Hypothèque sans documentation (No Doc)
L'hypothèque sans documentation (No Doc) n'a aucune preuve à l'appui du revenu d'un emprunteur. Au lieu de cela, le prêt est basé sur une déclaration confirmant que l’emprunteur peut se permettre les paiements du prêt. Ces hypothèques ne sont pas réglementées et ne répondent pas aux exigences de la Loi sur la protection du crédit à la consommation, qui consistent à vérifier de manière raisonnable les données financières de l'emprunteur. L’évaluation du prêt repose principalement sur le potentiel de revente du bien garanti et sur la structure de remboursement de l’hypothèque.
RUPTURE DE BASE HYPOTHÈQUE PAR DOCUMENTATION
L’hypothèque sans documentation (No Doc) a été l’une des causes de l’effondrement financier de 2008 qui a conduit à la Grande Récession. Cependant, il existe encore des prêts hypothécaires qui n'exigent pas de déclaration de revenus pour documenter le revenu. Les emprunteurs tels que les travailleurs indépendants, ceux dont les revenus dépendent principalement des pourboires et les entrepreneurs indépendants peuvent avoir des difficultés à documenter leurs revenus. Les prêts No-Doc appartiennent à la catégorie des produits de prêt Alt-A.
Historiquement, aucune documentation ni aucun autre prêt Alt-A n’étaient connus pour leurs taux de défaut élevés, et leurs défauts généralisés ont été un facteur déterminant de la crise financière des prêts à risque (subprime) de 2008. La réglementation Dodd-Frank exige désormais une documentation plus détaillée sur tous les types de prêts, en particulier les prêts hypothécaires. Les relevés bancaires et la documentation sur les actifs sont désormais des exigences.
Parmi les autres types de prêts Alt-A comme l'hypothèque sans frais de documentation, citons:
- Le prêt à faible documentation (Low-Doc) nécessitait très peu d'informations sur les emprunteurs. Les prêteurs ont souvent prolongé ces prêts uniquement sur les cotes de crédit de leurs clients.
- Les programmes de prêt hypothécaire NINA (No Income-No Asset) n'obligent pas l'emprunteur à divulguer ses revenus ou ses actifs dans le cadre du calcul d'un prêt. Cependant, le prêteur vérifie le statut d'emploi de l'emprunteur avant de délivrer le prêt.
- Le prêt déclaré de biens déclaré (SISA) permet à l'emprunteur de déclarer ses revenus sans vérification par le prêteur. Ces produits sont également appelés prêts menteurs.
- Les prêts NINJA, argot d'un crédit accordé à un emprunteur sans revenu, sans emploi et sans avoir, ignorent le processus de vérification.
Les principaux utilisateurs d'hypothèques sans documentation
Les prêts No-Doc et autres prêts Alt-A aident les propriétaires de maisons de pays et les propriétaires dont les déclarations de revenus ont été amorties à acheter des immeubles de placement sans documenter de manière exhaustive leurs revenus. Toutefois, les prêteurs qui octroient des prêts No-Doc exigent des emprunteurs d’excellentes notes de crédit et des réserves de trésorerie élevées qui leur permettent de verser des acomptes importants. La vérification de l'emploi d'un emprunteur indique simplement le revenu brut mensuel de la demande.
Un versement initial d'au moins 30% est requis, et certaines hypothèques peuvent atteindre 35 à 50%. En comparaison, la plupart des prêts hypothécaires conventionnels exigent un acompte de 20%. Ces hypothèques ont également un ratio prêt / valeur (LTV) maximum de 70. Le ratio de LTV est calculé en divisant le montant du privilège hypothécaire par la valeur d'expertise de la propriété, exprimée en pourcentage.
Plus l'apport de l'emprunteur sur l'immeuble de placement est élevé, plus il est facile d'approuver le prêt. Ce modèle d’affaires s’applique à beaucoup d’hypothèques car les prêteurs constatent que l’emprunteur est disposé à offrir un capital important. Ce paiement forfaitaire important peut réduire la probabilité de défaillance de l'emprunteur en raison de son investissement considérable.
Les taux d’intérêt applicables à l’absence de documentation et aux autres produits Alt-A sont généralement plus élevés que ceux d’un prêt hypothécaire traditionnel. Bon nombre de ces emprunts à documentation limitée prennent leur base de sécurité de la position nette dans une propriété.