Devriez-vous acheter une maison aux enchères?

Vous cherchez à acquérir une propriété? Vous n'êtes pas obligé de vous limiter aux canaux traditionnels de recherche d'annonces immobilières et de travail avec des agents immobiliers. Vous pouvez également acheter une propriété aux enchères.

Devriez-vous acheter une maison aux enchères?

Avantages et inconvénients des enchères

Les avantages de l’achat aux enchères incluent l’élargissement de vos options et, éventuellement, l’achat à rabais. Vous pouvez faire face à moins de concurrence pour acheter une propriété par rapport à l'achat traditionnel, mais vous aurez également affaire à un groupe d'acheteurs potentiels différent, souvent des investisseurs expérimentés.

Le plus gros risque d’achat aux enchères est peut-être le fait que vous avez une connaissance limitée des propriétés à vendre, ce qui en fait une erreur coûteuse une possibilité bien réelle. Et, comme pour tout achat immobilier, vous devrez lire, comprendre et signer de nombreux papiers (idéalement avec l'aide d'un avocat spécialisé en immobilier).

La tradition immobilière est riche en histoires de maisons achetées aux enchères pour un prix bien inférieur à la valeur du marché, et de telles affaires existent. Cependant, les enchères sont généralement un moyen plus risqué d’acquérir une propriété que de passer par le processus habituel. En raison de cette réalité, il est essentiel de bien connaître le fonctionnement des enchères immobilières et de faire preuve de prudence quant aux propriétés sur lesquelles vous envisagez de faire une offre.

"Beaucoup de gens croient à tort que les maisons de vente aux enchères sont une bonne affaire", déclare John Myers, agent immobilier et courtier qualifié chez Myers & Myers Real Estate à Albuquerque, Nouveau-Mexique. . "

Pour vous aider à éviter de faire une grosse erreur, cet article explique les bases de la vente aux enchères de propriétés résidentielles afin que vous puissiez décider si cette option peut vous convenir, que vous souhaitiez vivre dans la propriété ou l'utiliser uniquement comme investissement.

Que souhaitez-vous savoir

• L'achat d'une maison aux enchères est plus risqué que d'acheter selon le processus habituel. Il est essentiel de bien connaître le fonctionnement des enchères immobilières.
• Vous pouvez trouver des ventes aux enchères à domicile par l'intermédiaire des gouvernements locaux, d'agents immobiliers et de sites en ligne tels que RealtyTrac et Auction.com.
• Les propriétés de vente aux enchères ne permettent souvent pas une inspection de la maison ou un moyen légal de voir l'intérieur en personne. Si vous ne pouvez pas assumer le risque d'acheter une propriété en mauvais état, restez avec des enchères qui vous permettent d'inspecter la propriété avant de miser.
• Examinez et comprenez toutes les règles d'enchères et faites preuve de diligence raisonnable à l'égard de toute propriété qui vous intéresse (par exemple, en recherchant des revendications, des privilèges et des occupants) avant de faire une offre.

Propriétés de forclusion

Lorsqu'un propriétaire n'a pas payé l'hypothèque depuis au moins quelques mois, il peut tomber en défaut et se retrouver dans le processus de forclusion. Lorsque cela se produit, la banque dépose un avis de défaut avec l'enregistreur de comté. Si le propriétaire ne paie pas le solde dû - ou ne renégocie pas l'hypothèque avec le prêteur - le prêteur peut mettre la maison aux enchères et forcer le propriétaire à ne pas payer. Ces enchères de forclusion sont tenues par des syndics embauchés par une banque.

Taxe foncière par défaut

Une autre façon dont une maison se retrouve aux enchères est lorsque le propriétaire ne paie pas les taxes foncières évaluées. Dans ces cas, ce sont les autorités fiscales impayées, et non la banque, qui saisissent le bien. La vente aux enchères de privilèges fiscaux qui en résulte est menée par un shérif local, un greffier ou le bureau du contrôleur du comté ou de l'autorité locale.

