La vérité sur les prix de l'immobilier

La théorie de l'immobilier du profane va un peu comme ceci: les pèlerins sont arrivés. Ils ont commencé à utiliser la terre. Plus d'Européens sont venus. La demande de terres était si forte que les Amérindiens ont été poussés à l'extérieur pour laisser la place aux nouveaux colons. Etant donné que plus de terres ne peuvent être construites, la demande et les prix vont toujours augmenter, faisant de l'immobilier un excellent investissement.

Malheureusement, la formule n'est pas si simple. Nous examinons ici les prix de l’immobilier et la théorie de longue date selon laquelle ils vont augmenter indéfiniment.

Points clés à retenir

• Les prix des maisons ont pour la dernière fois augmenté à un rythme soutenu en 2004 avant que le marché immobilier ne se soit effondré.
• Depuis lors, la valeur des maisons a augmenté dans certaines régions du pays en raison de la forte demande et de la faiblesse de l’offre, bien que la plupart des régions n’aient toujours pas retrouvé leur niveau d’avant la crise.
• Les acheteurs potentiels ne devraient pas se concentrer sur les tendances nationales, car les prix varient entre les États et même les villes voisines.
• Les faibles taux hypothécaires ont un effet indirect sur les prix des logements, les consommateurs étant disposés à s'endetter davantage lorsque le crédit est bon marché.

Prix ​​historiques

Avant l'éclatement bien connu de la bulle immobilière et le krach immobilier qui en a résulté depuis 2007, les données historiques sur les prix des logements de la National Association of Realtors (NAR) semblaient appuyer la théorie de la hausse continue des prix. Le graphique ci-dessous présente l'évolution des prix médians des logements de 1968 à 2004, affichant une augmentation annuelle moyenne de 6, 4%, sans aucune baisse au cours de la période de 36 ans.

Figure 1: Prix moyens des logements de 1968 à 2004

Source: Association nationale des agents immobiliers

Ce que les données ne montrent pas

Malheureusement pour les propriétaires, 2004 a été la dernière année de forte croissance avant l’effondrement du marché. En 2006, les données de la NAR ne montraient qu’une augmentation de 1%. Après cela, les marchés ont connu un déclin sans précédent.

Les prix ont commencé à baisser à l'échelle nationale en 2007. Ils ont encore chuté en 2008, puis à nouveau en 2009. À la mi-2010, les prix des logements sont revenus à leurs niveaux de 2004 sur un marché stagnant. Selon des données de Standard & Poor's, ce qui semblait être, pendant des décennies, un aller simple vers une croissance des bénéfices avait chuté de plus de 30% en quelques années à peine.

Les prix ont augmenté en raison de la demande accrue et d'une baisse de l'offre sur le marché dans de nombreuses régions du pays, mais de nombreuses régions n'ont toujours pas atteint les niveaux d'avant la crise. Ajoutez à cela le fait que les normes de prêt sont devenues plus strictes et que cela éloigne les gens du marché.

Même avant que les chiffres ne commencent à aller mal, les données sur les tendances des prix de vente fournissaient une image incomplète. L’Association nationale des constructeurs d’habitations a indiqué qu’en Amérique, la superficie moyenne des logements était de 983 pieds carrés en 1950, de 1 500 pieds carrés en 1970 et de 2 349 pieds carrés en 2004. Cette tendance s’est poursuivie dans la première moitié des années 2000, après quoi décliner quelque peu.

Étant donné que la taille des maisons augmente et que l’inflation augmente le coût des matériaux de construction, il est logique que les prix des maisons augmentent. Mais que se passera-t-il si l’inflation est exclue du tableau?>> La Grande Dépression, la Seconde Guerre mondiale, les années 1970 et 1980 ont toutes connu des périodes de baisse importante des prix. Des baisses moins importantes ont également été enregistrées régulièrement.

Nombres et Tendances

Même les chiffres de tendance nationaux ne donnent qu’une partie de l’image. L'évolution des prix du logement peut varier considérablement d'une région géographique à l'autre. Un boom en Californie peut masquer un effondrement à Detroit. Même dans la même ville, les chiffres peuvent varier considérablement. Les zones qui connaissent une nouvelle croissance ou une gentrification peuvent montrer une appréciation significative des prix, tandis que les zones de la ville peuvent être en déclin.

Lorsque vous consultez les statistiques nationales et régionales, veillez à rendre compte de la réalité du marché dans votre région. La hausse des prix au niveau national peut ne pas vous aider si votre ville, votre état ou votre quartier est en déclin.

