Vie à la retraite: location ou accession à la propriété

Il y a de bonnes raisons de posséder une maison à la retraite. Mais il y a aussi beaucoup d'arguments en faveur de la location. Ce dernier peut être moins coûteux si cela signifie que vous n'avez pas à payer pour l'entretien et les réparations. Posséder, cependant, peut être moins stressant si vous n'avez pas à vous inquiéter d'un locateur qui augmente votre loyer.

Quel que soit votre itinéraire, les frais de logement seront l’une de vos dépenses mensuelles à la retraite. Voici quelques facteurs à prendre en compte lorsque vous prenez une décision loyer / achat.

Points clés à retenir

• Les frais de logement feront partie de votre budget de retraite, que vous soyez locataire ou locataire.
• Les fluctuations de la valeur marchande, les frais d'entretien imprévus et les franchises d'assurance peuvent augmenter les coûts de propriété.
• Bien que les maisons puissent constituer des actifs précieux, elles ne devraient pas être achetées principalement pour des investissements.
• La possession offre des avantages comme la stabilité, des avantages fiscaux et des capitaux propres.
• La location offre plus de flexibilité et de liquidité, et vous dépensez moins d'argent (et de temps) en maintenance.

Attentes après impôts

La première étape dans l'analyse de l'accession à la propriété par rapport à la location consiste à déterminer combien vous souhaitez / devez dépenser après avoir payé vos impôts.

À compter des déclarations produites en 2019, les intérêts sur les hypothèques admissibles d'un montant maximal de 750 000 $ sont déductibles pour un couple déposant conjointement. Les déductions d'impôts fonciers, qui constituaient jadis un avantage considérable pour les contribuables (en particulier dans les régions riches), sont maintenant plafonnées à 10 000 $.

Pouvoir déduire les intérêts hypothécaires et les taxes foncières sur une maison que vous possédez signifie que votre budget mensuel ira plus loin, car vous récupérerez une partie de votre argent sous forme de déduction au moment de l'impôt. Les coûts de location n'étant pas déductibles des impôts, aucun calcul n'est requis.

Pour calculer la valeur d'un budget avant impôt lorsque vous achetez une maison, déterminez la tranche d'imposition marginale, déduisez ce pourcentage de 1 et divisez le budget par ce montant. À titre d'exemple, prenons un couple qui dépose un fichier conjointement et se situe dans la tranche d'imposition de 22% pour 2019.

Risques à prendre en compte

En théorie, l'achat d'une maison vous en donne plus pour votre argent que la location. Mais l’accession à la propriété comporte également des risques financiers importants. Des problèmes tels que les fluctuations de la valeur marchande, les frais d'entretien imprévus et les franchises d'assurance peuvent augmenter les coûts au-delà de ceux liés à la location. Et n'oubliez pas de planifier en fonction de l'inflation: les loyers, les taxes et les coûts d'assurance augmentent tous avec le temps.

Un autre problème majeur est le risque de maintenance associé à la propriété. Louer, c'est comme acheter une police d'assurance contre la maintenance, car les locataires ne sont pas responsables des coûts de maintenance, des pannes d'équipement ou des catastrophes telles que les tempêtes ou les inondations. Le locateur doit s'inquiéter de ces coûts inattendus. Tout comme les propriétaires.

Une opportunité d'investissement?

Bien que l'immobilier puisse offrir de bonnes opportunités d'investissement, une résidence ne devrait pas être achetée uniquement pour cette raison. Le logement est un coût de la vie inévitable et la liquidation d’un actif d’investissement ne devrait pas impliquer de chercher un autre logement. Les retraités devraient au mieux ne pas prendre en compte l’investissement supplémentaire de la propriété lors de la planification des coûts de logement.