Assister à la vente aux enchères

Quel que soit le type de vente aux enchères, ces événements peuvent se dérouler dans des lieux physiques tels que les palais de justice et les salles de conférence des hôtels, et ces ventes aux enchères en personne se déroulent rapidement. De plus en plus, les enchères immobilières ont également lieu en ligne et les enchères en ligne peuvent durer plusieurs jours, voire plusieurs semaines.

L’achat de maisons aux enchères a été et continuera d’être populaire, selon Earl White, cofondateur de House Heroes LLC, une société d’investissement immobilier basée en Floride qui achète des maisons, des condos et des terrains vacants. «Les propriétaires occupants disposant d'un budget limité et les professionnels de l'immobilier migrent vers des sources où la concurrence est moindre», dit-il. «Naturellement, les propriétés aux enchères génèrent moins d'offres, ce qui entraîne un prix de vente plus bas.

"Cependant, les enchères de forclusion ne fournissent pas les remises qui existaient pendant la crise [du logement]", poursuit M. White, expliquant que lorsque le nombre de propriétés disponibles est réduit, les acheteurs sont fortement motivés en raison de l'appréciation de leur maison et de leurs taux hypothécaires avantageux. les enchères ont accru la concurrence et entraîné une hausse des prix.

Trouver des enchères immobilières

Une façon de trouver des enchères est de contacter directement les gouvernements locaux, ou de visiter leurs sites Web pour obtenir des informations, puis de faire un suivi par téléphone pour confirmer les détails. Un autre est à travers des sites comme RealtyTrac et Auction.com. Cependant, les informations en ligne ne sont pas toujours précises.

Les propriétés peuvent être énumérées qui sont en pré-verrouillage parce que le propriétaire est en retard sur les paiements. Ces propriétés peuvent ne jamais être mises en vente parce que leurs propriétaires rattrapent leurs paiements ou parviennent à un accord avec leurs prêteurs.

Les agents et courtiers immobiliers locaux peuvent également constituer des ressources précieuses. Mais vous ne les trouverez peut-être pas désireux d'aider car les agents et les courtiers ne gagnent pas automatiquement des commissions sur les enchères en direct. Cependant, ces agents immobiliers peuvent gagner des commissions via des enchères en ligne.

Données du service d'inscription multiple

Selon M. White, les rapports MLS (Direct Multiple Listing Service) sont beaucoup plus précieux pour les acheteurs potentiels que les listes en ligne, car ils contiennent toutes les données relatives à la liste, y compris des photos et, plus important encore, des commentaires de courtiers non publics. «Les commentaires non publics sont importants car ils spécifient des informations cruciales ayant un impact sur le prix de vente et les jours de commercialisation. Par exemple, [ces rapports MLS contiennent des informations sur] les défauts de propriété, les options de financement, l’occupation et les baux de locataires. "

Le meilleur moyen d'évaluer une propriété aux enchères est de travailler avec des agents immobiliers, des évaluateurs, des entrepreneurs et autres qui comprennent les coûts de construction et de rénovation et peuvent estimer avec précision la valeur de la propriété et le coût des travaux dont elle a besoin.

Bien que les règles varient d’un pays à l’autre, les registres de la MLS et des comtés ne sont souvent disponibles que pour les preneurs de licence d’immobilier, dit White. D'après son expérience, ils sont généralement heureux d'aider gratuitement si vous les contactez.

White note également que les enchères en personne sont en train de disparaître, étant donné que des comtés encore plus petits ont converti leurs enchères en personne en enchères en ligne. Miami et Palm Beach sont deux endroits où les enchères relatives aux taxes et aux saisies sont désormais entièrement en ligne.

Gardez à l'esprit que les enchères de forclusion sont souvent reportées ou annulées, même à la dernière minute. Le prêteur n'a peut-être pas obtenu tous les documents dont il a besoin ou l'emprunteur a peut-être trouvé une solution pour éviter la forclusion.

