Pièges hypothécaires inversés
Les prêts hypothécaires inversés sont un moyen pour les propriétaires plus âgés d’obtenir un revenu (sous forme de versements échelonnés ou d’un montant forfaitaire) par rapport à la valeur nette de leur maison. Pour de nombreuses personnes âgées qui ont besoin d’argent pour vivre, c’est une bénédiction, mais il ya des pièges dans le processus qui méritent d’être réfléchis. Découvrez ce que vous devez savoir avant de vous lancer.
Contenu
- Méfiez-vous des coûts élevés
- Vos enfants pourraient ne pas hériter de la maison familiale
- Les hypothèques inversées peuvent avoir un impact sur les avantages de Medicaid
- Autres pièges potentiels
Méfiez-vous des coûts élevés
La majorité des prêts hypothécaires inversés, connus sous le nom de prêts hypothécaires à conversion de valeur nette (HECM), sont assurés par le gouvernement fédéral et disponibles auprès des prêteurs de la Federal Housing Authority (FHA). Les prêts hypothécaires inversés s'accompagnent d'un éventail de frais. Certains sont payés à l’avance, comme les frais d’évaluation ou les frais de rapport de crédit; d'autres sont payés au fil du temps, comme votre prime d'assurance hypothécaire ou vos frais de service. Voici un aperçu des coûts qui peuvent grignoter le revenu d'un prêt hypothécaire inversé.
1. Frais de tiers - Les coûts de clôture par des tiers peuvent inclure une évaluation (le prix moyen est de 450 USD, mais peut être beaucoup plus élevé en fonction du lieu), une recherche de titre (varie selon le montant du prêt et la région), une assurance, des sondages, des inspections et des frais d'enregistrement., taxes hypothécaires, vérifications de solvabilité, inspection phytosanitaire (environ 100 $), frais de certification contre les inondations (20 $ à 30 $) et autres frais.
2. Frais d'origination - Ces frais indemnisent le prêteur pour le traitement de votre prêt HECM. Les frais varient d'un prêteur à l'autre mais sont plafonnés par la FHA. Pour les maisons évaluées à 125 000 $ ou moins, les frais d'origination sont plafonnés à 2 500 $. Pour les maisons dont la valeur est supérieure à 125 000 $, le prêteur peut facturer jusqu'à 2% des premiers 200 000 $ et 1% sur la valeur de la maison de plus de 200 000 $, pour un maximum de 6 000 $.
3. Prime d’assurance prêt hypothécaire - Vous devrez également assumer un coût pour l’assurance prêt hypothécaire FHA. L'assurance hypothécaire garantit que vous recevrez les avances de crédit attendues. Vous pouvez financer la prime d'assurance prêt hypothécaire dans le cadre de votre prêt.
4. Frais de service - Les prêteurs ou leurs agents assurent le service tout au long de la vie du HECM. La gestion consiste à vous envoyer des relevés de compte, à débourser le produit du prêt et à vous assurer de respecter les exigences en matière de prêt, telles que le paiement des taxes foncières et les primes d’assurance de risques. Les prêteurs peuvent exiger des frais de gestion mensuels n’excédant pas 30 USD si le prêt porte intérêt à un taux ajustant annuellement ou à un taux d’intérêt fixe, ni plus de 35 USD si le taux d’intérêt s’ajuste mensuellement. À la clôture du prêt, le prêteur met de côté les frais de service et les déduit de vos fonds disponibles. Chaque mois, les frais de gestion mensuels sont ajoutés au solde de votre prêt. Les prêteurs peuvent également choisir d’inclure les frais de gestion dans le taux d’intérêt hypothécaire.
Étant donné les coûts initiaux substantiels associés au processus, les propriétaires ayant besoin de liquidités qui envisagent de vendre leur maison dans les prochaines années auraient probablement intérêt à demander une ligne de crédit plus traditionnelle, un prêt sur valeur nette ou un prêt personnel. Prêt hypothécaire inversé ou prêt sur valeur nette? détaille les étapes de décision à prendre.
Vos enfants pourraient ne pas hériter de la maison familiale
Les parents veulent souvent transmettre le foyer familial à la génération suivante. Toutefois, lorsqu’un emprunt hypothécaire inversé est contracté, même si l’institution prêteuse ne prend pas le titre de propriété de la maison, le créancier hypothécaire est tenu de rembourser le prêt conformément aux termes de l’accord. Dans de nombreux cas, ce remboursement est effectué en vendant la maison, puis en reversant le produit (ou une partie de celui-ci) à la banque.
