Comprendre l'indice de logement Case-Shiller

Vous avez probablement entendu parler de l'indice Case-Shiller mentionné à plusieurs reprises dans les nouvelles. Vous savez peut-être que cela a quelque chose à voir avec les prix des maisons et le marché du logement. Mais en quoi consiste exactement cet index et en quoi cela vous affecte-t-il?

Qu'est-ce que l'indice Case-Shiller?
L’indice Case-Shiller a été mis au point dans les années 1980 par trois économistes: Allan Weiss, Karl Case et Robert Shiller. Le trio a ensuite formé une société pour vendre ses recherches. Fiserv, Inc. a acheté cette société, qui compile les données sous-jacentes à l’indice. Les données sont ensuite distribuées par Standard & Poor's.

L’indice, anciennement connu sous le nom d’indice des prix des maisons S & P / Case-Shiller, n’est en réalité pas un indice du tout. Il y a vraiment plusieurs index:

• L'indice national des prix des logements, qui couvre neuf grandes divisions de recensement. Il est calculé trimestriellement et publié le dernier mardi des mois de février, mai, août et novembre.
  
• L'indice composite des 10 villes, qui couvre Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco et Washington, DC.
  
• L'indice composite des 20 villes, qui inclut toutes les villes ci-dessus, ainsi que Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Détroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle et Tampa.
  
• Vingt index de zones de métro individuels pour chacune des villes énumérées ci-dessus.

Les index, à l’exception de l’indice national, sont publiés le dernier mardi de chaque mois à 9 heures, heure de l’Est. Il existe un décalage de deux mois dans les données rapportées; le rapport publié en mai ne couvre donc que les ventes de logements effectuées jusqu'en mars.

Chaque indice mesure l'évolution des prix des résidences unifamiliales, isolées (également appelées maisons), à l'aide de la méthode de la vente répétée, qui compare les prix de vente des mêmes propriétés dans le temps. La nouvelle construction est exclue - étant donné que ces maisons n’avaient pas été vendues auparavant, il n’existe aucun moyen de calculer comment leurs prix de vente ont changé jusqu’à ce qu’ils aient eu deux propriétaires (ils ne sont alors plus des constructions neuves). Les condos et les coopératives ne sont inclus dans aucun des principaux indices; Cependant, il existe un indice de copropriété distinct qui suit les prix des copropriétés dans cinq grands marchés: Boston, Chicago, New York, Los Angeles et San Francisco.

Les types de ventes suivis par les indices Case-Shiller sont appelés des transactions de vente sans lien de dépendance. Il s’agit de transactions dans lesquelles la maison a été vendue à sa valeur marchande et les données relatives au prix de vente peuvent être utilisées pour obtenir un instantané précis du marché de l’habitation. Une transaction dans laquelle une mère vendrait sa maison à son fils à un prix inférieur au marché ne serait incluse dans aucun indice Case-Shiller, car elle ne reflétait pas avec précision l'activité globale du marché de l'habitation. Les ventes de forclusion sont incluses dans les indices, car une vente entre une banque et un particulier est considérée à la fois comme étant sans lien de dépendance et une vente répétée.

Sont également exclus de l’indice les biens dont la désignation a changé (une propriété qui était récemment considérée comme une maison mais qui est maintenant un condo ne serait pas incluse), les ventes juste avant ou après la modification radicale d’une propriété (comme une maison de deux chambres rénovée). dans une maison de cinq chambres à coucher) et les transactions qui semblent présenter des erreurs de données (une maison vendue autrefois à 100 000 dollars par la suite est considérée comme vendue à 10 000 dollars par exemple)

Pourquoi le prix des maisons est-il important?
Évidemment, si vous cherchez à acheter ou à vendre une propriété résidentielle, vous voudrez savoir si les prix des maisons vont monter ou descendre et de combien. Si vous vendez et que les prix semblent augmenter, attendez de voir si les prix continuent d'augmenter. Si vous achetez et que les prix montent, vous voudrez peut-être accélérer votre décision d'achat tant qu'il restera des offres. Ou, si les prix baissent, vous voudrez peut-être voir si vous pouvez retarder votre achat pendant que les prix continuent de baisser. Bien entendu, aucune personne ni aucun indice ne peut vraiment prédire ce qu'il adviendra des prix des maisons.

Même si vous n'achetez ni ne vendez une maison, le prix des maisons est un indicateur de la performance de l'économie au sens large. Les gens sont-ils convaincus que le moment est venu de faire un investissement important et coûteux? Quelle est la performance économique d'une région géographique donnée? Quelle est la performance des entreprises qui ont un intérêt important dans le secteur du logement? L’index Case-Shiller donne un aperçu de toutes ces questions.