Ce que les soumissionnaires doivent savoir

Avant d'enchérir lors d'une enchère immobilière, vous devez comprendre le risque que vous prenez. Un mauvais achat pourrait vous hanter pendant des années. Vous devez également comprendre les règles de la vente aux enchères et être prêt à les suivre avant d'essayer de participer.

Vous devrez vous inscrire et soumettre un dépôt de garantie remboursable de 5% à 10% du prix de vente attendu de la propriété à l'entité organisatrice de la vente aux enchères. Si la vente aux enchères a lieu en personne, assurez-vous de vous enregistrer au moins une heure avant le début prévu et obtenez la carte officielle que vous collecterez lorsque vous serez prêt à enchérir.

Gagner une propriété aux enchères peut fonctionner de deux manières différentes.

• Dans une enchère de confirmation de prêteur, le prêteur n'est pas tenu d'accepter votre offre, même si vous êtes le plus offrant.
• Dans une enchère absolue, l'enchère gagnante devient la propriété.

Le prix de départ de l'enchère peut être le solde dû sur l'hypothèque ou un montant inférieur destiné à stimuler les enchères. Dans une vente aux enchères de forclusion, le prêteur n'est pas autorisé à tirer profit de la vente aux enchères. Souvent, ces propriétés sont vendues à perte; s'il y a un profit, il est censé aller au propriétaire évincé après le paiement de l'hypothèque et de tout autre privilège. Les propriétés de vente aux enchères ne sont pas toujours des offres intéressantes - par exemple, le commissaire-priseur peut définir un prix de réserve caché sur une propriété, ce qui correspond au minimum qui doit être offert.

«Qu'un acheteur assiste à la vente aux enchères en personne ou en ligne, il doit garder à l'esprit qu'il existe un prix de seuil pour chaque bien où un achat judicieux peut devenir un achat insensé et ne doit pas permettre l'événement, le lieu ou ses émotions. pour influencer leur décision », conseille Ron Humes, agent immobilier depuis 2000 et actuel vice-président des opérations pour Post Modern Marketing à Lexington, dans le Kentucky.

Le problème de l'accès à une propriété

Les propriétés mises aux enchères offrent rarement aux acheteurs potentiels le même niveau d'accès que les propriétés vendues traditionnellement. Vous ne pourrez probablement pas parcourir la propriété avec votre agent à votre convenance, bien que certaines sociétés de vente aux enchères proposent des visites libres.

«Personnellement, je ne recommanderais jamais à un client d'acheter une propriété à distance sans d'abord effectuer le test de vision», déclare David Roberson, avocat et courtier en immobilier à San Jose, en Californie. Lui et sa femme possèdent 22 immeubles locatifs dans trois états, et est le propriétaire et l'exploitant du Silicon Valley Property Management Group. Avant de vous engager légalement ou financièrement, vous ou votre équipe de confiance doit évaluer de manière approfondie l’immobilier que vous envisagez et les personnes avec lesquelles vous faites affaire.

De même, Humes met en garde sur le fait que les sources faisant état de la valeur actuelle ou future d’une propriété peuvent être très inexactes à moins d’une évaluation sur site par des professionnels sachant rassembler et évaluer tous les détails nécessaires. Le meilleur moyen d'évaluer une propriété aux enchères est de faire appel à des professionnels - agents immobiliers, évaluateurs et entrepreneurs - qui comprennent les coûts de construction et de transformation et sont en mesure d'évaluer avec précision la valeur actuelle et future de la propriété et le coût des travaux dont elle a besoin.

État de la propriété et inspections

La maison pouvait avoir toutes sortes de problèmes - rappelez-vous, c'était une maison qui appartenait à quelqu'un qui ne pouvait pas payer l'emprunt hypothécaire ou les taxes foncières, de sorte qu'ils ne pouvaient probablement pas se permettre l'entretien ou les réparations non plus. De plus, une fois que ce propriétaire a réalisé qu'il perdrait la maison, il se peut qu'il l'ait intentionnellement négligé ou même sérieusement endommagé. En outre, des propriétés qui sont restées vacantes peuvent avoir été vandalisées ou avoir eu des squatters.