«L'un des plus grands mythes sur l'accession à la propriété est que c'est un investissement. Ce n'est pas le cas », déclare Kirk Chisholm, gestionnaire de patrimoine chez Innovative Advisory Group à Lexington, dans le Massachusetts. «Posséder une maison dans laquelle vous vivez est une dépense, pas un investissement. Un investissement est un investissement qui génère des flux de trésorerie. Bien sûr, il y a quelques avantages à être propriétaire d'une maison, mais quand on prend en compte les coûts, l'immobilisation de grandes quantités de capital, l'illiquidité de la maison et le fait que les prix des maisons n'augmentent pas toujours, c'est beaucoup moins attrayant » investissement.'"

Pour vraiment utiliser une maison comme un investissement, un propriétaire doit acheter bas et vendre haut - acheter et vendre des maisons de manière opportuniste. En vendant une maison pour faire un profit lorsque les prix sont élevés, cependant, on risque de perdre le prix du marché si les prix continuent à augmenter. Ceux qui ont un budget fixe, comme le sont la plupart des retraités, pourraient ne pas être en mesure d'acheter une autre maison ou un autre appartement et se retrouveraient plutôt avec un propriétaire

À certains égards, la location peut être l'équivalent économique de la réduction d'un stock. Si vous pensez que les prix des logements sont en baisse, vous pouvez louer une résidence, attendre que les prix baissent et acheter une maison plus tard. Se tromper sur l'orientation des prix du logement et finir par payer un prix d'achat plus élevé revient à payer un prix plus élevé pour un stock afin de couvrir une position vendeur.

Encaissement et liquidité

En tant que locataire, vous bénéficiez d'autres avantages financiers: vous ne craignez plus les conditions du marché de l'habitation ni la liquidité. Vendre une maison peut prendre beaucoup de temps; cela implique également beaucoup de paperasse et la plupart des agences immobilières facturent une commission, ce qui réduit le retour sur investissement. Surmonter ces enchevêtrements au moment de déménager peut certainement en valoir la peine.

Certains retraités vivent uniquement de l'argent de leurs pensions, qu'il s'agisse de prestations de la sécurité sociale, de rentes, d'un régime gouvernemental ou d'un régime syndical, de sorte qu'ils ne disposent pas toujours de grandes sommes d'argent liquide. En l'absence d'actifs suffisants en marge des dépenses imprévues, les coûts habituels liés à la possession d'une maison pourraient être ruineux.

Avantages de posséder

Si vous faites partie des 70% de propriétaires qui partent sans hypothèque de retraite, la question de la location par rapport à la propriété peut sembler moins compliquée au début. Néanmoins, le fait que vous n’ayez pas de paiement à la maison ne fait pas de ceci une évidence.

Vous devrez tenir compte des taxes foncières et des coûts d'entretien. Et, plus votre maison est ancienne, plus les frais d’entretien pourraient être élevés.

Néanmoins, il est facile de trouver des arguments pour rester - surtout si vous vivez dans une maison que vous possédez maintenant (et que vous n'avez aucune raison de partir liée à la santé). Voici quelques autres arguments clés.

La stabilité

Si vous êtes propriétaire de votre maison, vous bénéficierez probablement de plus de stabilité et de contrôle. Vous n'aurez pas à craindre qu'un propriétaire augmente le loyer. De même, un propriétaire ne peut pas vendre la résidence sous ses pieds. Vous avez toujours la possibilité de déménager, mais ce sera votre décision, pas celle du propriétaire. En outre, vous ne pouvez pas remodeler une location, du moins sans l'autorisation du propriétaire.

Construire l'équité

Pour certains retraités, il est important de laisser un héritage. D'autres veulent utiliser la valeur nette de leur maison pour contracter un emprunt, une marge de crédit ou un emprunt hypothécaire inversé. Ce sont des situations dans lesquelles la propriété a le plus de sens. Dans les zones où la valeur des propriétés augmente rapidement, la propriété vous permet de posséder un actif qui s’apprécie. Et, bien sûr, cela signifie également que vous pouvez éviter les augmentations de loyer qui sont si courantes sur les marchés immobiliers chauds.