Il est même possible de tirer parti indirectement de l’évolution des prix des maisons en investissant dans des contrats à terme et des options sur les indices de prix des maisons S & P / Case-Shiller. Ce type d'investissement est recommandé aux entreprises telles que les promoteurs immobiliers et les promoteurs immobiliers, les banques, les prêteurs hypothécaires et les fournisseurs de biens immobiliers pour les aider à atténuer le risque de leurs importantes participations dans le secteur du logement. Même les entreprises qui n'ont que peu ou rien à voir avec le logement peuvent vouloir investir dans ces produits afin de diversifier les risques d'investissement auxquels elles sont exposées.

Enfin, beaucoup de personnes ont investi au moins autant, sinon plus, chez elles que dans les actions. Les fluctuations des prix du logement ont donc un impact significatif sur la valeur totale de leurs portefeuilles.

Indices de logement alternatifs
Les indices Case-Shiller, bien que peut-être les plus connus, ne sont pas les seuls à suivre les prix des maisons.

La Federal Housing Finance Agency (FHFA) des États-Unis publie un indice trimestriel des prix du logement qu’il a habilement appelé l’ indice HPI (ou Indice des prix du logement). Il utilise la méthode de vente répétée Case-Shiller pour ses calculs, mais couvre 363 régions métropolitaines et inclut les refinancements, pas seulement les ventes. Selon la FHFA, cet indice ne couvre que les "propriétés unifamiliales dont les hypothèques ont été achetées ou titrisées par Fannie Mae ou Freddie Mac depuis janvier. Les très grosses hypothèques appelées hypothèques jumbo ne sont ni achetées ni titrisées par Fannie Mae ou Freddie Mac. les hypothèques ne sont pas incluses dans l'indice.

La société First American CoreLogic produit l’ indice LoanPerformance Home Price . Il utilise également des données sur les ventes répétées, mais est beaucoup plus complet. Selon le site Web de la société, leurs données couvrent "6 070 codes postaux (58% de la population totale des États-Unis), 519 zones statistiques centrales (ASFC, 85% de la population totale des États-Unis) et 898 comtés (81% de la population totale des États-Unis) situées à tous les 50 états et le district de Columbia. "

L' IAS360 House Price Index est publié mensuellement et couvre les tendances des prix dans quatre régions du recensement des États-Unis, neuf divisions du recensement des États-Unis et 360 comtés des États-Unis pour les ventes de maisons individuelles unifamiliales. Bien que l'IAS360 n'inclue que des transactions sans lien de dépendance, il n'utilise pas la méthode Case-Shiller, précisant qu'elle "limite considérablement le nombre de transactions disponibles pour définir la tendance susceptible d'être exacerbée par les conditions de marché plus lentes". L'IAS360 utilise plutôt une technologie propriétaire, car il estime que ses données au niveau des comtés sont plus utiles que le suivi des données "dans de vastes zones géographiques". Un aspect clé de l’indice est qu’il est publié avec un décalage de seulement un mois par rapport au décalage de deux mois de Case Shiller, ce qui en fait un indicateur plus rapide.

Indices des prix du logement à l'étranger
En outre, les États-Unis ne sont pas le seul pays à produire des indices de prix du logement. Voici quelques exemples d'autres pays qui produisent des indices de logement:

• Le principal indice canadien est l'indice national des prix des maisons composées . Il utilise également la méthode de la vente répétée et combine les données des ventes de maisons unifamiliales à Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Montréal et Halifax.

• L'Irlande permanent tsb House Price est produit par la banque irlandaise permanente tsb, qui détient environ 20% des prêts hypothécaires résidentiels du pays. Cet indice prend en compte la taille, le type, l'emplacement et d'autres caractéristiques d'une maison à l'aide d'une technique complexe appelée analyse de régression linéaire multivariée.

• Le principal indice du Royaume-Uni est l'indice Halifax House Price, du nom de Halifax, le plus important prêteur hypothécaire du Royaume-Uni. Il utilise également une analyse de régression linéaire multivariée.

Conclusion
L'indice Case-Shiller est un baromètre largement utilisé et respecté du marché de l'habitation américain et de l'économie en général. Maintenant que vous comprenez ce que c'est et pourquoi c'est important, la prochaine fois que vous lirez le journal ou regarderez les informations, vous ferez peut-être un peu plus attention lorsque vous entendrez parler de l'indice Case-Shiller.