Améliorations locatives
Les améliorations locatives sont les modifications apportées à un bien locatif afin de l'adapter aux besoins particuliers d'un locataire. Celles-ci peuvent inclure des modifications telles que la peinture, l'installation de cloisons, le changement de revêtement de sol ou l'installation d'appareils d'éclairage personnalisés. Les améliorations locatives peuvent être entreprises soit par le propriétaire, qui peut offrir de le faire pour accroître la qualité marchande de son logement locatif, ou par les locataires eux-mêmes.
Bien que la durée de vie économique utile de la plupart des améliorations locatives soit de cinq à dix ans, l’Internal Revenue Code exige que l’amortissement correspondant à ces améliorations se produise pendant la durée de vie économique du bâtiment.
Comment fonctionnent les améliorations locatives
Les améliorations locatives sont également appelées améliorations locatives ou constructions et sont généralement apportées par les propriétaires d'immeubles commerciaux. Les propriétaires peuvent apporter ces améliorations aux locataires existants ou nouveaux. Les modifications sont adaptées aux besoins d'un locataire spécifique et à ses besoins.
Les améliorations locatives dépendent de l’application de modifications à une structure appartenant au propriétaire afin d’accommoder un locataire. Toutefois, apporter des modifications à l'espace d'un locataire ne constitue pas une amélioration locative pour les voisins de ce locataire. Les modifications apportées à l'extérieur d'un bâtiment ou à son paysage ne s'appliquent pas non plus. Si un propriétaire remplace le toit de l'immeuble, modernise l'ascenseur ou ouvre un parking - aucune de ces modifications ne constitue une amélioration locative, car elle ne profite pas à un locataire en particulier.
Seules les améliorations apportées à l'intérieur de l'espace d'un locataire spécifique sont considérées comme des améliorations locatives.
Une fois le bail expiré, les améliorations appartiennent généralement au propriétaire, sauf indication contraire dans la convention. Si le locataire est en mesure de les prendre, il doit les retirer sans aucun dommage à la propriété.
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Exemples d'améliorations locatives
Les propriétaires peuvent payer les améliorations locatives pour encourager les locataires à louer des espaces pour de plus longues périodes, en particulier dans le secteur de la vente au détail. Par exemple, une propriétaire d’entreprise loue un immeuble pour son magasin de disc-golf. Le propriétaire peut choisir d'ajouter quatre murs à la zone louée afin de créer des écrans intégrés et des zones de stockage pour les disques. Ces modifications sont considérées comme des améliorations locatives.
Prenons un autre exemple du secteur de la vente au détail. Le propriétaire du magasin A décide de louer des locaux par l’intermédiaire de la société B. Le magasin n’a que quatre murs et aucun autre équipement. Dans le cadre de la négociation du bail, la société B - le propriétaire - accepte d'installer des étagères, un comptoir de service pour les caisses enregistreuses et un présentoir avec éclairage spécial avant l'ouverture du magasin A.
Points clés à retenir
- Une amélioration locative est une modification apportée à un bien locatif afin de l'adapter aux besoins particuliers d'un locataire.
- Les propriétaires peuvent accepter ces améliorations pour les locataires existants ou nouveaux.
- Les améliorations locatives peuvent être apportées par le propriétaire ou le locataire.
- Peindre, installer des cloisons ou des luminaires personnalisés et changer les revêtements de sol sont autant d'améliorations locatives.
- Les agrandissements d'immeubles, d'ascenseurs et d'escaliers mécaniques, de toits, de systèmes de protection contre l'incendie, d'alarme et de sécurité ainsi que de systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation ne sont pas considérés comme des améliorations locatives.
Types d'améliorations locatives
Un locateur peut payer pour des améliorations locatives commerciales au moyen d'une indemnité d'amélioration locataire (TIA). Dans ce cas, le propriétaire autorise un budget fixe pour les améliorations, généralement entre 5 et 15 USD par pied carré, et supervise le projet. Pendant ce temps, le locataire contrôle le processus de rénovation, ce qui peut prendre beaucoup de temps. Si les budgets du projet sont dépassés, le locataire couvre le solde.
Des remises sur le loyer peuvent également être offertes pour les améliorations locatives. Le locateur offre au locataire un loyer gratuit ou à prix réduit pendant un certain nombre de mois, par exemple un mois gratuit par an sur le bail, afin de permettre au locataire de gagner du temps sur les modifications d'espace. Le locataire supervise généralement le projet et contrôle les améliorations apportées au bail. Le locataire est également responsable si les coûts dépassent les montants budgétés. De plus, le loyer peut être augmenté à une date ultérieure, ce qui oblige le locataire à payer davantage pour la location à long terme.
Un autre type d’amélioration locative est l’indemnité standard de construction. Le locataire peut choisir parmi diverses sélections proposées par le propriétaire, telles que l'une des quatre couleurs de peinture. Ces articles peuvent ne pas répondre aux besoins du locataire, qui risque de ne pas être satisfait des résultats. Les améliorations supplémentaires sont à la charge du locataire. Le propriétaire supervise le projet.
Règles d'améliorations locatives
Des modifications ont été apportées à la manière dont les propriétaires et les locataires peuvent demander des déductions à la suite de la nouvelle loi sur la réduction de l'impôt sur l'emploi et l'emploi de 2017.
En décembre 2015, le Congrès des États-Unis a adopté la loi PATH (Protéger les Américains des hausses d'impôts), qui modifiait et étendait de nombreuses dispositions fiscales relatives à l'amortissement, y compris les améliorations locatives. La loi a rendu permanente une disposition d'économie d'impôt permettant le recouvrement des coûts linéaires sur 15 ans d'améliorations locatives éligibles.
En vertu de ces directives, les propriétaires et les locataires ne sont pas autorisés à être liés, les améliorations ne sont autorisées que si elles ont été apportées à l'intérieur du bâtiment et que seul ce locataire occupe l'espace, et les améliorations locatives doivent être achevées après trois ans de construction. être occupé pour le service.
La nouvelle loi fiscale de 2017 a modifié certaines des exigences. Des améliorations doivent encore être apportées à l'intérieur du bâtiment, ce qui signifie que les agrandissements des bâtiments, des ascenseurs et des escaliers mécaniques, des toits, des systèmes de protection incendie, d'alarme et de sécurité, ainsi que des systèmes CVC, ne sont toujours pas admissibles. La propriété d'amélioration qualifiée ne nécessite plus que les deux parties - propriétaire et locataire - ne soient pas liées. Il s'est également débarrassé de l'exigence de trois ans, stipulant que toutes les améliorations peuvent être apportées "après la date à laquelle la propriété a été mise en service pour la première fois", selon l'Internal Revenue Service (IRS).
Réclamer des améliorations locatives
L'Internal Revenue Service (IRS) n'autorise aucune déduction pour amélioration. Mais comme les améliorations sont considérées comme faisant partie du bâtiment, elles sont sujettes à l’amortissement. L'IRS autorise les déductions pour amortissement, pour autant que les conditions susmentionnées soient remplies. Quiconque effectue les travaux est autorisé à effectuer la déduction pour amortissement, que ce soit le propriétaire ou le locataire. La nouvelle loi fiscale a porté le montant maximal autorisé de 500 000 $ à 1 million de dollars.
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