Les facteurs les plus importants pour investir dans l'immobilier

Comparé à d’autres types de placements, l’investissement immobilier présente un profil risque / rendement relativement favorable et une liquidité relativement faible (facilité d’entrée et de sortie). Voyons quelques-uns des facteurs les plus importants à prendre en compte lors de l'investissement dans l'immobilier.

1. Emplacement de la propriété

Pourquoi c'est important? La ligne de frappe ancienne "Lieu, Lieu, Lieu" règne toujours et reste le facteur de rentabilité le plus important en matière d'investissement immobilier. La proximité des commodités, des zones en conformité avec la paix, le statut du quartier, des vues panoramiques, etc. sont des facteurs majeurs pour l’évaluation des propriétés résidentielles. Alors que la proximité des marchés, les entrepôts, les centres de transport, les autoroutes, les zones exonérées d’impôts, etc. jouent un rôle important dans l’évaluation des propriétés commerciales.

Ce qu'il faut chercher? Une vision à moyen et à long terme de la manière dont la localité devrait évoluer au cours de la période d'investissement. Les terrains ouverts et paisibles d'aujourd'hui, situés à l'arrière d'un bâtiment résidentiel, pourraient devenir à l'avenir une installation de fabrication bruyante, rendant les évaluations résidentielles moins rentables. Il est conseillé de procéder à un contrôle approfondi de la propriété, du type et de l'utilisation prévue des zones, des établissements et des terrains libres voisins.

2. Évaluation de la propriété

Pourquoi c'est important? Le financement immobilier pendant l'achat, le prix d'inscription pendant la vente, l'analyse d'investissement, la prime d'assurance et la fiscalité - tout dépend de l'évaluation de l'immobilier.

Ce qu'il faut chercher? Les méthodologies d'évaluation couramment utilisées incluent:

• Méthode de comparaison des ventes: Ventes comparables comparables récentes de propriétés présentant des caractéristiques similaires - très communes et adaptées aux propriétés nouvelles et anciennes
• Méthode du coût: somme totale des coûts moins l’amortissement - convient pour les nouvelles constructions
• Approche par le revenu: sur la base des entrées de trésorerie attendues - adaptées à la location

3. Objet et horizon d'investissement

Pourquoi c'est important? Compte tenu de la faible liquidité et des investissements de grande valeur dans l'immobilier, le manque de clarté de l'intention peut conduire à des résultats inattendus, notamment des difficultés financières, en particulier si l'investissement est hypothéqué.

Ce qu'il faut chercher? Identifiez laquelle des grandes catégories suivantes convient à votre objectif et préparez-vous en conséquence:

• Achat et utilisation personnelle: économies sur les loyers, avantage de l'utilisation personnelle et appréciation de la valeur
• Achat et location: Revenu régulier et appréciation de la valeur à long terme. Exige de devenir un propriétaire - pour gérer les conflits éventuels et les problèmes juridiques, gérer les locataires, les travaux de réparation, etc.
• Achat et vente (à court terme): profit rapide, petit à médiocre - achète généralement des propriétés en construction et se vend un peu élevé une fois prêt
• Achat et vente (long terme): appréciation de la valeur intrinsèque importante sur une longue période; une solution pour des objectifs à long terme comme la planification de la retraite, l'éducation de l'enfant, etc.

4. Flux de trésorerie attendus et opportunités de profit

Pourquoi c'est important? Le but et l'utilisation de l'investissement influencent les flux de trésorerie et donc les opportunités de profit.

Ce qu'il faut chercher? Développer des projets de projection pour les modes de profits et dépenses suivants:

• Flux de trésorerie attendus des revenus locatifs - L’inflation favorise les propriétaires locataires
• Augmentation attendue de la valeur intrinsèque due à la hausse des prix à long terme
• Avantages de l'amortissement (et avantages fiscaux disponibles)
• Analyse coûts-avantages de la rénovation avant la vente pour obtenir un meilleur prix
• Analyse coûts-avantages des prêts hypothécaires par rapport à la plus-value

5. Soyez prudent avec l'effet de levier - Connaissez les pièges

Pourquoi c'est important? Les prêts sont pratiques mais peuvent coûter très cher - vous engagez votre revenu futur, pour obtenir un service public aujourd'hui moyennant un coût des intérêts étalé sur plusieurs années. Comprendre comment gérer des emprunts de cette nature vous permet d’en profiter au maximum. Tout en ignorant les risques peut conduire à des pièges majeurs.

Ce qu'il faut chercher? En fonction de vos revenus actuels et prévus et de votre capacité de paiement, tenez compte des points suivants:

• Choisissez le type de prêt hypothécaire qui correspond le mieux à votre situation (taux fixe, taux variable ajustable, intérêt seulement ou versement initial nul)
• Soyez conscient des termes et conditions et des autres frais prélevés par les financiers
• Cherchez un meilleur accord à l'aide d'un outil tel que la calculatrice hypothécaire pour trouver des taux d'intérêt plus bas. Recherchez également des primes d’assurance moins élevées.

6. Investissement dans les nouvelles constructions par rapport aux établissements existants

Pourquoi c'est important? Les propriétés de nouvelle construction offrent généralement des prix attractifs, une option de personnalisation, des équipements clairement documentés et des titres clairs. L'investisseur doit traiter uniquement avec l'entreprise de construction en contrepartie. Les risques incluent les retards de possession de possession, une augmentation des coûts, une absence de sensibilisation au voisinage, etc.

Les personnes en revente ont des facteurs inverses et peuvent nécessiter un contrôle plus approfondi de la propriété, des documents et des questions juridiques.

Ce qu'il faut chercher?

• Vérifiez les projets passés et la réputation de l'entreprise de construction pour les nouveaux investissements dans la construction
• Examiner les actes de propriété, les relevés récents et les rapports d’évaluation des constructions anciennes
• Soyez conscient des coûts de maintenance mensuels, des cotisations impayées et des taxes des anciens propriétaires. Ces coûts peuvent avoir de graves conséquences sur vos flux de trésorerie habituels
• Investir dans un bien en location (possédé par d'autres) - Le loyer est-il contrôlé, le loyer stabilisé ou le marché libre? Le bail est-il sur le point d'expirer? At-il des options de renouvellement en faveur du locataire? Les objets d'intérieur sont-ils la propriété du locataire ou du propriétaire? etc. sont quelques-uns des détails à connaître.
• Articles de contrôle de la qualité (meubles, agencements et équipement), si inclus dans la vente

7. Investissements indirects dans l'immobilier

La gestion des propriétés physiques sur un horizon à long terme n'est pas pour tout le monde. Il existe également quelques alternatives pour investir indirectement dans le secteur immobilier et chercher à en tirer profit.

Quelles sont les options?

• Actions de sociétés immobilières - Les actions de sociétés immobilières peuvent être achetées et vendues en bourse
• Fonds communs de placement / FNB axés sur le secteur de l'immobilier - Des fonds spécifiques au secteur, tels que le «Portefeuille Fidelity Real Estate Investment (FRESX)», offrent l'avantage de la diversification et de la gestion de fonds professionnelle, au coût des charges du fonds
• Obligations hypothécaires - Sécurisées par des biens matériels, elles offrent des taux de rendement inférieurs à ceux des obligations de sociétés.
• Fiducie de placement immobilier (FPI) - offre des rendements élevés, une contrepartie fiscale et une liquidité élevée dans la mesure où ils se négocient en bourse.

Le résultat final

Les investissements immobiliers offrent un bon profil risque-rendement élevé. Une prise en compte réfléchie des facteurs susmentionnés permettra aux investisseurs de tirer parti des avantages tout en atténuant les risques.