Avantages fiscaux

L’un des avantages de l’accession à la propriété est que vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires et les taxes foncières sur les déclarations fédérales; Bien que la réforme fiscale ait quelque peu réduit ces avantages, ils existent toujours. D'autres déductions, y compris les points hypothécaires, peuvent toutes contribuer à réduire le montant que vous devez à l'IRS. Vous ne bénéficiez d'aucun de ces avantages fiscaux si vous louez.

Émotions

La mesure dans laquelle vous êtes émotionnellement lié à l'idée d'accession à la propriété est une considération non financière importante.

Avantages

• Équité

• La stabilité

• Déductions fiscales

Les inconvénients

• Coûts de maintenance, temps

• Illiquidité

• Impôts fonciers

Avantages de la location

Vendre votre maison et emménager dans une location a ses points. Si vous louez actuellement, vous connaissez ces avantages. Mais si vous envisagez de sauter d'un navire à la maison, voici quelques raisons à considérer.

Options ouvertes

Louer peut sembler logique si vous êtes un nid vide, prêt à réduire vos effectifs ou ne savez pas où vous passerez vos années de retraite. Vous voudrez peut-être partir pendant quelques années par beau temps (ou avec un coût de la vie moins élevé) et pouvoir rentrer facilement plus près de votre famille par la suite.

Votre santé, ou celle d'un membre de votre famille, peut également être un facteur déterminant si vous pensez devoir déménager rapidement pour recevoir ou prodiguer des soins. De nombreuses communautés de vie assistée ou indépendante ont uniquement un loyer, vous laissant le choix si c'est là que vous allez vivre.

Si vous finissez par louer, un bail à long terme pourrait contribuer à atténuer l'incertitude liée à la hausse des loyers.

Moins de coûts

Il est important de comparer le coût de la location à celui de la propriété de l'endroit où vous prévoyez vivre. Selon un rapport de Trulia, la location était moins chère dans 98 villes sur 100 comptant une population nombreuse de résidents âgés de 65 ans et plus. Il est à noter que dans le Sud, la possession est généralement moins chère que la location.

Moins d'entretien

Lorsque vous louez, vous n’aurez probablement pas à payer pour l’entretien structurel des ligues majeures. En moyenne, les propriétaires dépensent entre 1% et 4% par an en frais d’entretien. Plus la maison est ancienne, plus le pourcentage est élevé. Une mise en garde: Assurez-vous que votre propriétaire est responsable de tout (ou presque) de l'entretien et des réparations, en particulier si vous louez une maison.

Ce n'est pas seulement le coût. En vieillissant, votre capacité à accomplir vous-même l'un de ces emplois diminuera inévitablement. Vous ne voulez peut-être pas vivre dans un endroit où vous vous trouverez régulièrement sur des échelles pour changer les ampoules ou pelleter la neige sur le trottoir. C'est alors qu'un homme à tout faire ou un homme à tout faire peut vraiment aider.

Capital libéré

La location peut libérer de l'argent que vous pouvez investir. Cela vous garde liquide et peut augmenter votre revenu global pendant vos années de retraite. Les investissements croissent souvent plus rapidement que les biens immobiliers, ce qui les rend encore plus utiles. En outre, la propriété vous met en danger en cas de nouveau krach du marché immobilier - ce que la location ne fait pas.

Avantages

• Liquidité

• Peu de frais d'entretien, de responsabilité

• Souplesse de déménagement

• Moins de frais, taxes

Les inconvénients

• Augmentations de loyer imprévisibles, expulsions

• Pas d'équité

• Aucun avantage fiscal

• Incapacité de personnaliser la maison

Le résultat final

Pour beaucoup de personnes qui approchent de la retraite, il est difficile de garder la maison familiale ou de réduire les effectifs à un endroit plus petit. S'ils décident de déménager, le stress et les dépenses liés à l'accession à la propriété entrent en jeu. Le fait de posséder ou de louer une maison à la retraite implique plusieurs considérations, telles que:

• Quel est le budget après impôt pour la location ou la possession?
• La maison est-elle une opportunité d'investissement potentielle ou juste une autre dépense?
• Quels sont les risques associés à l’accession à la propriété en termes de coûts inattendus, et le budget peut-il les supporter?