Les tendances nationales peuvent ne pas vous donner une image complète, car les valeurs et les prix de l'immobilier varient entre les États et les villes voisines.

La réalité

Un autre point important à prendre en compte lorsque vous considérez l'immobilier comme un investissement est qu'il ne sera jamais rentable si vous ne le vendez pas. D'un point de vue pratique, même si la valeur de votre résidence principale a doublé depuis que vous l'avez achetée, cela signifie probablement simplement que vos taxes foncières ont augmenté. Tous les gains que vous réalisez ne sont qu'un gain sur papier jusqu'à la vente de la propriété.

Si vous choisissez de vendre et espérez acheter une autre maison dans la même région, n'oubliez pas que les prix des autres maisons ont également augmenté. Pour vraiment réserver un gain sur votre vente, vous devrez probablement déménager dans une maison plus petite située dans la même zone, ou quitter la région et trouver un logement moins coûteux.

Bien qu'il soit possible de tirer profit de la valeur nette de votre maison en contractant un emprunt, son utilisation a toujours été une stratégie idiote. Non seulement les intérêts que vous payez pèsent sur vos bénéfices, mais le remboursement de votre prêt mine votre stabilité financière. Si les prix de l'immobilier baissent, vous risquez de vous retrouver dans la position peu enviable de devoir plus sur le prêt que la valeur de la maison.

Taux hypothécaires

Les taux hypothécaires augmentent généralement pendant les périodes de croissance économique. Lorsque cela se produit, le marché du travail est sain et les salaires des employés augmentent également. Les taux hypothécaires sont relativement bas depuis l'effondrement du marché immobilier, ce qui rend l'accession à la propriété plus attrayante. En mai 2013, le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans était de 3, 35% et reste relativement inchangé en juin 2019, à 3, 73%. Selon Freddie Mac, les faibles taux ont propulsé les applications d’achat, et la société s’attend à une amélioration du marché de l’habitation grâce à la hausse des ventes et à la baisse des prix. Les rapports hypothécaires prédisent que les taux avoisineront les 4, 4% d'ici la fin de 2019, ce qui signifie que les augmentations pourraient être modérées.

Alors, comment cela se passe-t-il pour les prix de l'immobilier? Les taux hypothécaires moins élevés n’ont pas nécessairement de lien direct avec les prix des logements, même si nous aimerions penser que oui. Mais ils peuvent avoir un effet indirect sur eux. Lorsque les taux sont bas, les consommateurs sont plus disposés et peuvent se permettre de s’endetter davantage. C'est parce que le coût du crédit, c'est-à-dire les intérêts, est bon marché. La hausse des taux d’intérêt tend toutefois à affaiblir la demande des acheteurs.

L'immobilier est-il un mauvais investissement?

À ce stade, vous pensez peut-être que l’achat d’une maison n’a aucune valeur, dans l’espoir qu’elle gagnera en valeur avec le temps. S'il est vrai qu'il est peu probable que vous réalisiez des bénéfices que vous pouvez dépenser si vous envisagez de vivre dans la même maison toute votre vie, si vous décidez d'acheter avec une stratégie de sortie, les chances de voir un bénéfice en espèces.

D'abord, considérez votre motivation pour acheter une maison. Si vous voulez y vivre, alors vous devriez cesser de penser aux profits et aux pertes. Si vous espérez gagner de l'argent, vous devez entrer la transaction avec une stratégie de sortie. Cela signifie également que vous devez avoir un prix de vente en tête, tout en gardant le prix d'achat de la propriété à l'avant-plan.

Lorsque vous atteignez votre niveau de prix, vous vendez la propriété de la même manière qu'un stock qui s'est apprécié. Cela peut ne pas être une approche pratique pour votre résidence principale, selon votre style de vie, mais c'est exactement ce que font de nombreux investisseurs immobiliers lorsqu'ils achètent des propriétés: les rénovent et les vendent. Rappelez-vous que les prix ne montent pas toujours.

Au Japon, les prix des logements ont encore baissé. Cela ne veut pas dire que ces prix ne rebondiront pas sur un terrain rentable, mais gardez à l'esprit que dans certains cas, cela peut prendre très longtemps.

Le résultat final

Avec l’histoire pour guide, la plupart des propriétaires potentiels achèteraient un logement qu’ils espéraient habiter, rembourseraient rapidement l’hypothèque, y demeureraient jusqu’à la retraite, puis réduiraient leurs effectifs et déménageraient dans une maison moins chère. Ce n'est pas un pari sûr, mais cette stratégie augmente la probabilité de réaliser un profit.