Les tenants et aboutissants des transactions immobilières financées par les vendeurs

En ce qui concerne le financement de l'immobilier résidentiel, la plupart des transactions suivent un processus éprouvé. Le vendeur trouve un acheteur consentant disposant du revenu, des antécédents professionnels et de la cote de crédit requis pour pouvoir prétendre à un prêt hypothécaire, et une institution prêteuse met à disposition l’argent nécessaire pour financer la transaction.

Mais que se passe-t-il si le financement traditionnel n’est pas disponible et que l’acheteur et le vendeur souhaitent toujours procéder à la vente en privé? Entrez ce que l'on appelle le financement du vendeur. Comme le terme l'indique, la personne qui vend la maison finance l'achat plutôt que la banque qui fournit une hypothèque à l'acheteur.

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En quoi le financement par le vendeur est-il favorable?

Cette alternative au financement traditionnel est une option utile parfois ou dans des endroits où il est difficile d’obtenir une hypothèque. Dans de telles conditions, le financement par le vendeur permet aux acheteurs d’avoir accès à une autre forme de crédit. Les vendeurs, à leur tour, peuvent puiser dans une population d'acheteurs qui ne sont pas nécessairement admissibles à un prêt hypothécaire traditionnel. Et puisque le vendeur finance la vente, la propriété peut demander un prix de vente plus élevé.

Une banque n'est pas directement impliquée dans une vente financée par le vendeur; l'acheteur et le vendeur prennent les dispositions eux-mêmes. Ils établissent un billet à ordre indiquant le taux d'intérêt, le calendrier des paiements de l'acheteur au vendeur, ainsi que les conséquences en cas de non-respect de ces obligations par l'acheteur. Contrairement à une vente impliquant une hypothèque, il n’ya donc pas de transfert du principal de l’acheteur au vendeur, mais simplement un accord sur le remboursement de cette somme dans le temps.

Avec seulement deux acteurs principaux impliqués, le financement par le propriétaire peut être plus rapide et moins coûteux que la vente d'une maison de la manière habituelle. Willie Kathryn Suggs, la principale courtière et propriétaire de la maison de courtage immobilier basée à Harlem qui porte son nom, a déclaré que, lorsque le vendeur finance la vente, "la transaction se ferme plus rapidement, car il n'y a pas d'attente pour le responsable des prêts bancaires, le souscripteur et le responsable juridique. département pour effacer le fichier. " Suggs note également que "les acheteurs adorent [financer les ventes] car ils peuvent obtenir moins d'argent à la maison".

Les frais de clôture sont en effet moins élevés pour une vente financée par le vendeur. Sans la participation d'une banque, la transaction évite les coûts liés aux emprunts hypothécaires ou aux points de réduction, ainsi que les frais d'origination et une foule d'autres frais que les prêteurs fixent régulièrement pendant le processus de financement. Il existe également une plus grande flexibilité, au moins apparemment, des dispositions relatives aux prêts, allant de l’acompte requis au taux d’intérêt jusqu’à la durée de l’accord.

Le financement du vendeur ne court généralement que pour une période assez courte, par exemple cinq ans, avec un paiement forfaitaire qui doit arriver à la fin de cette période. La théorie - ou du moins l'espoir, est que l'acheteur finira par refinancer ce paiement avec un prêteur traditionnel, armé d'une solvabilité améliorée et ayant accumulé une certaine équité dans la maison.

Ce que les acheteurs doivent savoir

Malgré tous les avantages potentiels du financement par le vendeur, les transactions qui l'utilisent comportent des risques et des réalités pour les deux parties. Voici ce que les acheteurs doivent prendre en compte avant de finaliser une transaction financée par le vendeur.

Ne vous attendez pas à de meilleures conditions qu'avec une hypothèque. À mesure que les conditions d'une transaction financée par le vendeur sont définies, la flexibilité rencontre souvent la réalité. Le vendeur digère ses besoins et ses risques financiers, y compris la possibilité que l'acheteur fasse défaut sur le prêt, dans la perspective d'un processus d'expulsion potentiellement coûteux et compliqué.

Le résultat peut faire réfléchir pour l'acheteur. Par exemple, il est possible que vous obteniez un taux d'intérêt plus avantageux que celui proposé par les banques, mais il est plus probable que vous payiez plus, peut-être plusieurs points de pourcentage supplémentaires au-dessus du taux en vigueur. Et vous devrez probablement fournir un acompte de taille comparable à celle d'un prêt hypothécaire typique, c'est-à-dire 10% ou plus de la valeur de la propriété.

Vous devrez peut-être vous vendre au vendeur. Il est judicieux d’être transparent et direct sur les raisons pour lesquelles vous n’avez pas droit à un prêt hypothécaire traditionnel. Certaines de ces informations peuvent toutefois apparaître lorsque le vendeur vérifie votre historique de crédit et d’autres données de base, notamment votre emploi, vos actifs, vos créances et vos références.

Mais assurez-vous également de signaler toute restriction à votre capacité d'emprunt qui pourrait ne pas apparaître lors de la diligence raisonnable du vendeur. Todd Huettner, courtier en hypothèques et président de Huettner Capital, dont le siège est à Denver, souligne que même un acheteur potentiel disposant d’un bon crédit et d’une mise de fonds importante pourrait avoir récemment démarré une nouvelle entreprise et ne pas être admissible à un prêt pour un maximum de deux ans.