Supposons que si la propriété a l'air terrible de l'extérieur, elle l'est probablement aussi à l'intérieur. Les propriétés de vente aux enchères sont vendues telles quelles et vous devez pouvoir vous permettre toutes les réparations. Bien que cela soit tentant, vous ne devriez pas vous laisser aller pour avoir une meilleure idée de l'état de la propriété.

Vous avez peut-être vu des palmes faire cela à la télévision - entrant dans la cour arrière, regardant de l'intérieur ou même escaladant des fenêtres - mais ce n'est pas légal. Et vous ne voulez certainement pas déranger quiconque occupant la maison, non seulement par courtoisie, mais aussi pour votre sécurité. Recherchez des informations sur l'historique de propriété de la propriété dans les archives du gouvernement local, parlez aux agents immobiliers locaux et demandez respectueusement des informations à vos voisins.

Les propriétés de vente aux enchères ne permettent souvent pas une inspection de la maison ou un moyen légal de voir l'intérieur en personne. Si vous ne pouvez pas assumer le risque d'acheter une propriété en mauvais état, restez avec des enchères qui vous permettent d'inspecter la propriété avant de miser. Sans ces informations, il peut être difficile de savoir dans quoi on s'embarque, quels seront les coûts de réparation d'un bien immobilier ou sa véritable valeur tant que vous n'êtes pas devenu propriétaire.

Même si vous pouvez obtenir une inspection de maison, toute inspection a ses limites. Les problèmes derrière les murs, les plafonds et les sous-sols peuvent ne pas être apparents avant que vous en preniez possession. Si les services publics sont désactivés, vous ne pourrez peut-être pas détecter les fuites, les problèmes électriques, les appareils en panne ou les équipements CVC défectueux.

Options de paiement: planifier à l'avance

L'achat d'une propriété aux enchères nécessite généralement beaucoup d'argent. Chaque société de vente aux enchères et chaque gouvernement de comté a ses propres exigences en matière de paiement, mais vous aurez probablement besoin d’argent juste pour garantir votre droit de faire une offre. Le montant de l’acompte et les méthodes d’achat dépendent souvent de la propriété et de la maison de vente aux enchères. Des options de financement plus flexibles peuvent être disponibles en achetant une propriété appartenant à une banque de la manière traditionnelle: les enchères ne sont pas le seul moyen d’acheter des saisies.

En ce qui concerne le paiement, lors d'une enchère, les enchérisseurs doivent apporter de l'argent, un mandat ou un chèque de banque au montant demandé par le titulaire de l'enchère. En règle générale, vous devrez payer pour la propriété en entier immédiatement après avoir remporté l'enchère. De temps en temps, vous pouvez avoir jusqu'au lendemain pour effectuer le paiement. L'absence de paiement peut entraîner la perte de votre dépôt et l'interdiction des futures enchères. Soyez prêt à fournir une preuve de fonds pour montrer que vous êtes en mesure de réaliser l'achat. Si vous enchérissez en tant qu'entité, telle qu'une LLC, une fiducie ou une société en commandite, et non en tant qu'individu, vous devrez peut-être montrer les documents de votre entité.

Les gagnants passent par entiercement et se ferment comme ils le feraient avec tout autre achat de maison. Les soumissionnaires aux enchères immobilières sont souvent des investisseurs immobiliers qui peuvent se permettre de payer en espèces. Pour les ventes aux enchères qui permettent des achats financés, vous devrez vous pré-qualifier à l'avance.

Certaines maisons de vente préfèrent que vous travailliez avec leurs prêteurs affiliés et que ces prêteurs soient sur place lors de la vente aux enchères. Cependant, faites vos recherches à l’avance pour déterminer les taux d’intérêt offerts par les prêteurs concurrents. Cette information peut vous donner un certain poids.

