération est souvent utilisée pour calculer le mois où les économies cumulatives d'un propriétaire sont supérieures au coût d'un refinancement.
• Un moyen plus sain de calculer le coût du refinancement consiste à évaluer son impact sur la valeur nette de votre ménage.
• Pour savoir quand une décision de refinancement devient véritablement économique, le propriétaire doit comparer le tableau d'amortissement restant de son prêt hypothécaire actuel au calendrier d'amortissement du nouveau prêt hypothécaire.

Le refinancement affecte la valeur nette de votre ménage

Cependant, cette méthode ignore le bilan du ménage et l'équation de la valeur nette totale. Deux choses principales ne sont pas comptabilisées:

• Le solde principal de l'hypothèque existante par rapport à la nouvelle hypothèque est ignoré. Le refinancement n'est pas gratuit. Les coûts de refinancement doivent être payés à la charge ou, dans la plupart des cas, intégrés au solde du capital de la nouvelle hypothèque. Lorsqu'un solde hypothécaire augmente par le biais d'une opération de refinancement, le passif du bilan du ménage augmente et, toutes choses restant constantes, la valeur nette du ménage diminue immédiatement d'un montant égal au coût du refinancement.
• Le refinancement d’une hypothèque de 30 ans à 25 ans jusqu’à ce qu’elle soit remboursée en une nouvelle hypothèque de 30 ans signifie que vous pourriez payer davantage d’intérêts sur la durée de vie de la nouvelle hypothèque, même si le taux d’intérêt de la nouvelle hypothèque est inférieur au taux que vous paieriez sur les 25 années restantes de l’hypothèque existante.

Regardez les coûts réels du refinancement

Un moyen plus sain financièrement de déterminer les aspects économiques du refinancement qui intègre les coûts réels du refinancement dans l’équation de la valeur nette du ménage consiste à comparer le tableau d’amortissement restant de l’hypothèque existante au calendrier d’amortissement de la nouvelle hypothèque.

Le calendrier d’amortissement de la nouvelle hypothèque inclura les coûts de refinancement dans le solde du capital. (Si les coûts de refinancement sont à la charge, le même montant en dollars doit être soustrait du solde du capital de l'hypothèque existante, en supposant que, si la transaction de refinancement n'a pas lieu, l'argent que vous paieriez pour couvrir les coûts pourrait plutôt être utilisé pour rembourser le solde en principal du prêt existant.)

Soustrayez les économies mensuelles entre les deux hypothèques du solde principal de la nouvelle hypothèque. (Ceci est fait car, en théorie, vous pourriez utiliser les économies mensuelles générées par le refinancement pour réduire le solde en capital de la nouvelle hypothèque.) Le mois au cours duquel le solde en principal modifié de la nouvelle hypothèque est inférieur au solde en principal de la créance existante. L'hypothèque est le mois au cours duquel une période de récupération réellement économique, basée sur la valeur nette du ménage, a été atteinte.

Par ailleurs, des calculateurs d'amortissement sont disponibles sur la plupart des sites Web liés aux prêts hypothécaires. Vous pouvez copier et coller les résultats dans un tableur, puis effectuer le calcul supplémentaire consistant à soustraire les écarts de paiement mensuel du solde du principal de la nouvelle hypothèque.

En utilisant les calculs décrits ci-dessus, une analyse de refinancement d'une hypothèque existante avec un taux d'intérêt fixe de 7%, il reste 25 ans jusqu'au remboursement et un solde principal de 200 000 $ en une nouvelle hypothèque de 30 ans avec un taux fixe de 6, 25% et des coûts de refinancement de 3 000 $ (qui seront intégrés au solde du capital de la nouvelle hypothèque) donnent les résultats suivants:

Si l’on utilise une analyse simple de la période de récupération pour déterminer les aspects économiques du refinancement dans l’exemple ci-dessus, les économies cumulées sur les paiements mensuels sont supérieures aux coûts de refinancement de 3 000 USD à compter du 19 e mois. En d’autres termes, la méthode de la période de récupération simple nous indique que: le propriétaire s'attend à avoir sa nouvelle hypothèque pendant 19 mois ou plus, le refinancement a donc du sens.

Toutefois, si la méthode de la valeur nette est utilisée, la décision de refinancement ne deviendra pas économique avant le mois 29, lorsque le solde en principal de la nouvelle hypothèque moins l’épargne de paiement mensuel cumulée sera inférieur au solde en principal de l’hypothèque existante. L'approche de la valeur nette nous indique qu'il faut 10 mois de plus que l'approche de la période de récupération simple avant que le refinancement ne soit rentable.

Si vous refinancez une fois que votre maison a perdu de la valeur et que vous devez souscrire une assurance hypothécaire privée, l'impact négatif sur votre valeur nette pourrait être encore plus important.

Autres facteurs

N'oubliez pas que pendant les périodes de déclin de la valeur des maisons, de nombreuses maisons sont évaluées à un prix bien inférieur à ce qu'elles valaient auparavant. Cela peut vous empêcher de disposer de suffisamment de capitaux propres dans votre maison pour payer l'acompte de 20% sur le nouveau prêt hypothécaire et vous obliger à déposer un dépôt en espèces plus important que prévu. Cela pourrait également vous obliger à souscrire une assurance hypothécaire privée, ce qui augmentera votre paiement mensuel. Dans ces cas, même avec la baisse des taux d’intérêt, vos économies réelles pourraient ne pas représenter beaucoup.

Le résultat final

En calculant les coûts réels du refinancement de votre prêt hypothécaire, vous pouvez déterminer avec précision la période de récupération réelle à laquelle vous devez faire face. Réduire les chiffres demande un peu de travail, mais tout le monde peut le faire.

Surtout si vous envisagez de déménager dans les prochaines années, prendre quelques minutes pour calculer les données économiques réelles d'un refinancement de votre prêt hypothécaire peut très bien vous aider à éviter d'endommager votre patrimoine par des milliers de dollars. Et s’il semble que le refinancement sera rentable pour vous, vous aurez une compréhension beaucoup plus claire du moment exact où vous commencerez à bénéficier de ce mouvement.