Top 10 des caractéristiques d'un bien locatif rentable
Cherchez-vous à acheter un bien locatif résidentiel? L'idée peut être intimidante pour un investisseur pour la première fois. L'immobilier est une affaire difficile et le terrain est parsemé de mines terrestres capables de détruire vos revenus. Voici les choses les plus importantes à considérer lors de l'achat d'une propriété à revenus.
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Vous voudrez peut-être qu'un agent immobilier vous aide à effectuer l'achat, mais vous devriez commencer à chercher vous-même une propriété. Un agent peut exercer une pression inutile sur vous avant d’avoir trouvé l’investissement qui vous convient le mieux. Et trouver cet investissement va demander des compétences en fouille et du cuir pour chaussures.
Points clés à retenir
- Vérifiez soigneusement le quartier. Sa qualité de vie et ses commodités sont essentielles.
- Le taux de vacance du quartier est-il élevé ">
Votre portée sera limitée si vous avez l'intention de gérer activement la propriété ou d'embaucher quelqu'un d'autre pour la gérer. Si vous avez l'intention de gérer activement, vous ne voulez pas d'une propriété trop éloignée de votre lieu de résidence. Si vous allez faire appel à une société de gestion immobilière, la proximité pose moins de problèmes.
Jetons un coup d'œil aux 10 principaux éléments à prendre en compte lorsque vous recherchez le bien locatif qui vous convient.
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1. Quartier. Le quartier dans lequel vous achetez déterminera les types de locataires que vous attirez et votre taux d'inoccupation. Si vous achetez près d'une université, il est probable que les étudiants domineront votre bassin de locataires potentiels et que vous aurez du mal à pourvoir les postes vacants chaque été. Sachez également que certaines villes tentent de décourager les conversions de logements locatifs en imposant des droits de permis exorbitants et en alourdissant les formalités administratives.
2. Impôts fonciers. Les taxes foncières varient probablement beaucoup selon votre zone cible et vous voulez savoir combien vous allez perdre. Des impôts fonciers élevés ne sont pas toujours une mauvaise chose dans un quartier en plein essor qui attire des locataires à long terme, mais il y a aussi des endroits moche où les impôts sont élevés. Le bureau d'évaluation de la municipalité aura toutes les informations fiscales au dossier, ou vous pourrez parler aux propriétaires de la communauté. Il est également sage de savoir si des augmentations d'impôts fonciers sont probables dans un proche avenir. Une ville en difficulté financière peut augmenter ses impôts bien au-delà de ce qu'un propriétaire peut facturer de façon réaliste en loyer.
3. les écoles. Si vous avez affaire à des maisons de taille familiale, considérez la qualité des écoles locales. Bien que vous soyez principalement préoccupé par les flux de trésorerie mensuels, la valeur globale de votre bien locatif entre en jeu lorsque vous le vendez. S'il n'y a pas de bonnes écoles à proximité, cela peut affecter la valeur de votre investissement.
Crime. Personne ne veut vivre à côté d'un lieu propice aux activités criminelles. La police locale ou la bibliothèque publique devrait disposer de statistiques précises sur la criminalité pour les quartiers. Vérifiez les taux de vandalisme, de crimes graves et de crimes mineurs et notez si les activités criminelles augmentent ou diminuent. Vous voudrez peut-être aussi poser des questions sur la fréquence de la présence de la police dans votre quartier.
5. Marché du travail. Les lieux offrant des opportunités d’emploi en croissance attirent plus de locataires Pour connaître le taux de disponibilité d'un emploi par région, consultez le Bureau of Labor Statistics des États-Unis ou rendez-vous dans une bibliothèque locale. Si vous voyez une annonce concernant l'implantation d'une grande entreprise dans la région, vous pouvez être sûr que les travailleurs à la recherche d'un lieu de résidence vont affluer dans la région. Cela peut entraîner une hausse ou une baisse du prix des maisons, en fonction du type d’entreprise qui s’installe. Vous pouvez en déduire que, si vous souhaitez que cette entreprise se trouve dans votre jardin, vos locataires le feront également.
6. Commodités. Visitez le quartier et découvrez les parcs, les restaurants, les gymnases, les cinémas, les transports en commun et tous les autres avantages qui attirent les locataires. Il se peut que l’hôtel de ville publie des ouvrages promotionnels qui vous donneront une idée de l’endroit où se trouve le meilleur mélange d’équipements publics et de propriétés privées.
7. Développement futur. Le service municipal de planification disposera d'informations sur les nouveaux développements à venir ou qui ont été zonés dans la région. S'il y a beaucoup de travaux de construction, c'est probablement un bon secteur de croissance. Méfiez-vous des nouveaux développements qui pourraient peser sur le prix des propriétés environnantes. De nouveaux logements supplémentaires pourraient également concurrencer votre propriété.
8. Nombre d'inscriptions et de postes vacants. Si un quartier a un nombre d'inscriptions inhabituellement élevé, il peut signaler un cycle saisonnier ou un quartier en déclin. Vous devez savoir qui c'est. Dans les deux cas, les taux de vacance élevés obligent les propriétaires à baisser les loyers pour attirer les locataires. Les faibles taux d'inoccupation permettent aux propriétaires d'augmenter les taux de location.
9. Loyers moyens. Le revenu de location sera votre pain quotidien. Vous devez donc connaître le loyer moyen dans la région. Assurez-vous que tout bien que vous envisagez supportera un loyer suffisant pour couvrir vos versements hypothécaires, vos taxes et vos autres frais. Effectuez une recherche suffisante sur la région pour savoir où elle se dirigera au cours des cinq prochaines années. Si vous pouvez vous le permettre, mais que les impôts vont augmenter, une propriété abordable aujourd'hui peut signifier une faillite plus tard.
