Devez-vous refinancer votre prêt hypothécaire lorsque les taux d'intérêt augmentent?

Ce n'est pas une mauvaise idée d'envisager de refinancer votre prêt hypothécaire lorsque les taux d'intérêt sont bas. Et ils sont toujours, historiquement parlant. Cependant, les taux d’intérêt ont commencé à augmenter et devraient continuer à le faire. Comment cela devrait-il affecter votre décision de refinancer?

Cela dépend bien sûr du taux d’intérêt que vous payez actuellement sur votre hypothèque. Une hypothèque plus ancienne pourrait toujours avoir un taux d’intérêt plus élevé que ceux actuellement proposés. Et même dans un contexte de taux d’intérêt relativement bas, le refinancement d’une hypothèque présente des avantages et des inconvénients. Votre cote de crédit améliorée, par exemple, ou votre décision de modifier la durée de votre prêt hypothécaire, pourrait également vous permettre de refinancer des conditions qui pourraient vous faire économiser de l'argent à long terme. Mais peut-être que vous ne prévoyez pas rester pour longtemps. Il existe également des programmes spéciaux de refinancement qui peuvent être particulièrement bénéfiques pour ceux qui remplissent les conditions requises. Voici comment suivre le processus de prise de décision.

Points clés à retenir

• Votre situation individuelle doit déterminer si vous refinancez votre prêt hypothécaire ou pas simplement si les taux d’intérêt sont à la hausse ou à la baisse.
• Les avantages du refinancement comprennent l'obtention d'un meilleur taux d'intérêt, l'augmentation de votre valeur nette et l'augmentation de votre flux de trésorerie à court terme.
• Les inconvénients sont les suivants: payer trop de frais de clôture, se solder par un taux d’intérêt plus élevé parce que vous ne voulez pas payer les frais de clôture, perdre des capitaux propres lors d’un refinancement avec retrait, et réduire votre valeur nette.
• Des programmes spéciaux de Fannie Mae, Freddie Mac, de la FHA et de la VA peuvent aider certains propriétaires à obtenir des hypothèques plus abordables.

Devriez-vous y penser?

Par le passé, les faibles taux d’intérêt ont créé une frénésie de refinancement sur le marché. Mais dans toute économie, le seul moyen de savoir si un refinancement a un sens pour vous est de considérer les détails de votre situation unique.

De combien les tarifs sont-ils inférieurs à ceux que vous avez actuellement?

Au lieu d'écouter les «règles» concernant le pourcentage de variation des taux d'intérêt à rechercher avant de refinancer, regardez combien vous pourrez économiser. Une réduction du taux de 1% est beaucoup plus significative si vous avez un prêt hypothécaire de 500 000 $ que si vous en avez un de 100 000 $.

Combien de temps comptez-vous conserver l'hypothèque?

Tout comme lorsque vous avez acheté votre maison, vous devrez payer des frais de clôture de votre refinancement. Si vous envisagez de vendre votre maison dans quelques années, vous risquez à peine de faire vos frais (ou même de vous en sortir) en refinançant. Comment venir? Si les économies mensuelles pour le reste de votre prêt hypothécaire ne sont pas supérieures aux frais de clôture associés au refinancement, vous perdrez. Si vous intégrez les frais de clôture dans votre prêt hypothécaire au lieu de les payer immédiatement, vous payez des intérêts sur ceux-ci. Vous devrez donc prendre en compte cette dépense dans votre calcul du seuil de rentabilité.

Pouvez-vous refinancer à plus court terme?

S'il vous reste 20 ans sur votre prêt hypothécaire et que vous refinancez un nouveau prêt hypothécaire de 30 ans, vous ne pouvez pas économiser de l'argent à long terme, même avec un taux inférieur. Toutefois, si vous pouvez vous permettre de refinancer votre prêt hypothécaire de 20 ans en un prêt hypothécaire de 15 ans, la combinaison d’un taux d’intérêt plus bas et d’une durée plus courte réduira considérablement le montant total des intérêts que vous paierez avant que vous ne possédiez la maison. clair.