Pour éviter de vendre la maison familiale, certaines familles souscrivent une police d’assurance à leur propriétaire et désignent un enfant adulte ou l’institution prêteuse comme bénéficiaire. En utilisant cette stratégie, la banque peut être remboursée sans avoir à vendre le bien au décès du propriétaire. Envisagez de consulter un agent d'assurance pour déterminer le meilleur moyen de vous assurer que le produit de cette police est suffisant pour rembourser le prêt en cours.
Les hypothèques inversées peuvent avoir un impact sur les avantages de Medicaid
Les institutions prêteuses s'empressent de dire que l'obtention d'un prêt hypothécaire inversé n'affectera pas les paiements de Medicaid, mais pour que cela soit vrai, le prêt doit être structuré très soigneusement. Un paiement forfaitaire, par exemple, comptera comme un actif que vous auriez besoin de dépenser avant de pouvoir prétendre au paiement de Medicaid.
Cependant, selon LongTermCare.gov, du ministère de la Santé et des Services sociaux des États-Unis, "tant que vous dépensez les paiements que vous recevez le mois de leur réception, les fonds ne sont pas imposables et ne comptent ni comme revenus ni comme revenus. Prestations de sécurité ou d’assurance-maladie. " De tels paiements ne "comptent pas non plus comme un revenu pour l’admissibilité à Medicaid".
LongTermCare.gov note également que si le total des ressources liquides est supérieur à 2 000 USD pour un individu ou à 3 000 USD pour un couple, cela pourrait rendre une personne inéligible à Medicaid. Cependant, si vous recevez des paiements mensuels que vous dépensez pour vos dépenses courantes et que vous n'accumulez pas d'épargne, vous vous en sortirez peut-être. Pour plus d'informations sur le choix du mode de réception du produit d'un prêt hypothécaire inversé, reportez-vous à la section Comment choisir un plan de paiement de prêt hypothécaire inversé.
Les personnes qui reçoivent actuellement ou envisagent de recevoir Medicaid doivent consulter un comptable et un conseiller financier afin de s’assurer qu’elles sont au courant des conséquences potentielles de la souscription d’un prêt hypothécaire inversé.
Autres pièges potentiels
Bien que l'institution prêteuse ne puisse pas poursuivre l'argent de vos héritiers, ni le droit de prendre plus que la valeur estimée de votre maison, il existe plusieurs éléments généralement situés dans les petits caractères de ces contrats qui peuvent déclencher une sonnette d'alarme.
Vous pourriez être obligé de vendre. Certaines hypothèques inversées comportent des clauses stipulant que le prêt doit être remboursé si le dernier emprunteur survivant quitte définitivement la maison. Cela soulève la crainte que vous soyez (hypothétiquement) à l'hôpital pour recevoir un traitement pour un problème de santé et que vous soyez libéré (e) s pour découvrir que votre maison est en saisie. En fait, vous auriez dû habiter ailleurs (par exemple, dans une maison de retraite ou une maison de retraite) pendant plus de 12 mois consécutifs - une situation qui compte pour un "déménagement permanent" et peut déclencher l'obligation de vendre votre maison.
Vous êtes responsable des autres paiements. Parce que les propriétaires restent responsables de toutes les taxes, assurances et frais d'entretien de la maison, le fait de ne pas payer les taxes ou de maintenir une assurance adéquate pourrait entraîner l'appel du prêt.
Vous pourriez obtenir moins que prévu. Gardez à l'esprit que la propriété est soumise à une évaluation. Ainsi, bien que vous ayez pu mettre de grosses sommes d’argent dans votre maison au fil des ans, il est possible que cela vaille moins que ce que vous avez payé. Par conséquent, le produit que vous recevez dans le cadre du processus de prêt hypothécaire inversé peut être inférieur à vos prévisions.
Le résultat final
Les prêts hypothécaires inversés sont un excellent moyen pour les personnes d’utiliser la valeur nette de leur maison, en plusieurs versements ou en un versement unique. Cependant, il est essentiel d’être conscient des inconvénients potentiels avant de conclure un tel accord. (Pour en savoir plus, consultez 5 Signs une hypothèque inversée est une mauvaise idée.)
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