Assurez-vous également de bien comprendre les frais d’enchères que vous devrez couvrir. «Les maisons achetées aux enchères à de nombreuses reprises impliquent des coûts et des frais des commissaires-priseurs, des banques, des avocats et d'autres sociétés tenues de mettre la propriété aux enchères», a déclaré Humes. «Il n’est pas rare de trouver des frais de vente aux enchères de 10%, des intérêts bancaires, des pénalités, des honoraires d’avocat, des frais de vente de 12%, des frais de préparation de la propriété, etc., qui sont transférés à l’acheteur.»

Vérifier les réclamations, les privilèges et les occupants

Avant d'enchérir, vous voudrez faire appel à une société de recherche par titre pour déterminer qui peut détenir des privilèges sur la propriété. Si vous le remportez, vous serez responsable de tout privilège, ce qui signifie plus d’argent de votre poche.

Il peut y avoir d'autres réclamations contre la maison, pas seulement des privilèges fiscaux, mais des privilèges d'entrepreneur ou d'une deuxième hypothèque. Les soumissionnaires doivent vérifier auprès de la société de vente aux enchères pour s'assurer que la propriété a un titre clair. Si vous remportez une enchère, vous voudrez peut-être souscrire une assurance titres pendant l'entiercement ou immédiatement après la clôture pour vous protéger contre les privilèges non découverts lors de la recherche du titre.

De plus, dans certains cas, le (l'ancien) propriétaire ou un squatteur occupera la propriété, ce qui signifie que vous devrez les expulser - processus qui peut être désagréable au mieux, et long et coûteux au pire. Pour simplifier le processus, vous pouvez leur offrir plusieurs milliers de dollars à l’avance pour leur permettre de se déplacer et de remettre les clés.

S'abstenir de tout faire jusqu'à ce que vous déteniez le titre. Évitez l'envie de commencer les rénovations ou d'emménager dans la propriété immédiatement après l'obtention de votre certificat de vente. Vous devrez encore attendre environ 10 jours pour recevoir votre certificat de titre. La propriété ne vous appartient pas vraiment tant que vous ne possédez pas ce certificat. le propriétaire peut toujours conserver son droit sur le logement en déposant une opposition à la vente auprès du tribunal ou en remboursant le prêt.

Le résultat final

Les maisons saisies peuvent être financièrement attrayantes, mais de nombreux obstacles doivent être pris en compte avant d’acheter. De plus, le fait qu'une maison soit en vente aux enchères ne signifie pas que vous pourrez l'obtenir à un bon prix (ou que la maison est une bonne affaire à tout prix - cela pourrait être un gouffre financier). Mais pour les personnes avisées, intelligentes et motivées, les enchères immobilières méritent d'être explorées comme moyen de se procurer une maison ou un immeuble de placement à moindre coût.

Cela étant dit, considérez les propriétés autres que des enchères. «Il peut être possible de trouver un meilleur accord lors de la négociation avec un vendeur qui possède des capitaux propres dans une propriété et peut négocier pour son propre compte sans toutes les pénalités et frais affiliés à la vente aux enchères», conseille Humes. «Vous pouvez également avoir plus de concurrence lors d'enchères de la part de sociétés qui achètent des propriétés pour devenir un modèle économique. Les maisons vendues aux enchères ne constituent pas toujours la meilleure affaire pour un acheteur moyen. »

Si vous êtes intéressé à essayer de dénicher une affaire aux enchères lors d'une vente aux enchères, il y a beaucoup à apprendre. Les enchères sont un moyen plus risqué d’acheter une propriété que par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Il est important d'être extrêmement bien informé sur le processus et sur les propriétés sur lesquelles vous êtes intéressé à enchérir. Travailler avec un agent ou un courtier immobilier local pour identifier des propriétés potentielles peut aider, mais ils ne seront peut-être pas intéressés à moins que vous ne puissiez parvenir à un accord d'indemnisation.

Enfin, veillez à examiner attentivement toutes les règles relatives aux enchères et à effectuer un contrôle préalable de la propriété avant de miser. Demandez conseil à un avocat spécialisé en droit immobilier - idéalement, expérimenté dans la vente de forclusion - pour vous assurer de bien comprendre quelles seront vos responsabilités si vous êtes le meilleur enchérisseur.