Avantages

• Obtenez un meilleur prêt

• Augmentez votre valeur nette à long terme

• Augmenter les flux de trésorerie à court terme

Les inconvénients

• Trop payer pour les frais de clôture

• Surpayer les intérêts parce que vous ne voulez pas de frais de clôture

• Perte d'équité

• Impact négatif sur votre valeur nette à long terme

Que pouvez-vous gagner?

Effectué correctement, un refinancement peut avoir des avantages immédiats et durables. Vous pourrez peut-être:

Obtenez un meilleur prêt

Vous êtes peut-être dans une meilleure situation financière maintenant que lorsque vous avez contracté votre hypothèque existante. Le refinancement peut être l’occasion d’obtenir un meilleur taux d’intérêt ou simplement de rendre une bonne hypothèque encore meilleure. Dans les deux cas, vous augmenterez votre sécurité financière à court et à long terme et les chances que des temps difficiles ne vous exposent pas au risque de perdre votre maison.

Augmentez votre valeur nette à long terme

Avec les économies résultant du refinancement de votre prêt hypothécaire, vous dépenserez moins en intérêts. C'est de l'argent que vous pouvez mettre de côté pour votre retraite ou utiliser pour atteindre un autre objectif financier à long terme.

Augmenter les flux de trésorerie à court terme

Si votre refinancement réduit votre versement mensuel, vous disposerez de plus d’argent sur lequel vous pourrez travailler mois après mois. Cela peut réduire la pression financière quotidienne sur votre ménage et créer des opportunités pour investir ailleurs.

Dangers du refinancement

Le refinancement d'une hypothèque introduit de nouveaux éléments dans votre situation financière. Les risques liés à votre prêt hypothécaire initial sont toujours présents et quelques nouveaux risques apparaissent.

Trop payer pour les frais de clôture

Des prêteurs peu scrupuleux peuvent imposer un certain nombre de frais inutiles et / ou gonflés au coût de votre prêt hypothécaire. De plus, ils ne divulgueront peut-être pas certains de ces coûts dès le départ, dans l’espoir que vous vous sentirez trop investi dans le processus pour faire marche arrière.

Surpayer les intérêts parce que vous ne voulez pas de frais de clôture

Un refinancement ne nécessite généralement pas d'argent pour fermer. Une façon pour les prêteurs de compenser cela est de vous donner un taux d'intérêt plus élevé. Supposons que vous avez deux options: un refinancement de 200 000 USD avec zéro frais de clôture et un taux d’intérêt fixe de 5% pour 30 ans, ou un refinancement de 200 000 USD avec des frais de clôture de 6 000 USD et un taux d’intérêt fixe de 4, 75% pour 30 ans. En supposant que vous conserviez le prêt pendant toute sa durée, dans le scénario A, vous paieriez un total de 386 511 $. Dans le scénario B, vous devrez payer 381 586 $. Avoir "pas de frais de clôture" finit par vous coûter 4 925 $. Pouvez-vous penser à autre chose que vous préféreriez faire avec presque 5 000 $ que de le donner à la banque?

Perte d'équité

La partie de l'hypothèque que vous avez remboursée, votre valeur nette de la maison, est la seule partie de la maison qui vous appartient vraiment. Ce montant augmente petit à petit avec chaque versement hypothécaire mensuel jusqu'au jour où vous possédez l'intégralité de la maison et pouvez réclamer chaque centime du produit si vous choisissez de le vendre. Mais si vous effectuez un refinancement avec retrait, en intégrant les frais de clôture dans le nouveau prêt ou en prolongeant la durée de votre prêt, vous réduisez le pourcentage de votre maison que vous possédez réellement. Même si vous restez dans le même domicile toute votre vie, vous risquez de faire des versements hypothécaires pendant 50 ans si vous prenez de mauvaises décisions de refinancement. Vous pouvez ainsi gaspiller beaucoup d’argent de cette façon, sans parler de ne jamais être vraiment propriétaire de votre maison.

