Définition du certificat de privilège fiscal
Un certificat de privilège fiscal est un certificat de réclamation contre une propriété sur laquelle un privilège est placé en raison d'impôts fonciers impayés. Les certificats de privilège fiscaux sont généralement vendus aux investisseurs via un processus de vente aux enchères.
Décomposition du certificat de privilège fiscal
Un certificat de privilège fiscal est un privilège placé sur votre propriété pour ne pas payer vos impôts. À chaque échéance de vos taxes foncières, la municipalité émettra un privilège fiscal. Lorsque vous payez vos impôts à temps, le privilège est supprimé. Si vous ne payez pas vos impôts - ou ne les payez pas à temps - la ville ou le comté mettra aux enchères le certificat de privilège fiscal à un investisseur. Cet investisseur paiera ensuite les taxes au nom du propriétaire de la taxe foncière.
Comment les certificats de privilège fiscal sont vendus
Le comté ou la municipalité du lieu de la propriété organise généralement des ventes aux enchères de privilèges fiscaux. Pour qu'une propriété soit éligible, elle doit être considérée comme en défaut de paiement de l'impôt pendant une période minimale en fonction de la réglementation locale. Au lieu de miser sur un montant pour la propriété, les parties intéressées ont misé sur le taux d’intérêt qu’elles sont disposées à recevoir. L'investisseur qui propose le taux le plus bas remporte l'enchère et reçoit le certificat de privilège fiscal.
Une fois que vous avez acheté un certificat de privilège fiscal
Lorsqu'un investisseur place une offre gagnante pour un certificat de privilège fiscal spécifique, un privilège est placé sur la propriété et un certificat est délivré à l'investisseur détaillant les taxes et les pénalités en suspens sur la propriété. Tous les états, comtés ou municipalités n'offrent pas de privilèges fiscaux. Certains États, tels que la Californie, n'effectuent des ventes avec taxes que sur une propriété en défaut, de sorte que le soumissionnaire retenu devient le propriétaire légal de la propriété en question.
La durée des certificats de privilège fiscal varie généralement entre un et trois ans. Le certificat permet à l'investisseur de collecter les taxes impayées, majorées du taux d'intérêt en vigueur, qui peut varier de 8% à plus de 30%, selon le pays.
Taux de rendement des certificats de privilège fiscal
Sous l'impulsion des taux d'intérêt élevés imposés par l'État, les certificats de privilège fiscaux peuvent offrir des taux de rendement nettement supérieurs à ceux d'autres investissements. Les privilèges fiscaux ont généralement préséance sur les autres privilèges, tels que les hypothèques. Si le propriétaire ne paye pas les arriérés d'impôts, l'investisseur peut potentiellement acquérir la propriété pour quelques centimes sur le dollar. L'acquisition d'une propriété de cette manière est un événement rare, car la plupart des privilèges fiscaux sont rachetés bien avant que la propriété ne soit saisie.
Avantages et risques associés aux certificats de privilège fiscal
L'achat d'un certificat de privilège fiscal peut parfois s'avérer être un investissement intéressant. Certains certificats ont un point d'entrée bas, ce qui signifie que vous pouvez en acheter pour quelques centaines de dollars. Comparez cela à un investissement traditionnel comme un fonds commun de placement, qui vient souvent avec une exigence d'investissement minimum. Vous avez également la possibilité de répartir votre argent de manière à pouvoir acheter plusieurs certificats pour une faible valeur en dollars. Enfin, le taux de rendement (comme nous l’avons mentionné ci-dessus) est généralement assez constant, vous n’aurez donc pas à vous inquiéter des hauts et des bas du marché.
Les aspects négatifs des certificats de privilège fiscal incluent l'obligation pour l'investisseur de payer l'intégralité du certificat de privilège fiscal dans un délai très court, généralement d'un à trois jours. Ces certificats sont également très illiquides car il n’existe pas de marché secondaire pour ces échanges. Les investisseurs détenteurs de certificats de privilège fiscal doivent également procéder à une vérification diligente approfondie et à des recherches pour s'assurer que les propriétés sous-jacentes ont une valeur estimée appropriée.
Un exemple concernant le besoin de diligence raisonnable lors de la recherche de certificats de privilège fiscal est un lot de deux acres qui peut sembler initialement une bonne valeur, mais il s’agit en réalité d’une bande de terrain de 3 pieds de large sur 5 milles de large. Cela rend le terrain inutilisable pour de nombreux projets, tels que la construction d'une maison ou d'une entreprise.
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