10. Catastrophes naturelles. L’assurance est une autre dépense que vous devrez soustraire de vos déclarations, vous devez donc savoir exactement combien cela vous coûtera. Si une zone est sujette aux tremblements de terre ou aux inondations, les coûts de couverture peuvent gruger vos revenus de location.
Obtenir des informations
Les sources officielles sont excellentes, mais parlez aux voisins pour obtenir le vrai scoop. Parlez aux locataires ainsi qu'aux propriétaires. Les locataires seront beaucoup plus honnêtes sur les aspects négatifs car ils n'y investissent pas. Visitez la région à différents moments et différents jours de la semaine pour voir vos futurs voisins en action.
Choisir une propriété
En général, le meilleur investissement pour les débutants est une maison unifamiliale ou un condominium. Les condos nécessitent peu d'entretien, car l'association de copropriétaires s'occupe des réparations extérieures, ce qui vous laisse vous occuper uniquement de l'intérieur. Cependant, les condos ont tendance à générer des loyers moins élevés et à s’apprécier plus lentement que les maisons unifamiliales.
Les maisons unifamiliales ont tendance à attirer des locataires à long terme. Les familles ou les couples sont généralement de meilleurs locataires que les célibataires, car ils sont plus susceptibles d'être financièrement stables et de payer le loyer régulièrement.
Lorsque le quartier a été réduit, recherchez une propriété offrant un potentiel d'appréciation et un bon flux de trésorerie projeté. Découvrez les propriétés plus chères que vous pouvez vous permettre ainsi que celles à votre portée. L'immobilier se vend souvent en dessous de son prix d'inscription.
Observez les prix de vente d'autres propriétés et demandez aux acheteurs le prix de vente final pour avoir une idée de la valeur réelle du marché dans le quartier.
Pour un potentiel d’appréciation, vous recherchez une propriété qui, avec quelques modifications esthétiques et quelques rénovations, attirera les locataires disposés à payer des loyers plus élevés. Cela augmentera également la valeur de la propriété si vous choisissez de la vendre après quelques années.
Bien sûr, une étape clé pour assurer une entreprise rentable consiste à acheter une propriété à un prix raisonnable. Nous vous recommandons de ne pas payer plus de 12 fois le loyer annuel que vous espérez obtenir.
Fixer le loyer
Alors, comment le loyer potentiel est-il déterminé? Vous allez devoir deviner en connaissance de cause. Ne vous laissez pas emporter par des hypothèses trop optimistes. Fixer un loyer trop élevé et se retrouver avec une unité vide pendant des mois ne permet pas de réaliser rapidement le bénéfice global.
Commencez avec le loyer moyen du quartier et travaillez à partir de là. Déterminez si votre lieu vaut un peu plus ou un peu moins et pourquoi.
Pour déterminer si le loyer vous convient en tant qu’investisseur, déterminez le coût réel de la location. Soustrayez votre versement hypothécaire mensuel prévu, vos impôts fonciers divisés par 12 mois, vos frais d'assurance divisés par 12 et une allocation généreuse d'entretien et de réparation.
Ne sous-estimez pas les coûts d’entretien et de réparation. Ces coûts dépendent de l'âge de la propriété et de ce que vous envisagez de faire vous-même. Un nouveau bâtiment nécessitera probablement moins qu'un ancien. Il est peu probable qu'un appartement dans un complexe pour personnes âgées subisse le même préjudice qu'un logement universitaire hors campus.
Faire vos propres réparations réduit considérablement les coûts, mais cela signifie également être disponible 24h / 24 et 7j / 7 pour les urgences. Une autre option consiste à engager une société de gestion immobilière. L'entreprise s'occupe de tout, des toilettes cassées à la perception du loyer chaque mois. Attendez-vous à payer environ 10% du revenu de location brut pour ce service.
Si tous ces chiffres sortent même ou, mieux encore, avec un peu de reste, vous pouvez maintenant demander à votre agent immobilier de soumettre une offre.
Faire l'achat
Les banques ont de plus en plus de demandes de prêts pour des immeubles de placement que pour des résidences principales. Ils supposent que si les temps sont durs, les gens sont moins enclins à mettre leur maison en péril que les biens d'une entreprise. Soyez prêt à payer au moins 20% à 30% pour un acompte, plus les frais de clôture. Faites soigneusement inspecter la propriété par un professionnel et demandez à un avocat de tout vérifier avant de signer.
N'oubliez pas l'assurance des propriétaires. L'assurance du locataire couvre les biens du locataire, mais le bâtiment lui-même relève de la responsabilité du locateur et l'assurance peut être plus onéreuse que pour une maison similaire occupée par son propriétaire. L'hypothèque, l'assurance et l'amortissement de la propriété sont tous déductibles des impôts jusqu'à un certain montant.
Le résultat final
Chaque État a de bonnes villes, chaque ville a de bons quartiers et chaque quartier a de bonnes propriétés. Il faut beaucoup de travail de pieds et de recherche pour aligner les trois.
Lorsque vous trouvez votre bien locatif idéal, veillez à ce que vos attentes restent réalistes et assurez-vous que vos finances sont en assez bonne santé pour pouvoir attendre que le bien commence à générer des liquidités plutôt que d'en avoir désespérément besoin.
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