Impact négatif sur votre valeur nette à long terme

Le refinancement peut réduire votre versement mensuel, mais il finira souvent par rendre le prêt plus cher si vous ajoutez des années à votre prêt hypothécaire. Si vous avez besoin de refinancer pour ne pas perdre votre maison, payer plus à long terme pourrait en valoir la peine. Mais si votre objectif principal est d'économiser de l'argent, sachez qu'un versement mensuel moins élevé ne se traduit pas nécessairement par une économie à long terme.

Options de refinancement

Il existe quelques programmes spéciaux de refinancement qui peuvent être particulièrement avantageux pour les emprunteurs qualifiés.

Option de refinancement LTV élevé (Fannie Mae) et refinancement amélioré de Freddie Mac.

Ces nouveaux programmes de Fannie Mae et Freddie Mac sont conçus pour remplacer le Programme de refinancement abordable pour la maison (HARP), qui a pris fin le 31 décembre 2018. HARP a été créé pour aider les propriétaires qui ne sont pas en mesure de tirer parti d'autres options de refinancement car leur maison a perdu de sa valeur. Son objectif était d'améliorer l'abordabilité à long terme d'un prêt afin d'empêcher les personnes de perdre leur maison en raison d'une saisie. Pour les nouveaux programmes, seuls les prêts hypothécaires détenus par Fannie Mae (option de refinancement LTV élevé) ou Freddie Mac (FMERR) qui peuvent être améliorés avec un refinancement et qui ont été contractés à compter du 1er octobre 2017 sont admissibles. En outre, les emprunteurs doivent être à jour de leurs paiements.

Les propriétaires dont les maisons sont sous l'eau et dont les prêts ont été contractés entre juin 2009 et la fin septembre 2017 ne sont pas éligibles pour l'un des programmes de remplacement HARP de Fannie Mae et Freddie Mac.

FHA Streamline.

Un refinancement FHA Streamline est conçu pour les propriétaires qui ont déjà un prêt hypothécaire FHA. Son objectif est de fournir une nouvelle hypothèque FHA avec de meilleures conditions qui réduiront le paiement mensuel du propriétaire. Le processus est supposé être simple et rapide, ne nécessitant aucune nouvelle documentation de votre situation financière ni aucune nouvelle qualification de revenu. Ce type de refinancement ne nécessite pas d'évaluation de la maison, d'inspection des termites ou de rapport de crédit. Un inconvénient possible pour certains propriétaires réside dans le fait qu’une simplification du refinancement par la FHA ne permet pas le retrait en espèces.

VA Streamline.

Ce programme, également appelé prêt de refinancement avec réduction du taux d’intérêt (IRRRL), est similaire à un refinancement simplifié par la FHA. Vous devez déjà avoir un prêt VA et le refinancement doit entraîner un taux d'intérêt inférieur, sauf si vous refinancez une hypothèque à taux ajustable (ARM) en une hypothèque à taux fixe. Le prêteur peut exiger une évaluation et un rapport de crédit, bien que la VA ne les exige pas. Notez que le VA et le Bureau de la protection financière des consommateurs ont récemment émis un avertissement indiquant que les membres des services et les anciens combattants recevaient un certain nombre d'offres non sollicitées contenant des informations trompeuses concernant ces prêts. Vérifiez auprès de la VA avant d’agir sur une offre de VA IRRRL.

Avec la rationalisation de la VA et de la FHA, il est possible de payer très peu de frais de clôture, voire aucun. Toutefois, ces coûts seront soit intégrés à l’hypothèque, soit vous paierez un taux d’intérêt plus élevé en échange du non-paiement des frais de clôture. Ainsi, même si vous ne retirez aucun argent à l’avance, vous devrez quand même payer le refinancement à long terme.

Le résultat final

Tout bon refinancement devrait profiter aux emprunteurs en réduisant leurs paiements mensuels de logement et / ou en raccourcissant la durée de leur prêt hypothécaire. Malheureusement, comme dans toute transaction financière majeure, des acheteurs complexes et imprudents peuvent se retrouver confrontés à des difficultés complexes et se traduire par une mauvaise transaction. Connaître le processus vous aidera à trouver un prêteur et un programme de refinancement offrant le meilleur rapport qualité-prix.