Soyez prêt à proposer un financement vendeur. Les propriétaires qui offrent un financement aux vendeurs le font souvent ouvertement, dans l'espoir d'attirer des acheteurs qui ne sont pas admissibles à une hypothèque. Si vous ne voyez aucune mention du financement du vendeur, interrogez-le, dit le courtier en hypothèques Todd Huettner.

Quand vous le faites, dit-il, proposez l’option aussi explicitement que possible. Au lieu de demander si le financement par le propriétaire est une option, Huettner recommande aux acheteurs de présenter une proposition spécifique. «Par exemple, « mon offre est au prix plein avec 20% de réduction, un financement vendeur de 350 000 $ à 6%, amorti sur 30 ans avec un ballon isolé de cinq ans. Si je ne refinance pas dans deux ou trois ans, j'augmenterai le taux à 7% les quatrième et cinquième années. "

Confirmez que le vendeur est libre de financer la vente. Le financement du vendeur est plus simple lorsque le vendeur est propriétaire de la propriété; une hypothèque détenue sur la propriété introduit des complications supplémentaires. Le fait de payer pour une recherche de titre sur la propriété confirmera que celle-ci est décrite avec précision dans l'acte et qu'elle est dépourvue de privilège hypothécaire ou fiscal.

Selon Jason Burkholder, courtier, directeur des ventes et agent immobilier chez Weichert, agents immobiliers à Lancaster, Pennsylvanie, "la plupart des hypothèques ont une clause" due on sale "qui interdit au vendeur de vendre la maison sans rembourser son hypothèque. si un vendeur finance son propriétaire et que la société de prêt hypothécaire le découvre, elle considérera la maison comme «vendue» et exigera le paiement intégral de la dette, ce qui permettra au prêteur de procéder à la saisie. "

Ce que les vendeurs doivent savoir

Gardez ces conseils et ces réalités à l’esprit si vous envisagez de financer la vente d’une maison.

Vous n'avez pas nécessairement à financer la vente pour longtemps. En tant que vendeur, vous pouvez à tout moment vendre le billet à ordre à un investisseur ou à un prêteur, à qui l'acheteur envoie ensuite les paiements. Selon Robin Daniels, investisseur immobilier et propriétaire dans le centre de la Floride, "de nombreux vendeurs craignent de vendre avec un financement par leur propriétaire, mais ne savent pas que le billet qu'ils détiennent est quelque chose qui peut être vendu à quelqu'un d'autre. Cela pourrait se produire le même jour. que le vendeur obtient de l’argent tout de suite. "

En d'autres termes, les vendeurs n'ont pas besoin d'argent et ne doivent pas devenir des prêteurs. Sachez cependant que vous devrez probablement accepter moins que la valeur totale du billet pour pouvoir le vendre, ce qui réduira votre rendement sur la propriété. Selon Amerinotexchange, une société spécialisée dans le financement sur le marché secondaire, les billets à ordre sur des propriétés se vendent généralement entre 65% et 90% de leur valeur nominale.

Faites en sorte que le financement du vendeur fasse partie de votre emplacement pour vendre la propriété. Étant donné que le financement par le vendeur est relativement rare, faites-le savoir en commençant par la liste des biens. Ajouter les mots "financement du vendeur disponible" dans le texte avertira les acheteurs potentiels et leurs agents que l'option est sur la table.

Lorsque les acheteurs potentiels voient votre maison, fournissez plus de détails sur les modalités de financement. Préparez une fiche d'information décrivant les conditions du financement, accompagnée d'une explication générale de ce qu'est le financement du vendeur, car de nombreux acheteurs l'ignoreront.
Cherchez des conseils fiscaux et envisagez également de faire appel au service du prêt.

Étant donné que les transactions financées par le vendeur peuvent poser des problèmes fiscaux, faites appel à un planificateur financier ou à un expert fiscal dans le cadre de votre équipe de vente. En outre, à moins que vous ne soyez expérimenté et à l'aise en tant que prêteur, envisagez de faire appel à une société de gestion de prêts pour percevoir les paiements mensuels, émettre des relevés et effectuer les autres tâches associées à la gestion d'un prêt.

Le résultat final

Comme il est inhabituel et peu familier pour la plupart des gens, le financement par le vendeur peut être une option utile sur les marchés immobiliers difficiles. Toutefois, l’arrangement entraîne certains risques particuliers pour l’acheteur et le vendeur, et il est donc judicieux de faire appel à des professionnels pour les atténuer et permettre au processus de se dérouler sans encombre.
Les deux parties doivent engager un avocat ou un agent immobilier pour rédiger et examiner le contrat de vente et le billet à ordre, ainsi que les tâches connexes. Essayez de trouver des professionnels expérimentés dans les transactions de maisons financées par le vendeur et expérimentés là où vous habitez, si possible, car certains règlements pertinents (tels que ceux régissant les paiements forfaitaires) varient d'une juridiction à l'autre.
Les professionnels peuvent également aider l’acheteur et le vendeur à choisir l’accord qui leur convient le mieux, ainsi que les circonstances de la vente. S'il ne s'agit pas d'une transaction financée par le vendeur, l'investisseur immobilier Don Tepper de Solutions 3D LLC souligne qu '"il existe en fait des dizaines d'autres façons d'acheter", à l'exception d'un contrat hypothécaire traditionnel. Ces arrangements comprennent -option, location-achat, contrat foncier, contrat d'acte, partage de capital et prêts hypothécaires emballés. "La plupart des acheteurs et des agents immobiliers ne savent pas comment ces services fonctionnent", dit-il.