Sécurité adossée à un prêt hypothécaire (MBS)
Un titre garanti par une hypothèque est un investissement similaire à une obligation constituée d'un groupe de prêts au logement achetés aux banques qui les ont émis. Les investisseurs dans les MBS reçoivent des paiements périodiques similaires aux paiements de coupons d’obligations.
Le MBS est un type de sécurité adossé à des actifs. Comme il est clairement apparu lors de la crise des prêts hypothécaires à risque en 2007-2008, un titre adossé à une hypothèque n’est aussi solide que les hypothèques qui le souscrivent.
Un MBS peut également être appelé un titre lié à un prêt hypothécaire ou une transmission de prêt hypothécaire.
Comment fonctionne une sécurité garantie par une hypothèque
Essentiellement, le titre adossé à une hypothèque fait de la banque un intermédiaire entre l’acheteur de maison et le secteur de l’investissement. Une banque peut octroyer des prêts hypothécaires à ses clients, puis les revendre à un prix inférieur pour les inclure dans un MBS. La banque enregistre la vente comme un avantage dans son bilan et ne perd rien si l'acheteur fait défaut par la suite.
L’investisseur qui achète un titre adossé à une hypothèque prête essentiellement de l’argent à l’acheteur de maison. Un MBS peut être acheté et vendu par un courtier. L'investissement minimum varie selon les émetteurs.
Les titres adossés à des créances hypothécaires chargés de prêts à haut risque ont joué un rôle central dans la crise financière de 2007 qui a anéanti des milliards de dollars de richesse.
Ce processus fonctionne pour toutes les personnes concernées, car chacun fait ce qu'il est censé faire. C'est-à-dire que la banque s'en tient à des normes raisonnables pour l'octroi d'hypothèques; le propriétaire continue de payer à temps et les agences de notation qui examinent les TACH exercent une diligence raisonnable.
Pour être vendu sur les marchés actuels, un MBS doit être émis par une entreprise publique ou une entreprise financière privée. Les hypothèques doivent provenir d'une institution financière réglementée et autorisée. Et le MBS doit avoir reçu l'une des deux meilleures notations émises par une agence de notation de crédit accréditée.
1:54Comprendre les titres adossés à des créances hypothécaires
Types de titres adossés à des créances hypothécaires
Il existe deux types courants de titres hypothécaires: les pass-through et les obligations hypothécaires garanties (CMO).
Pass-through
Les pass-through sont structurés comme des fiducies dans lesquelles les paiements hypothécaires sont collectés et transmis aux investisseurs. Ils ont généralement des échéances de cinq, quinze ou trente ans. La durée de vie d'une passation peut être inférieure à l'échéance indiquée, en fonction du principal des paiements effectués sur les hypothèques constituant la passation.
Obligations hypothécaires garanties
Les CMO consistent en plusieurs groupes de titres appelés tranches ou tranches. Les tranches reçoivent des cotes de crédit qui déterminent les taux qui sont retournés aux investisseurs.
Le rôle des ROM dans la crise financière
Les titres adossés à des créances hypothécaires ont joué un rôle central dans la crise financière qui a débuté en 2007 et qui a ensuite détruit des trillions de dollars de richesse, détruit Lehman Brothers et anéanti les marchés financiers mondiaux.
Rétrospectivement, il semble inévitable que la hausse rapide du prix des maisons et la demande croissante de MBS incitent les banques à abaisser leurs normes de crédit et incitent les consommateurs à se lancer à tout prix sur le marché.
Ce fut le début du subprime MBS. Avec Freddie Mac et Fannie Mae soutenant de manière agressive le marché hypothécaire, la qualité de tous les titres adossés à des créances hypothécaires a décliné et leurs notations ont perdu toute signification. Puis, en 2006, les prix du logement ont culminé.
Les emprunteurs à risque ont commencé à faire défaut et le marché immobilier a commencé à s'effondrer. De plus en plus de personnes ont commencé à abandonner leur hypothèque parce que leur maison valait moins que leurs dettes. Même les hypothèques conventionnelles sous-jacentes au marché des titres hypothécaires ont connu une forte baisse de valeur. L'avalanche de non-paiements signifiait que beaucoup de titres de créance hypothécaires et de titres de créance garantis par nantissement (CDO) basés sur des blocs de prêts hypothécaires étaient considérablement surévalués.
Les pertes se sont accumulées alors que les investisseurs institutionnels et les banques tentaient sans succès de se défaire des mauvais investissements dans le MBS. Le crédit s'est resserré, ce qui a amené de nombreuses banques et institutions financières au bord de l'insolvabilité. Les prêts ont été perturbés au point que toute l’économie risquait de s’effondrer.
À la fin, le Trésor américain est intervenu avec un plan de sauvetage du système financier de 700 milliards de dollars destiné à atténuer le resserrement du crédit. La Réserve fédérale a acheté pour 4 500 milliards de dollars américains au cours de plusieurs années, tandis que le programme de sauvetage des actifs en difficulté (TARP) injectait des capitaux directement dans les banques.
La crise financière a finalement passé, mais l'engagement total du gouvernement était bien supérieur aux 700 milliards de dollars souvent cités.
Points clés à retenir
- Le MBS fait de la banque un intermédiaire entre l’acheteur de logements et le secteur des investissements.
- La banque gère les prêts puis les revend à escompte pour les emballer sous forme de TACHES aux investisseurs sous forme d’obligations garanties.
- Pour l'investisseur, un MBS est aussi sûr que les prêts hypothécaires qui le garantissent.
Les titres adossés à des créances hypothécaires aujourd'hui
Les MBS sont toujours achetés et vendus aujourd'hui. Il existe à nouveau un marché pour eux simplement parce que les gens paient généralement leur hypothèque s'ils le peuvent.
La Fed détient toujours une énorme part du marché des titres de marché, mais elle vend progressivement ses avoirs. Même les CDO sont revenus après avoir perdu leur faveur quelques années après la crise.
L’hypothèse est que Wall Street a tiré les leçons et remettra en question la valeur des titres hypothécaires au lieu de les acheter aveuglément. Le temps nous le dira.
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